Die Explosion des Immobilienmarktes wurde kürzlich in einer gemeinsamen Veröffentlichung des Ministeriums für Raumplanung, Bau und staatliches Eigentum sowie des Wirtschaftsinstituts erklärt, aus der wir zitieren, dass es im letzten Jahr in Kroatien ein Drittel mehr Immobiliengeschäfte gab und dass der Wert der Verträge um 50 Prozent gestiegen ist. So wurde in 133.997 Transaktionen ein Umsatz von über 60 Milliarden Kuna erzielt.
Bei der Präsentation des ‚Überblicks über den Immobilienmarkt für 2021‘ erklärte Staatssekretär Željko Uhlir, dass etwa 50 Prozent der Transaktionen in bar abgewickelt wurden. Obwohl solche Daten in der 180-seitigen Broschüre nicht verfügbar sind, handelt es sich um eine (leider unbewiesene) These über eine große Immobilien-Waschmaschine illegal erworbener Gelder.
Lassen Sie uns jedoch untersuchen, inwieweit der Immobilienmarkt über einen etwas längeren Zeitraum auf Bauaktivitäten angewiesen ist. In Kroatien wurden in den letzten zwanzig Jahren (von 2002 bis 2021) fast 295.000 Wohnungen gebaut, was bedeutet, dass jeder dreizehnte Einwohner eine neue Wohnung gekauft oder gebaut hat, oder dass jeder fünfte Haushalt in einem ‚Neubau‘ lebt (wie alle in diesem Jahrhundert errichteten Gebäude in Anzeigen bezeichnet werden).
Inflation tötet Ersparnisse
Obwohl das Staatliche Statistikamt nur 5.649 Einheiten von 295.000 neuen Wohnungen als Ferienhäuser erfasst, ist die Apartmentisierung der Hauptgrund für den Bauboom an der Adria. Die Baugleichung sollte auch Zagreb einbeziehen. Die Immobilien in Zagreb waren, selbst vor dem Ausbruch der Inflation, ein Investitionsrefugium für Unternehmer, Ärzte, Anwälte und Vermieter an der Adria, wie könnte es heute nicht so sein, insbesondere im Kontext möglicher Geldwäsche.
Jetzt leben wir auch in einer Ära der zweistelligen Inflation. Ein Preisanstieg von 12 Prozent entwertet Ersparnisse von 100.000 Kuna um bis zu 12.000 Kuna in einem Jahr, und auf einem Haufen von einer Million Euro entspricht das einem Verlust von 120.000 Euro! Inzwischen sind die Zinssätze für Ersparnisse fast nicht existent. Zum Beispiel bringt eine vierjährige Einlage eine ‚Rendite‘ von 0,02 Prozent pro Jahr. Dies liegt nicht nur an den historisch niedrigen Zinssätzen (die bald wieder leicht steigen könnten).
Die Banken sind tatsächlich ‚voll wie ein Schiff‘, sie hatten noch nie so viel Geld, daher haben sie keinen Bedarf, das Sparen zu fördern. Da die meisten Bürger nicht mit Aktien oder Investitionen in Fonds riskieren wollen, haben sie sich entschieden, Bargeld in Immobilien zu investieren, in Zagreb und an der Adria. Darüber hinaus werden die Küstenpreise weiter von Käufern aus dem Ausland, hauptsächlich aus der EU, aufgebläht, in Erwartung des Beitritts Kroatiens zur Eurozone und zum Schengen-Regime.
Daher zahlen die Investoren in Zagreb ‚trockenes Gold‘ für Baugrundstücke für neue Projekte oder Interpolationen auf dem Gelände verfallener Häuser, und Käufer erwerben Wohnungen ‚für Diamanten‘ – der Preis pro Quadratmeter in Bužanova hat bereits 6.500 Euro überschritten. An der Adria werden Preise pro Quadratmeter zunehmend über viertausend Euro gesucht.
