Investment Transaktionen: Immobilieninvestoren investierten 2022 40 Prozent weniger Geld im Vergleich zu 2021

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Der Immobilienmarkt in Kroatien, sowohl gewerblich als auch privat, ist alles andere als statisch. Der Eintritt in den Schengen-Raum und die Eurozone, signifikante Inflationsraten und die zusätzliche Expansion des Tourismus sind nur einige der Faktoren, die den Markt in letzter Zeit beeinflusst haben. Obwohl Kroatien erst zu Beginn des Jahres 2023 in den Schengen-Raum und die Eurozone eingetreten ist, hat die Tatsache, dass es sich im Prozess des Eintritts befand, bereits viele Türen geöffnet und die Aufmerksamkeit von Investoren angezogen, die es nun auf ihrem Radar gefunden haben.

Immobilien in Kroatien waren traditionell ein sicherer Hafen gegen externe Probleme, einschließlich Inflation, und sind die einzige beliebte Anlageklasse, deren Preise mehr gestiegen sind als die vorgenannte Inflation. Experten warnen jedoch vor einem Trend der Verlangsamung der Immobilienmärkte in einigen weiter entwickelten europäischen Ländern, aber dies hat sich bisher noch nicht auf den kroatischen Markt ausgewirkt, da dies normalerweise mit einer Verzögerung einhergeht.

Laut Daten eines der führenden Investmentberatungs- und Maklerunternehmen, Colliers Kroatien, Slowenien und BiH, das bald seinen beliebten jährlichen Marktüberblick veröffentlichen wird, belief sich das Volumen der Investmenttransaktionen im gewerblichen Immobilienbereich in Kroatien im Jahr 2022 auf 400 Millionen Euro, wobei fast 75 Prozent der Transaktionsaktivitäten in Zagreb stattfanden. Dies sind etwa 40 Prozent weniger als im Jahr 2021, als das Transaktionsvolumen 700 Millionen Euro erreichte.

Begrenzte Anzahl von Möglichkeiten

– Das Hauptproblem für größere Volumina ist die begrenzte Anzahl von Möglichkeiten, die auf dem Markt verfügbar sind. Büroflächen und Logistik sind nach wie vor der Hauptfokus der Investoren, und ausländisches Kapital dominiert weiterhin den Markt und generiert die meisten Transaktionsaktivitäten. In den letzten Jahren haben wir jedoch eine zunehmende Stärke und Interesse von inländischen institutionellen Investoren, wie Pensionsfonds und großen Versicherern, festgestellt, betont die Direktorin von Colliers, Vedrana Likan.

Sie fügt hinzu, dass Investoren auf unserem Markt derzeit vorsichtig sind, da die Erwartungen an eine mögliche Rezession und der Zustand der Inflation noch unsicher sind, aber es gibt immer noch Interesse, da unser Eintritt in den Schengen-Raum ein sichereres Investitionsumfeld mit sich bringt.

– Daher erwarten wir kurzfristig keine signifikante Verlangsamung, und aktuelle Berichte zeigen, dass die Preise weiterhin steigen. Wie bekannt ist, ist Immobilien ein zyklisches Geschäft, sodass die Marktbewegungen vom Gesamtzustand der Wirtschaft abhängen. Es ist jedoch sicher, dass der Markt irgendwann langsamer werden wird, oder zumindest in Bezug auf die Preise wird er nicht weiter steigen, wie es in den letzten Jahren der Fall war, glaubt Likan, die auch Einblicke in Bewegungen in bestimmten Immobiliensektoren gegeben hat. —

– Büroflächen und Logistik sind nach wie vor der Hauptfokus der Investoren, und ausländisches Kapital dominiert weiterhin den Markt, was die meisten Transaktionsaktivitäten generiert. In den letzten Jahren sehen wir auch eine zunehmende Stärke und Interesse von inländischen institutionellen Investoren

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Zum Beispiel gibt es im Segment der Büroflächen nach wie vor ein erhebliches Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage. Trotz vieler Menschen, die während der Pandemie von zu Hause aus arbeiteten, und einer gewissen Skepsis, dass Büros, wie wir sie kennen, verschwinden würden, ist dies nicht geschehen. Daher erfüllt Zagreb mit einer aktuellen Gesamtfläche von eineinhalb Millionen Quadratmetern nicht die bestehende Nachfrage. Dennoch glaubt Likan, dass wir bald die Entwicklung neuer Projekte an guten Standorten erwarten können, die die Lücke zwischen Angebot und Nachfrage verringern sollten.

