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- Die Kosten für den Bau einer Wohnung von durchschnittlicher Qualität liegen heute zwischen 1200 und 1300 Euro pro Quadratmeter, ohne Mehrwertsteuer
- Investoren erwarten im Allgemeinen einen Gewinn von 20 Prozent vom Verkaufspreis einschließlich Mehrwertsteuer
- Der Preis für das Grundstück und die Höhe der Versorgungsbeiträge haben den größten Einfluss auf den Preis einer Wohnung
- Der Anteil der anderen Kosten, in denen der Gewinn des Investors die bedeutendste Rolle spielt, ist in den letzten fünf Jahren von 25 auf 30 Prozent gestiegen
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Sind die steigenden Kosten für Baumaterialien und Arbeitskräfte die Hauptschuldigen für hohe Immobilienpreise, oder erzielen Investoren zusätzliche Gewinne? Wie viel kostet es wirklich, eine Wohnung zu bauen?
Das zweistellige Wachstum der Immobilienpreise, das wir beobachten, erfordert Antworten auf diese Fragen, weshalb wir beschlossen haben, die aktuelle Struktur der Wohnungspreise zu untersuchen und ob die Bauherren Gründe zur Zufriedenheit haben?
– Der Preis für gebaute Wohnungen hängt von zahlreichen Faktoren ab, wie Lage und Grundstückspreis, Versorgungsgebühren, die nicht in allen Regionen Kroatiens gleich sind, der Anzahl der Wohnungen oder der Anzahl der verkaufbaren Quadratmeter, ob das Gebäude einen Keller hat, Parkplätze im Keller, ob es eine Verpflichtung gibt, Gewerbeflächen im Erdgeschoss zu bauen, wie viel umliegende Fläche vorhanden ist, wie gut der Investor in der Lage ist, den günstigsten Designer, Aufsichtsingenieure, Auftragnehmer, Materialien zu finden… – sagte Zlatko Sirovec, Präsident des Verbands für Investitions- und Immobilienmanagement in der kroatischen Handelskammer und ehemaliger Präsident des Vorstands von Tehnika.
Angesichts der enormen Unterschiede gemäß den oben genannten Kriterien stellte uns Zlatko Sirovec die Kostenstruktur für eine attraktive Lage mit über 100 Wohnungen zur Verfügung.
In der Kostenstruktur dieses Projekts entfallen 20 Prozent auf das Grundstück (je attraktiver die Lage, desto höher der Prozentsatz, der normalerweise zwischen 10 und 20 Prozent liegt), 3 Prozent auf die Projektdokumentation, 4 Prozent auf Versorgungs- und Wasserbeiträge, 2 Prozent auf Anschlüsse, 2,5 Prozent auf Bauleitung, Aufsicht und Beratung, Marketing, Verkauf und Übergabe, die Finanzierungskosten betragen etwa 1,5 Prozent, und der größte Teil bezieht sich natürlich auf die Baukosten. In diesem speziellen Fall entfallen 67 Prozent der Kosten auf unterirdische und oberirdische Bauarbeiten, Straßen- und Gehwegflächen, Parkplätze und Grünflächen.
– Zu diesen Kosten wird ein möglicher Gewinn (von 5-20 Prozent, abhängig von der Risikobereitschaft des Investors) und natürlich die Mehrwertsteuer von 25 Prozent hinzugefügt, um den Gesamtverkaufswert des Projekts zu erhalten – erklärte Sirovec.
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Omerta in Baukreisen
Ähnliche Daten wurden uns von Vlatko Lneniček, dem Eigentümer der Firma Urbano projektiranje, zur Verfügung gestellt, der erklärte, dass grob gesagt, das Grundstück nicht mehr als 20 Prozent der Kosten ausmachen sollte, während die Vorbereitung der Projektdokumentation sowie Versorgungsgebühren und -beiträge 10 Prozent ausmachen sollten.
– Investoren kaufen in der Regel das Grundstück selbst und finanzieren alles andere mit einem Darlehen. Wenn wir uns die heutigen Wohnungspreise ansehen, unter Berücksichtigung, dass das Grundstück dafür vor zwei oder mehr Jahren gekauft wurde, da es normalerweise so lange dauert, ein Gebäude zu errichten, ist klar, dass die Gewinne heute deutlich höher sind als in den Vorjahren. Investoren erwarten heute im Allgemeinen einen Gewinn von 20 Prozent vom Verkaufspreis einschließlich Mehrwertsteuer – sagte Lneniček.