So machen die Adria und Zagreb, die zusammen 53 Prozent der Bevölkerung ausmachen, 71 Prozent der Neubauten aus. Auf der anderen Seite ist es laut einer Studie des Wirtschaftsinstituts gerade die Küstenbevölkerung, die es am schwersten hat, eine Wohnung zu bekommen. Im letzten Jahr mussten sie mehr als 30 Prozent ihres Jahreseinkommens für einen Quadratmeter einer Wohnung aufwenden, was bedeutet, dass sie ihr gesamtes Einkommen ausgeben würden, um etwa drei Quadratmeter zu kaufen. Dieser ‚Erschwinglichkeitsindex‘ betrifft am meisten die Bewohner von Dubrovnik, Baška Voda, Hvar und Rovinj sowie Sukošan, Baška, Vrsar, Marina, Novalja, Krka, Župa Dubrovačka, Split und Umag.
Die ersten 75 Städte und Gemeinden (von insgesamt 163, für die der Wert des Erschwinglichkeitsindex verfügbar ist) befinden sich entlang der Küste. Der erste Vertreter des kontinentalen Kroatiens, der nur den 76. Platz belegt, ist natürlich Zagreb. Die Zagreber können für ihr Jahreseinkommen 6,4 Quadratmeter kaufen. Die einfachsten Käufe sollten in Vukovar, Plitvička Jezera, Strahoninec, Đurđenovac, Darda, Ogulin, Beli Manastir und Pakrac erfolgen, wo angestellte Bürger zwischen 12,2 und 48,3 Quadratmetern Wohnraum für ihr Jahreseinkommen kaufen können.
Novalja – die größte Baustelle für Wohnungen
Diese ‚Erschwinglichkeit‘ hat jedoch keine Grundlage in den Daten über den Bau von Wohngebäuden. In den letzten zwanzig Jahren konnte nur jeder zehnte Haushalt in den Landkreisen Virovitica-Podravina und Karlovac sich eine neue Wohnung oder ein neues Haus leisten, und jeder neunte in den Landkreisen Koprivnica-Križevci, Sisak-Moslavina und Bjelovar-Bilogora. Auf der anderen Seite der kroatischen Bauwippe stehen Istrien und – auf den ersten Blick überraschend – der Landkreis Lika-Senj – mit einer neuen Wohnung für jeden dritten Haushalt. An der Spitze steht der Landkreis Zadar, wo jeder zweite Haushalt eine neue Wohnung gekauft oder gebaut hat. Es ist nicht schwer zu schließen, dass die meisten der 6.747 neuen Bauten im am wenigsten entwickelten Landkreis Lika-Senj im Küstenbereich entstanden sind, hauptsächlich im ‚Lika‘-Teil von Pag, in Novalja und Umgebung.
Eine weitere Frage ist, wie die Bestandsaufnahme von Wohngebäuden durchgeführt wird und wie konsistent die staatlichen Institutionen in dieser Hinsicht sind. Zum Beispiel gab es laut Daten des Kroatischen Tourismusverbands im Juli 16.932 registrierte Ferienhäuser in Kroatien, 3.471 mehr als vor drei Jahren. Im gleichen Zeitraum zählte das DZS nur 206 neue Wochenendhäuser im ganzen Land, und über zwanzig Jahre beträgt die Zahl nur 5.649 neu gebaute. Trotz der wenig überzeugenden Natur dieser Daten ist es ermutigend, dass die Zahl der neu gebauten ‚Ferienhäuser‘ in den letzten Jahren einen rückläufigen Trend aufweist.
Die Frage ist, wie viel Steuer die Steuerverwaltung auf den Kauf und Verkauf erhoben hat und wie viel auf die Nutzung von Wochenendhäusern. Besonders fraglich ist, wie vorteilhaft diese lächerlich kleinen Pauschalen sind, die der Staat für zimmer frei fördert, eine Form des Tourismus, die für den Staat am wenigsten rentabel, aber für Vermieter überzeugend am profitabelsten ist.
