Die APN-Revision ist nicht genug, Experten schlagen diese drei Maßnahmen zur Regulierung des Immobilienmarktes vor

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Der Bau von staatlichen Mietwohnungen, eine stärkere Besteuerung von Kurzzeitvermietungen und letztendlich die Einführung einer Grundsteuer – diese drei Maßnahmen gelten von Immobilienexperten als die notwendigsten, um Ordnung in den kroatischen Immobilienmarkt zu bringen. Obwohl unsere Frage darauf abzielte, Vorschläge an Minister Ivan Paladini zu unterbreiten, wie das System der subventionierten Wohnungsbaudarlehen geändert werden kann, da eine APN-Revision angekündigt ist, sind sich alle einig, dass Kroatien deutlich tiefere und größere Veränderungen benötigt, um Wohnraum erschwinglicher zu machen. 

 

– Der Staat sollte weitere Maßnahmen wie subventionierte Mieten und Modelle des sozialen Wohnungsbaus umsetzen, die gemeinsam von Staat und Kommunalverwaltung geschaffen werden, damit Wohnraum für gewöhnliche Menschen erschwinglich ist. Wenn wir, die wir vom Markt leben, für die Einführung eines Modells des sozialen Wohnungsbaus eintreten, dann sollten das sicherlich auch die Kommunalverwaltung und der Staat tun – sagt Dubravko Ranilović, Präsident des Verbands der Immobilienhändler bei der HGK.

 

Neben dem sozialen Wohnungsbau sagt Ranilović, dass eine der ersten Maßnahmen, die ergriffen werden sollten, eine stärkere Besteuerung von Wohnungen für Kurzzeitvermietungen. Nämlich, Wohnungen für Kurzzeitvermietungen sind erheblich weniger besteuert als solche, die für Langzeitvermietungen vorgesehen sind, und laut Ranilović sind sie genau der Grund für das reduzierte Angebot an Wohnungen für Langzeitvermietungen in den Städten.

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– Es gibt eine enorme Diskrepanz zwischen der Steuer auf touristische Kurzzeitvermietungen und Langzeitvermietungen. Dies ist eine völlig unvernünftige Maßnahme und eine Steueroase, die die Apartmentisierung, ausländische Investitionen in Wohnungen gefördert und zahlreiche Wohnungen in Geschäftszwecke umgewandelt hat, wodurch das ohnehin schon begrenzte Angebot an Mietwohnungen reduziert wird. Dies erzeugt enormen Druck auf die Infrastruktur, und außerhalb der Touristensaison werden die Stadtzentren leer. Wenn wir den Menschen helfen wollen, nicht aus Kroatien wegzuziehen, müssen wir diese Kurzzeitvermietungen stärker besteuern, mindestens so stark wie die klassischen – sagt Ranilović.

 

Jasna Biliškov, Direktorin der Immobilienagentur Biliškov, sagt, dass die APN stärker darauf fokussiert sein sollte, den Kauf von Immobilien in unterentwickelten Teilen Kroatiens, wie Lika und Slavonien, zu fördern, anstatt in großen Städten wie Zagreb und Split, wo bereits eine hohe Nachfrage besteht.

 

– Es sollte auch eine Obergrenze für den maximalen Preis für eine Immobilie geben, die auf diese Weise gekauft werden kann, da APN-Subventionen oft verwendet werden, um teure Immobilien zu kaufen, und ich glaube, dass die Absicht der APN nicht war, den Wohlhabenden zu helfen – sagte Biliškov, die glaubt, dass die Einführung einer Grundsteuer, die seit langem angekündigt ist, ebenfalls helfen würde, Ordnung in den Markt zu bringen.

 

– Viele Ausländer, die Immobilien von uns kaufen, sind überrascht, wenn wir ihnen sagen, dass es hier keine Grundsteuer gibt – sagt Biliškov.

 

In den letzten Jahren, sagt Lana Mihaljinac Knežević, Eigentümerin und Direktorin der Agentur Zagreb West, wurden bis zu 75 Prozent der Immobilien an der Küste von Ausländern gekauft, da die Zahl der ausländischen Käufer von Immobilien in Kroatien nach der Pandemie gestiegen ist.

