Seltsame Vorschriften: Wie Kroatien illegale Handlungen von Ausländern, die hier Immobilien kaufen, belohnt

In Übereinstimmung mit den Prinzipien einer Marktwirtschaft haben Handelsgesellschaften als juristische Personen grundsätzlich ähnliche Rechte wie natürliche Personen. Das Problem ist jedoch, dass jede juristische Person mit Sitz in der Republik Kroatien als inländische juristische Person behandelt wird (mit allen Rechten, einschließlich des Erwerbs von Immobilien), unabhängig davon, wer der Gründer ist. Dies war ein klarer Anreiz für Ausländer, wenn es um den Erwerb von Immobilien geht, in Kroatien eine juristische Person zu gründen, über die sie Immobilien kaufen, anstatt die Zustimmung zum Erwerb auf der Grundlage des Prinzips der Gegenseitigkeit (wie im Immobiliengesetz von 1997 vorgeschrieben) zu erhalten, wodurch sie Anwaltsgebühren, Zeit und Steuern sparen, während sie ignorieren, dass es sich eindeutig um eine Umgehung des Gesetzes handelt. Diese juristischen Personen sind in der Regel zur Verwaltung und Veräußern von Immobilien registriert, ihr Gründer gewährt ihnen ein Darlehen zur Finanzierung des Kaufs, und ihre Geschäftstätigkeiten enden dort meist. Der Ausländer lebt (irgendwo weit weg) in seinem Land, und die Zustellung von Dokumenten ist in der Regel ein unlösbares Problem für alle, von Hausverwaltern bis zu Miteigentümern und darüber hinaus.

In der Praxis, nach mehreren Jahren, in denen die Handelsgesellschaft keine Geschäftstätigkeiten ausübt und keine Finanzberichte an die zuständigen Behörden einreicht, und nachdem die Änderungen des Gesellschaftsgesetzes im Jahr 2019 die Beendigung von Unternehmen ohne ausstehende Verpflichtungen durch ein beschleunigtes Verfahren ohne Liquidation ermöglichten, wurde versäumt, die Liquidation der Vermögenswerte von aus dem Handelsregister gelöschten Unternehmen zu regeln und durchzusetzen, was zu erheblichen Problemen führte.

Liquidation – oder nicht?

Eine Aktiengesellschaft und eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung, die keine Vermögenswerte haben, können durch Löschung aus dem Handelsregister auf Antrag der zuständigen Steuerbehörde oder von Amts wegen erlöschen, wenn sie der gesetzlichen Verpflichtung, ihre Jahresfinanzberichte mit der vorgeschriebenen Dokumentation drei aufeinanderfolgende Jahre lang zu veröffentlichen, nicht nachkommen, wenn das Gesetz die Verpflichtung zur Veröffentlichung dieser Berichte vorschreibt, noch liefert sie diese innerhalb von sechs Monaten nach der Mitteilung des Gerichts über die Absicht, sie aus dem Handelsregister zu löschen, und das Unternehmen macht nicht wahrscheinlich, dass es innerhalb dieses Zeitraums Vermögenswerte hat.

Wenn nach der Löschung des Unternehmens aus dem Handelsregister nachgewiesen wird, dass es Vermögenswerte gibt, die verteilt werden sollten, erfolgt die Liquidation des Unternehmens. In diesem Fall werden die Liquidatoren vom Gericht auf Antrag interessierter Parteien ernannt. Wenn die eingetragene Einheit innerhalb von sechs Monaten nach der Mitteilung des Gerichts über die Absicht, sie aus dem Register zu löschen, wahrscheinlich macht, dass sie Vermögenswerte hat, erlässt das Registergericht einen Beschluss zur Aussetzung des Löschungsverfahrens, der öffentlich auf der Website des Registers bekannt gegeben wird.

Und dann entstehen Probleme

Das eigentliche Problem (oder mehr als eines) ist folgendes – wenn das Prinzip des Vertrauens in Grundbuchregister (ohne Ausnahme) gilt, wie ist es möglich, dass nicht bekannt ist, dass das Unternehmen Vermögenswerte hat, insbesondere Immobilien, und was tun die staatlichen Stellen, von den Steuerbehörden und darüber hinaus? Das bedeutet wirklich eine vollständige Dysfunktionalität des Systems, was noch schlimmer ist, wenn wir wissen, dass praktisch alles auf Ankündigungen am Aushang des Handelsgerichts hinausläuft. Erwarten wirklich jemand, dass ein Ausländer, der ein Handelsunternehmen gegründet hat, das dem Erwerb von Immobilien ohne die vorgeschriebene Zustimmung diente, und Ausländer hier die zahlreichsten sind, den Aushang überwacht und auch weiß, wie man Kroatisch liest?

Wenn die juristische Person erloschen ist (und sie wurde gelöscht, sodass dies nicht in Frage steht) und weil es in Kroatien keine Immobilien gibt (ex lege sind sie staatlich, wenn sie existieren), wie ist es möglich, dass diese Immobilien praktisch dem Staat entzogen und den Gründern ‚zurückgegeben‘ werden, was eine Art Belohnung für jemanden ist, der eindeutig illegal handelt? Warum belasten wir bewusst die bereits überlasteten Handelsgerichte und auferlegen ihnen unnötige Liquidationen, die vermieden werden könnten, indem wir einfach die Gründer auffordern, die notwendigen Maßnahmen zu ergreifen und natürlich zu zahlen, was sie schulden. Am Ende, warum nicht eine sehr einfache Lösung annehmen, die einen großen Teil der Unklarheiten beseitigen würde: Jeder ausländische Gründer einer Handelsgesellschaft ohne Wohnsitz in der Republik Kroatien muss einen Bevollmächtigten zur Entgegennahme von Dokumenten haben, subordinately wird eine solche Person ordnungsgemäß an der Adresse des eingetragenen Sitzes des Unternehmens zugestellt, alles unter Androhung der Löschung des Unternehmens aus dem Register.