Dass die Gewinne der Bauherren gestiegen sind und dass sie die Situation der erhöhten Nachfrage „ausnutzen“, zeigt sich auch an den Daten zur Kostenstruktur neu gebauter Wohnungen, die regelmäßig vom Statistischen Amt veröffentlicht werden. Obwohl diese Daten keine detaillierten Kosten aufschlüsseln, sondern sie in drei Gruppen kategorisieren: Grundstückskosten, Baukosten und andere Kosten, die Mehrwertsteuer und den Gewinn des Investors umfassen, ist klar, dass in den letzten fünf Jahren der Anteil der Grundstückskosten an den Wohnungskosten von fast 17 auf 15,5 Prozent gesunken ist, während gleichzeitig die Gewinne der Investoren gestiegen sind. Nämlich ist der Anteil der anderen Kosten, in denen der Gewinn des Investors die bedeutendste Rolle spielt, im Durchschnittspreis einer neuen Wohnung in den letzten fünf Jahren von 25 auf 30 Prozent gestiegen.
Aufgrund der Folgen der Wirtschaftskrise von 2008 fielen die Immobilienpreise mehrere Jahre in Folge, und der Trend begann sich 2014 in die entgegengesetzte Richtung zu wenden. Zunächst war der Preisanstieg etwas zögerlich, aber seit 2018 ist er ziemlich schnell. Kürzlich wurde er weiter durch die Energiekrise und die Inflation angeheizt, was zu einem Anstieg von 44,6 Prozent des durchschnittlichen Preises neu verkaufter Wohnungen in Zagreb im Vergleich zu 2018 führte. Die Baukosten stiegen jedoch nicht im gleichen Tempo. So stiegen die Grundstückspreise in diesem Zeitraum nur um 15,6 Prozent, die Baupreise folgten ungefähr dem Anstieg der Wohnungspreise und stiegen um etwa 40 Prozent, während andere Kosten, die den Gewinn des Investors umfassen, um einen signifikanten 70 Prozent stiegen.
Wie hoch ist also der Gewinn pro Quadratmeter einer Wohnung? Wir haben versucht, diese Zahlen von Investoren im Wohnimmobilienbereich zu erhalten, aber es scheint, dass es zu diesem Thema in Baukreisen eine Omerta gibt. Mit großer Mühe gelang es uns, einen Investor zu überzeugen, der gerade dabei ist, ein Gebäude im südlichen Teil von Zagreb zu errichten, spezifische Beträge für Baukosten und Gewinne offenzulegen, jedoch unter der Bedingung, dass wir seine Daten oder das spezifische Projekt, an dem er arbeitet, nicht erwähnen.
Grundstückspreis und Versorgungsbeiträge
– Die Kosten für den Bau einer Wohnung von durchschnittlicher Qualität liegen heute zwischen 1200 und 1300 Euro pro Quadratmeter, ohne Mehrwertsteuer. Der Preis für das Grundstück variiert erheblich je nach Lage, ebenso wie die Versorgungsbeiträge, und dies hat den größten Einfluss auf den Endpreis. In einem Projekt in den Vororten von Zagreb, das wir derzeit zu einem Preis von 2500 Euro pro Quadratmeter, unser Gewinn beträgt etwa 400 Euro pro Quadratmeter – erklärte der Investor zur Kostenstruktur des Wohnungspreises.
Je nach Qualität der verwendeten Materialien können die Baukosten erheblich höher sein als im obigen Beispiel angegeben, und in kleineren Städten, mit niedrigeren Arbeitskosten, ist der Bau logischerweise günstiger. Auch sind die Grundstücke in kleineren Städten günstiger, und die Versorgungsgebühren sind in der Regel niedriger, was erklärt, warum es beispielsweise in Osijek immer noch möglich ist, Neubauten zu finden, die unter 2000 Euro kosten, was in Zagreb, insbesondere in Split, nicht mehr möglich ist.
Neben realen und objektiven Umständen, wie steigenden Arbeitskosten und dem Krieg in der Ukraine, der Störungen in der Lieferkette einiger Materialien und folglich deren Preiserhöhungen verursacht hat, wurde der jüngste Anstieg der Immobilienpreise auch durch hohe Nachfrage und Unsicherheit angeheizt.
– Ich glaube, dass Investoren derzeit ein höheres Marktrisiko in den Verkaufspreis einpreisen (was ist, wenn beispielsweise Kriegsgebiete näher rücken, der Verkauf von Wohnungen stoppt und Banken ihre Gelder fordern). Ein weiterer Grund für die hohen Immobilienpreise ist manchmal übermäßiger Gewinn für Investoren – schloss Zlatko Sirovec.
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