Der Wandel Kroatiens zum Luxusimmobilienmarkt ist sehr einfach umzusetzen. So geht’s.

Die Coronavirus-Krise hat alle Lebens- und Geschäftsbereiche betroffen. Es gibt keinen Markt, den COVID-19 nicht beeinflusst hat. Dies zeigt sich auch im (Luxus-)Immobilienmarkt. Was ist der aktuelle Stand, was sind die Prognosen für das nächste Jahr und was sind die Vorhersagen für die nächsten Jahre, haben wir mit Ivan Kovačević, dem Direktor von Christie’s International Real Estate, besprochen, der kürzlich in Kroatien tätig ist.

Was ist die Auswirkung der Corona-Krise auf den (Luxus-)Immobilienmarkt? Fakt ist, dass die Immobilienpreise weiterhin steigen.

Die Corona-Krise hat zu einem erhöhten Interesse an der kroatischen Küste im Luxusimmobiliensektor geführt. Dies ist eine direkte Folge der Tatsache, dass Kroatien von einem großen Teil Europas aus mit dem Auto leicht erreichbar ist, was derzeit einen erheblichen Wettbewerbsvorteil für den kroatischen Markt darstellt. Inwieweit der Luxussegment der Immobilien letztendlich profitieren wird, bleibt im kommenden Zeitraum abzuwarten. Was den Teil des Marktes betrifft, der stärker von der inländischen Nachfrage beeinflusst wird, so ist ein sichtbarer Rückgang der Transaktionen als direkte Folge der Käuferunentschlossenheit und der Beibehaltung der Angebotspreise auf dem Niveau vor dem Ausbruch der Corona-Krise zu verzeichnen.

Was sind die Prognosen für das nächste Jahr und was sind die Vorhersagen für die nächsten Jahre?

Es gibt mehrere Elemente, die potenziell die weitere Entwicklung der Ereignisse auf dem Immobilienmarkt im kurzfristigen bis mittelfristigen Zeitraum beeinflussen werden. Einerseits stehen wir vor globalen Veränderungen, einschließlich Deglobalisierung und Protektionismus. Die Auswirkungen solcher Veränderungen auf das Verhalten der Investoren werden durch Ängste vor Währungsabwertung und Ängste vor einer Deflation des Aktienwerts weiter verstärkt. All diese Veränderungen könnten weiterhin Einzelpersonen und Unternehmen motivieren, Kapital in wertvolle Immobilien zu investieren, um den Wert zu erhalten.

Gleichzeitig erleben wir bedeutende Veränderungen in der Art und Weise, wie wir arbeiten. Immer mehr Analysen sagen voraus, dass das Arbeiten von zu Hause aus eine Realität werden wird, die die Corona-Krise erheblich überdauern wird. Diese Veränderungen zeigen bereits einen starken Einfluss auf die Immobilienmärkte weltweit, mit einem Schwerpunkt auf großen Städten, deren Metropolregionen und Vororte einen signifikanten Anstieg der Aktivität und Preise auf dem Immobilienmarkt erleben, während die Stadtzentren eine Stagnation der Preise und der Anzahl der Transaktionen erfahren. Andererseits bringt die Corona-Krise wirtschaftliche Probleme, einen Rückgang des BIP und alle anderen negativen Folgen, die sich auf das Verhalten von Käufern und Verkäufern auf dem Immobilienmarkt auswirken werden.

Wenn wir über Kroatien sprechen, ist es notwendig, den Teil des Marktes, in dem die dominante Nachfrage von der lokalen Bevölkerung erzeugt wird, separat zu betrachten von dem Teil des Marktes, in dem die Nachfrage überwiegend von internationalen Käufern generiert wird. Der Markt der Stadt Zagreb und anderer größerer Städte im Land wird weitgehend von der Situation mit der Entwicklung der lokalen Wirtschaft und der BIP-Bewegung abhängen, sowie von der Verabschiedung von Politiken, die negative wirtschaftliche Folgen mildern sollten.

Die Märkte der Touristenziele an der Adria werden weitgehend von den Entwicklungen in den Ländern abhängen, aus denen ausländische Käufer traditionell kommen, aber auch vom Verhalten der Verkäufer im kommenden Zeitraum, das von zahlreichen Faktoren motiviert sein wird. In jedem Fall werden wir weiterhin mit einem Markt konfrontiert sein, dessen Reaktionen weitgehend variabel und unvorhersehbar sein werden, als direkte Folge einer Vielzahl von unterschiedlichen Faktoren, die die weiteren Ereignisse beeinflussen werden.