Mihaljinac plädiert ebenfalls für die Einführung einer Grundsteuer, vorausgesetzt, dass die erste Immobilie anders behandelt wird als die, die in Nutzung genommen werden, im Gegensatz zu denen, die leer bleiben, und dass die Einführung dieser Steuer die Arbeit entlastet. Sie glaubt jedoch, dass es dafür noch keine Voraussetzungen gibt. 

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– Das größte Problem bei der Umsetzung dieses Gesetzes sind die unorganisierten Grundbuchämter, die Tatsache, dass viele Wohnungen nicht mit der tatsächlichen Quadratmeterzahl registriert sind, dass die Grundfläche des Hauses anstelle der tatsächlichen Fläche aufgezeichnet wird, dass die Aufteilung in separate Einheiten nicht ordnungsgemäß durchgeführt wurde und dass für zahlreiche Gebäude die Legalisierung noch nicht abgeschlossen ist. Daher gibt es keine Grundlage für eine massenhafte Immobilienbewertung, um letztendlich die Steuer basierend auf Fläche, Anzahl der Stockwerke und anderen Parametern zu bewerten – erklärte Mihaljinac.

 

Wenn es um die APN geht, sagt sie, dass sie nicht erreicht hat, was sie sollte. Obwohl Befürworter dieses Modells betonen, wie viele Kinder in subventionierten Wohnungen geboren wurden, wurde nicht wissenschaftlich nachgewiesen, dass diese Kinder ohne dieses Programm nicht geboren worden wären. Andererseits wurde nachgewiesen, dass die APN die Immobilienpreise durch die Stimulierung der Nachfrage in kurzer Zeit erhöht hat.

 

– Darüber hinaus ist dies eine Maßnahme nur für diejenigen, die kreditwürdig sind, für die die Rückzahlung auf diese Weise erleichtert wurde. Neben den Subventionsempfängern hat die APN nur dem Bankensektor geholfen. Darüber hinaus ist das APN-System sehr träge, da wir heute die Beurkundung eines Vertrags hatten, für den der Vorvertrag im März unterzeichnet wurde  – sagte Mihaljinac, die glaubt, dass anstelle von ‚Reparaturen‘ der APN Maßnahmen in Richtung erschwinglichen Wohnraums und Mietpreisen zu bevorzugen gehen sollten. – Es gibt zahlreiche Modelle aus anderen Städten und Ländern, auf die wir schauen könnten. Sicherlich ist das beste Beispiel Wien – sagte sie.

 

 

Dass die APN nicht erreicht hat, was sie versprochen hat, glaubt auch Boro Vujović, Eigentümer der Agentur Opereta. – Das Ziel der Maßnahme war es, den Brain Drain aus Kroatien zu verhindern, und in den letzten Jahren haben etwa 350.000 Menschen das Land verlassen. Es wurde erreicht, dass Menschen, die Wohnungen über die APN gekauft haben, profitiert haben, und dass die APN eine der Ursachen für steigende Immobilienpreise war – sagte Vujović.

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Da die APN eine begrenzte Lebensdauer hat, hat sie die Nachfrage kurzfristig stimuliert, was sich auf den Anstieg der Immobilienpreise auswirken würde, die später fallen würden.  – Das Problem ist, dass einige Verkäufer aufgrund des langen Prozesses der Realisierung von APN-Subventionen nicht bereit sind, Wohnungen über dieses Modell zu verkaufen, was die Nachfrage weiter reduziert, insbesondere für erschwingliche Wohnungen – sagt Boro Vujović, der glaubt, dass es sicherlich bessere Wege und Lösungen gibt, um die Bewohner im Land zu halten.

 

– Zum Beispiel könnte es günstigere Mietverhältnisse mit der Option zum Kauf für Mangelberufe, wie Ärzte, ermöglichen – sagt Vujović. Wenn es um die Grundsteuer geht, glaubt er, dass angesichts der bevorstehenden Rezession jetzt nicht die Zeit für ihre Einführung ist und dass dies hätte geschehen sollen, während der Immobilienzyklus im Aufschwung war.