Edis Felić: Raumvermieter sind Kollateralopfer der Insolvenz von Mietern

Es gibt eine Situation im Falle einer Insolvenz, die unangenehm für ein Unternehmen oder eine Person ist, die ihren Raum an ein insolventes Unternehmen vermietet. Nämlich kann dieser Vermieter oder Verpächter die Miete vom Schuldner nicht einziehen, solange das Insolvenzverfahren nicht abgeschlossen ist, wenn der Schuldner dafür kein Geld hat. Das Insolvenzrecht gewährt ihm nicht das Recht dazu, was den Vermieter in eine sehr schwierige Lage bringt.

Ich bin darauf gestoßen, während ich eine Liste von Vorschriften durchsuchte, die mir einige Personen, die sich mit Vorschlägen zu deren Verbesserung befassten, zuvor zur Verfügung gestellt hatten, und ich weiß, dass einige in der Staatsverwaltung dies ebenfalls als Problem hervorgehoben haben, in der Überzeugung, dass eine solche Bestimmung des Gesetzes abgeschafft werden sollte. Zu der Zeit, als wir darüber diskutierten, war diese Bestimmung in Artikel 119 festgelegt, und nach dem neuen Insolvenzgesetz (das das vorinsolvenzliche Verfahren beinhaltete) blieb diese Bestimmung gleich, aber in Artikel 190 steht: 'Wenn der Schuldner ein Mieter oder Pächter ist, kann die andere Vertragspartei den Miet- oder Pachtvertrag nicht kündigen, nachdem der Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens eingereicht wurde: 1. wegen Verzögerungen bei der Zahlung der Miete oder Pacht, die vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens aufgetreten sind, 2. wegen der Verschlechterung der finanziellen Situation des Schuldners.'

Eingefrorene Vermögenswerte

Obwohl ein neues Insolvenzgesetz verabschiedet wurde, ist offensichtlich, dass die Verfasser des Gesetzes nicht die Absicht hatten, diese Bestimmung überhaupt zu ändern, geschweige denn abzuschaffen. Auf der anderen Seite glaubten die Personen, mit denen ich damals sprach und die sich für die Abschaffung der Bestimmung einsetzten, ich würde sagen zu Recht, dass sie dem Recht auf Verfügung über Eigentum widerspricht. Nämlich wurden sie von der Erfahrung in unserem Land geleitet, dass Insolvenzen lange dauern, was den Vermieter in eine ungünstige Position bringt, da der Mieter, der insolvent ist, sein Eigentum ohne Zahlung und ohne die Möglichkeit, die Miete einzuziehen, nutzt. Darüber hinaus sollte der schuldnerische Mieter auch die Möglichkeit haben, den Mietvertrag zu kündigen, wenn er glaubt, dass er auf diese Weise seine weiteren Verluste reduzieren und Kosten senken kann.

Aus all dem oben Genannten ist unbestreitbar, dass der Vermieter in eine sehr schlechte Position gebracht wird, da er möglicherweise dazu verurteilt ist, sein Eigentum für mehrere Jahre eingefroren zu haben, was möglicherweise sein einziges Einkommen ist. Selbst wenn dem nicht so ist, ist es immer noch sehr schlecht. Stellen Sie sich eine Situation vor, in der jemand einen Geschäftsraum für die Nagelproduktion mietet und der Hersteller insolvent wird, was denjenigen, der ihn gemietet hat, mit in den Abgrund zieht. Es gibt jedoch auch noch einen anderen Punkt, den die Verfasser des Gesetzes eindeutig berücksichtigen mussten, nämlich dass das Unternehmen bei einer Insolvenz nicht die Produktion einstellen muss.

Lassen Sie uns für einen Moment die Komplexität der Verlagerung ignorieren, wenn der insolvente Hersteller gekündigt werden könnte, die Frage ist, wer ihn in seinen Raum aufnehmen würde. Hier gibt es ein Problem, und ich nehme an, dass die Logik war, dass der Mieter nach dem Insolvenzverfahren immer noch einziehen könnte, auch wenn mit einem geringeren Betrag als dem, den er erhalten hätte, wenn er den Raum hätte mieten können. Der Mieter ist sicherlich vielleicht ein größeres Opfer als andere Gläubiger, da er weder Geld noch Eigentum zur Verfügung hat, aber ich muss zugeben, dass ich mir nicht sicher bin, was die beste rechtliche Lösung wäre.

Werfen Sie den Patienten nicht aus dem Krankenhaus!

Laut meinen Gesprächspartnern sollte in einem solchen Fall das gesündere Unternehmen gerettet werden, und ich kann nicht leugnen, dass ihre Position logisch ist. Man muss jedoch auch die Möglichkeit in Betracht ziehen, dass der Patient sich erholen kann, und den Nagelhersteller hinauszuwerfen, wäre wie den Patienten aus dem Krankenhaus zu werfen.

Vielleicht sollten die Verfasser des Gesetzes diese Situation ernsthaft überdenken und den Vermietern zumindest erlauben, den vollen Betrag einzuziehen und dass diese Schuld auch nach dem Insolvenzverfahren zurückgezahlt wird, da sie im Gegensatz zu anderen Gläubigern nicht die Möglichkeit hatten, weiterhin zu operieren. Zugegeben, wenn das Unternehmen in Liquidation geht, ist das das Ende der Geschichte, aber vielleicht könnte dieser Vorschlag, wie man dies rechtlich lösen kann, ein Kompromiss sein, wenn auch immer noch eine unsichere und schmerzhafte Lösung für Vermieter. 

POST SCRIPTUM
Viele Vermieter von Gewerbeflächen sind sich beim Start dieses Geschäfts nicht der Existenz der Bestimmung des Insolvenzgesetzes bewusst, dass sie den Mietvertrag mit einem insolventen Unternehmen nicht kündigen können, unabhängig davon, ob die Miete bezahlt wird oder nicht. Dies ist einer der Gründe, wenn auch nicht der einzige, dass der Vermieter das Geschäft des Unternehmens oder Handwerks, mit dem sie einen Vertrag abschließen möchten, überprüfen sollte, aber auch überprüfen sollte, welche Art von Menschen beteiligt sind, da das Unternehmen gute Ergebnisse haben kann, aber die Frage ist, welche Art von Menschen es leitet. In jedem Fall, wenn Sie einige überschüssige Lager- oder Erdgeschossräume in einem Haus oder Gebäude haben, wissen Sie, dass Sie möglicherweise mehrere Jahre ohne sie auskommen müssen, wenn der Mieter insolvent wird.