Wie kann man einen Wandel zum Luxussegment des Immobilienmarktes vollziehen? Was ist eigentlich die Definition einer Luxusimmobilie (nämlich, wir alle haben die Möglichkeit, amerikanische Serien zu sehen, in denen Wohnungen in New York für zig Millionen Dollar verkauft werden. Solche Preise werden in erster Linie durch die Lage, aber auch durch begleitende Dienstleistungen – Fitnessstudio, Pool, Concierge, Empfang usw. – erzielt). Gibt es solche Immobilien in Kroatien?

Der Wandel zum Luxussegment ist sehr einfach umzusetzen. Es ist notwendig, einfach zu entscheiden, dass wir als Land in eine neue Richtung für die Marktentwicklung arbeiten werden und in Übereinstimmung mit dieser Entscheidung Gesetze und Vorschriften zu verabschieden, die eine solche Entwicklung des Ziels fördern werden. Gleichzeitig muss der private Sektor stärker professionalisiert werden und beginnen, Immobilienprodukte zu schaffen, die international wettbewerbsfähig sind. Es ist auch sehr wichtig, neue Emissionsmärkte zu öffnen und zu beginnen, verschiedene, wohlhabendere Käufer und Gäste mit hochwertigen Immobilien und Annehmlichkeiten in den Zielen anzuziehen.

In regulatorischer Hinsicht kann dieser Wandel stark unterstützt werden, indem Vorteile für ausländische Käufer in Form von Aufenthalts- und Arbeitsrechten oder der Möglichkeit des Erwerbs der Staatsbürgerschaft eingeführt werden. Gleichzeitig ist die Optimierung der Steuervorschriften, die den Immobilienmarkt regeln, mehr als willkommen, um die Nachfrage nach Luxusimmobilien zu steigern. Eine sehr gute Maßnahme, die in den letzten zehn Jahren in Portugal hervorragende Ergebnisse erzielt hat, ist das Angebot attraktiver Einkommensteuersätze für ausländische Käufer, die Immobilien erwerben und ihren Wohnsitz verlegen.

Was die Definition von Luxus- oder Superluxusimmobilien betrifft, so variiert diese Definition von Markt zu Markt. In Kroatien kann eine Luxusimmobilie als ein Haus betrachtet werden, das mit über 1.000.000 Euro bewertet wird, während Superluxus bei etwa drei Millionen Euro beginnt. Was Wohnungen betrifft, so beginnen Luxuswohnungen bei etwa 4.000 – 5.000 Euro pro Quadratmeter. In Luxuszentren wie London, New York und Paris sehen diese Zahlen ganz anders aus und sind mehrere Male höher. Natürlich müssen diese Preise durch die Makro- und Mikrolage, das Design, die verwendeten Materialien und die Annehmlichkeiten der Immobilie gerechtfertigt werden.

In Kroatien gibt es Luxusimmobilien im Segment um eine Million Euro. Das Superluxussegment ist derzeit weniger vertreten. Es gibt nur wenige Immobilien, die ernsthafte Annehmlichkeiten wie Innenpools, Aufzüge und dergleichen besitzen.

Wer sind die Käufer von Luxusimmobilien in Kroatien? Inländisch oder ausländisch?

Ausländisch. Inländische Käufer bauen in der überwiegenden Mehrheit der Fälle ihre Luxusimmobilien selbst. Sie entscheiden sich selten, bereits fertiggestellte Immobilien zu kaufen. Eine Ausnahme ist natürlich die kroatische Diaspora.

Was suchen sie hauptsächlich? Können Sie ein Beispiel für eine Luxusimmobilie geben und warum sie teurer ist als eine ähnliche in fast derselben Lage?

Käufer von Luxusimmobilien suchen ein gewisses Maß an Ausstattung und Annehmlichkeiten, die für die Preisklasse, in der die Immobilie verkauft wird, angemessen sind. Für Immobilien in Kroatien, die 1 bis 2 Millionen Euro übersteigen, gehören dazu sicherlich Annehmlichkeiten wie eine Garage, ein beheizter Pool, eine angemessene Deckenhöhe, ein geräumiges Hauptschlafzimmer, geeigneter Stauraum, Sauna, Whirlpool und die Verwendung von hochwertigen, vorzugsweise natürlichen Materialien. Gleichzeitig erwarten die meisten Käufer, dass die Immobilie das Potenzial für eine Wertsteigerung im mittelfristigen Zeitraum hat.

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