Auftragnehmer kann Investor mit Zertifikaten erpressen

Während des Baus muss der Auftragnehmer Zertifikate vorlegen, die detailliert angeben, was und wie viel in das Gebäude integriert wurde, was sie minimal kostet. Wenn es zu einem Missverständnis mit dem Investor kommt, kann der Auftragnehmer die Arbeiten einstellen, aber auch die Zertifikate einbehalten. Der Investor muss sie erneut beschaffen, was bei größeren Projekten Millionen Kuna kosten kann.

Investitionen, Investitionen, Investitionen… Dies ist das Mantra, das von der neuen Regierung wiederholt wird und zu den Prioritäten des neuen Premierministers gehört. Konkrete Schritte werden zu diesem Zweck unternommen, einschließlich einiger Anpassungen in der öffentlichen Verwaltung und der Justiz, aber dieses Feld ist voller Minen, manchmal völlig unerwarteter. Die kroatischen Vorschriften und vielleicht noch mehr die kroatische Praxis sind voller Beispiele für echte Absurditäten, und nur wenige sind bereit, sich mit der Entdeckung echter rechtlicher Probleme zu befassen und an deren Lösung zu arbeiten, sei es nur zur Verbesserung rechtlicher Normen oder zur Änderung von Praktiken. Ein Beispiel kann ohne Übertreibung als rechtlich grotesk bezeichnet werden, das genau diejenigen betrifft, die sich entscheiden, in beispielsweise ein Einkaufszentrum zu investieren.

Riesige Verluste

So produziert oder bestellt jeder Bauunternehmer während seiner Arbeit die entsprechenden Zertifikate, die den Nachweis darüber erbringen, was und in welchen Mengen in das Gebäude integriert wurde. Ohne diese kann keine Nutzungsbewilligung erteilt werden, was bedeutet, dass ein Gebäude (rechtlich) nicht genutzt werden kann. In der Praxis können wir jetzt oft sagen, dass es vorkommt, dass Auftragnehmer, die eine Reihe von Sicherheitsinstrumenten für ihr Engagement bei der Vergabe zur Verfügung haben, von Schuldscheinen, Schuldtiteln, Pfandrechten, Einbehaltungen bis hin zu Bankgarantien, solche Zertifikate als eine Form der Erpressung nutzen, wenn sie mit dem Investor in Konflikt geraten.

Wenn sie keinen gemeinsamen Nenner mit dem Investor finden, behalten sie diese Zertifikate einfach für sich, wodurch eine unmögliche Situation entsteht. Nämlich, solche Zertifikate kosten den Auftragnehmer während des Baus wenig, aber wenn der Auftragnehmer, der sie besitzt, von dem Job zurücktritt oder der Investor aus verschiedenen Gründen nicht mehr mit ihnen zusammenarbeiten möchte, muss der Investor neue Zertifikate beschaffen, d.h. ein anderes autorisiertes Unternehmen oder eine Institution beauftragen. Da sie die Arbeiten nicht durchgeführt haben, um die Art der Materialien und deren Mengen zu bestimmen, müssen sie an vielen Stellen bohren, was enorme Kosten in Geld und Zeit bedeutet. Viele Investoren befinden sich in diesem Fall in einem schwierigen Dilemma und stimmen oft den Bedingungen des Auftragnehmers zu, weil neue Zertifikate eine viel teurere Option sind.

Die Lösung ist einfach

In mehreren kürzlichen solchen Ereignissen gab es Millionen an Kosten, aber auch erhebliche Zeitaufwendungen, die den Bau unnötig verlängerten und zusätzliche Verluste mit sich brachten. Wenn es um ein großes Einkaufszentrum geht, das geplant ist, vor den Weihnachtsferien und Neujahrsfeiern zu eröffnen, d.h. zu einem Zeitpunkt, an dem jeder seine Waren für diesen Anlass vorbereitet, sind solche Verzögerungen eine echte Katastrophe.

In dieser Hinsicht glaube ich, dass der wahre Schuldige nicht die Geschäftspartner sind, die die Akteure im Missverständnis sind, noch der erpressende Auftragnehmer, der nicht bereit ist, ’seine‘ Zertifikate bereitzustellen, sondern der Staat, der den richtigen rechtlichen Rahmen nicht geschaffen hat. Und dass er es hätte können und sollten, ist sicherlich wahr. Es ist kein Problem festzulegen, dass der Auftragnehmer eine Kopie jedes Zertifikats an die Behörde, die die Baugenehmigung erteilt hat, mit klaren Sanktionen einreichen muss; es ist noch weniger ein Problem, die Verpflichtung einer Bank- oder persönlichen Garantie im Falle von Manipulationen mit Zertifikaten vorzuschreiben, die nicht und nicht im Status des Eigentums des Auftragnehmers sein dürfen, denn es ist logisch, dass alle Informationen darüber, was und wie viel in das Gebäude integriert wurde, demjenigen zur Verfügung stehen sollten, der den Bau finanziert hat, d.h. für das bezahlt hat, was bis zu diesem Zeitpunkt gebaut wurde. All das bedeutet nicht, dass der Auftragnehmer nicht recht haben kann und der Investor falsch; es bedeutet nur, dass ihr Problem nicht so gelöst werden sollte, dass das Zertifikat ein Mittel zur Erpressung wird.

Ein Übungsfeld für den Gesetzgeber

Es ist eine notorische Wahrheit, dass jede Regierung an Auftragnehmern übt, indem sie Vorschriften wie am Fließband erlässt und ändert, oft gerade dann, wenn sie es irgendwie geschafft haben, sich an Krisenbedingungen anzupassen, und viel zu oft ohne jede Erklärung, was passiert ist, zum Beispiel mit den berüchtigten Baugenehmigungen. Und der Bau ist ohne Zweifel der Wirtschaftssektor, der am stärksten von der aktuellen Krise betroffen ist, und nur in Zukunft wird das wahre Ausmaß dieses Schadens sichtbar werden. Am Ende beginnen sowohl inländische als auch ausländische Investitionen am häufigsten mit dem Bau, und wenn sie beim ersten Konflikt mit dem Auftragnehmer und der ungerechtfertigten Zurückhaltung von Zertifikaten stecken bleiben können, ist es schwer zu glauben, dass Kroatien ein bevorzugtes Land für Investitionen sein wird.