Hrvoje Kačer: Gebäudemanager nach dem Erdbeben müssen ein Dienst für Miteigentümer sein

Trotz der Tatsache, dass viele Gebäudemanager als Monopolisten, Bürokraten und Ähnliches beschreiben, ist die Wahrheit ganz anders. Objektiv betrachtet ist es in der Tat ein ziemlich undankbarer Job, der nur von denen (gut) ausgeführt werden kann, die diese Tätigkeit wirklich lieben und hoffen, dass sich ihr Status verbessert. Zunächst beziehen wir uns auf den rechtlichen Rahmen, der nicht nur die Qualität des Managements ermöglichen, sondern auch fördern muss. Und das ist zumindest im kroatischen Recht nicht der Fall.

Das Gesetz über Eigentum und andere dingliche Rechte in Kroatien trat am 1. Januar 1997 in Kraft, aber für das Gebäudemanagement ist das folgende Datum wichtiger, der 1. Januar 1998, denn in den Übergangs- und Schlussbestimmungen des Eigentumsgesetzes wurde festgelegt, dass Miteigentümer verpflichtet sind, inter-eigentumsrechtliche Vereinbarungen abzuschließen – wenn Miteigentümer nicht entsprechend handeln, ist die örtliche Selbstverwaltungseinheit verpflichtet, einen Zwangsverwalter zu ernennen. Leider war das Eigentumsgesetz zu dieser Zeit auf etwas anderes fokussiert, hauptsächlich auf die Änderung des Eigentumssystems; das Gebäudemanagement war seine letzte Sorge. Zu dieser Zeit war das verständlich, aber bis heute hat der Gesetzgeber (also in mehr als zwanzig Jahren) im Bereich des Managements und der Manager fast nichts unternommen, und die Rechtsprechung hat auch nicht geholfen, da dieses Gesetz oft streng formal interpretiert wurde.

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Es gibt kein ‚Ich weiß nicht‘

Wie schlimm das ist, wird in außergewöhnlichen Situationen wie heute am deutlichsten, in denen wir nicht nur einer Pandemie, sondern auch einem starken Erdbeben in der Hauptstadt und größten Stadt des Landes ausgesetzt sind. Diese Umstände stellen besondere Herausforderungen für alle, einschließlich der Manager, dar. Manager sind, wie alle anderen Fachleute, gemäß Artikel 10, Absatz 2 des Gesetzes über Verpflichtungen verpflichtet, bei der Erfüllung ihrer Verpflichtungen aus ihrer beruflichen Tätigkeit mit erhöhtem Sorgfalt zu handeln, gemäß den Regeln des Berufs und den Gepflogenheiten (die Sorgfalt eines guten Experten). Alles scheint sehr einfach, bis es in einen konkreten Kontext gesetzt wird, und dieser Kontext (den die Manager selbst manchmal vernachlässigen) ist, dass sie genau die sind, die nicht mit ‚Ich weiß nicht.‘, ‚Ich kann nicht‘ und Ähnlichem auf den Miteigentümer reagieren können. Wenn Miteigentümer kein Geld haben, haben sie das Recht, den Manager zu kontaktieren und angemessene Ratschläge zu verlangen, wie man einen Kredit aufnimmt, wie man eine Versicherung bereitstellt usw. Ein substantiell qualitativ hochwertiger Rat muss für jede berufliche Frage gegeben werden, also wirtschaftlich, rechtlich, bautechnisch…

Notfall- und notwendige Arbeiten

Was bedeutet das beispielsweise für einen Gebäudemanager im Zentrum von Zagreb, wo ein Teil der Wohnungen nicht bewohnt werden kann und die verbleibenden beschädigt sind, aber in geringerem Maße? Das Gebäude hat mehrere Schornsteine, die im Teil über dem Dach vollständig zerstört sind, und im unteren Teil, sogar bis zum Erdgeschoss, sind sie stark beschädigt. Es ist logisch, dass der Manager qualitativ hochwertige Informationen darüber findet, an wen und welche Art von Anfrage für Unterbringung zu stellen ist, beispielsweise im Cvjetno naselje, wie man die dringende Entfernung von Schornsteinresten organisiert, die sowohl Leben als auch Eigentum bedrohen, aber auch die Überprüfung der Statik, bevor die Miteigentümer. Die Verpflichtungen des Managers enden jedoch nicht dort, ganz im Gegenteil. Der Manager muss den Miteigentümern klar darlegen, was mit einer Mehrheit möglich ist und was mit der vollständigen Zustimmung aller Miteigentümer. Manchmal ist es möglich, die Frage der Zustimmung mit einem Prüfungsbefehl für Notfall- und notwendige Arbeiten zu überbrücken, aber das Problem (das oft vernachlässigt wird) kann auch sein, dass die Bestimmungen über Notfall- und notwendige Reparaturen (Artikel 382 – 383) in den sogenannten Übergangs- und Schlussbestimmungen zu finden sind, die nur bis zu dem Zeitpunkt gelten, an dem die Miteigentümer ihre Beziehungen gemäß den Bestimmungen des Kapitels 4 des dritten Teils des Eigentumsgesetzes (Artikel 66 – 99) regeln.

Die Realität ist etwas anderes

Der tatsächliche Zustand und die realen Probleme sind oft sehr weit von dem entfernt, was der Gesetzgeber vorgesehen hat. Ist es nicht wahr, dass viele Dachräume von einigen Personen ohne jegliche rechtliche Grundlage oder mit einer sehr fragwürdigen Grundlage besetzt wurden, und der Zugang zum Dach und zu den Schornsteinen auf dem Dach nur dort möglich oder am einfachsten ist? Es ist wahr, dass die Zustimmung des ‚illegalen Bewohners‘ rechtlich nichts bedeutet, wenn es um Rechte geht, aber was ist zu tun, wenn das Thema reale Beziehungen oder Besitz ist?

Wie bewusst sind wir, dass viele Gebäude auf dem Recht des Bauens errichtet wurden, und das Eigentumsgesetz besagt, dass, wenn ein Gebäude so weit zusammenbricht, dass es nicht bewohnbar ist, es innerhalb von sechs Jahren wieder aufgebaut werden muss oder das Recht des Bauens ex lege mit seiner Aufhebung erlischt – wer wird zuerst alle Miteigentümer abstimmen, und wenn sie es tun, wer wird das Geld sichern? Es ist klar, dass es relativ einfach sein wird, in Bezug auf Personal und in einem anderen Sinne zu verwalten, wenn es sich um einen großen Verwalter wie die Stadt Wohnungs- und Kommunalwirtschaft handelt, aber wie kann man sich einen Verwalter mit wenigen Mitarbeitern vorstellen, der mehrere hundert Räume verwaltet, um alle Verpflichtungen gegenüber den Miteigentümern erfolgreich zu erfüllen?

Gleichzeitig sollte klar sein, dass Manager keine Verpflichtung haben, ein Finanzdienstleister für Miteigentümer zu sein, aber dies bezieht sich in der Tat nur auf das Gebäude, für das Manager zu Recht sagen können, dass es nicht ihre Aufgabe ist. Genauer gesagt, es ist nicht die Aufgabe des Managers, anstelle der Miteigentümer zu entscheiden, sondern es ist ihre Aufgabe, professionell vorzubereiten und den Miteigentümern vorzuschlagen, was zu tun ist.

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