Teurere Büroflächen

Eine ähnliche Situation besteht in Split, wo die Nachfrage weiterhin das Angebot bei weitem übersteigt, und das, was derzeit verfügbar ist, fällt in die Kategorie älterer Immobilien.

– Seit Jahren erleben wir ein ungleiches Angebot und Nachfrage, und der neueste Faktor, der diese Beziehung weiter beeinflusst, ist sicherlich der signifikante Anstieg der Baukosten in den letzten zwei Jahren. Um den Bau neuer, moderner Bürogebäude bei den aktuellen Baukosten rentabel zu machen, sollte die durchschnittliche monatliche Miete 15 Euro pro Quadratmeter betragen, betont Likan.

Zum Vergleich: Der Mietpreis in A-Klasse-Bürogebäuden betrug bisher 12,5 Euro pro Monat und Quadratmeter. Likan sagt, dass dieser Preis seit Jahren gleich geblieben ist, was sicherlich nicht mit den Markttrends übereinstimmt, sodass wir bald einen Zeitraum leichter, aber signifikanter Steigerungen der Mietpreise für Büroflächen erwarten können.

– Wir erwarten eine neue Ära der Entwicklung von Büroimmobilien und den Beginn eines neuen Entwicklungszyklus. Es gibt einen zunehmenden Fokus auf nachhaltiges Geschäft, die Entwicklung von Gewerbeparks oder Inkubatoren und Gewerbegebieten, in denen Technologie und IT neue anspruchsvolle Industrien sind, die den Tourismus als (vor)dominanten und sehr volatilen Wirtschaftssektor ausgleichen werden. Schließlich sehen wir die Stärkung des Technologiesektors, der weitere Veränderungen im Immobilienbereich mit sich bringt, da er die Hardware jeder Branche bleibt, glaubt Likan.

Nach einem erheblichen Schlag für den gesamten Einzelhandelsmarkt während der Pandemie hat sich der Markt im letzten Jahr beruhigt. Trotz der Inflation haben die Bürger Rekorde beim Ausgeben gebrochen, und wir hatten kürzlich mehrere Eröffnungen von Einkaufszentren und Einzelhandelsparks. Um wettbewerbsfähig zu bleiben, haben Einkaufszentren begonnen, ihr Angebot zu erweitern und in zusätzliche Annehmlichkeiten zu investieren, sodass es heute Teil der Norm für moderne Zentren ist, ein breites gastronomisches Angebot, Spielbereiche, Kinos, Sporteinrichtungen und ähnliche Attraktionen zu haben, die nicht nur Käufer, sondern auch potenzielle Mieter anziehen.

Attraktivität von Einkaufszentren

– Einkaufszentren sind längst nicht mehr nur ein Ort zum Einkaufen, sondern auch zum Treffen; zusätzliche Inhalte sind sogar dominanter geworden als das Einkaufen. Daher bleibt die Nachfrage nach dieser Art von Gewerbeimmobilien stabil, betont Likan.

Heute hat Kroatien etwa eineinhalb Millionen Quadratmeter moderne Einkaufszentrumfläche, und etwa ein Drittel dieser Fläche befindet sich in Zagreb, wo wir eine hohe Zentralisierung und Belegungsraten beobachten. Gleichzeitig haben Destinationen wie Dubrovnik immer noch keine Einkaufszentren im wahrsten Sinne des Wortes, was eine Gelegenheit für die weitere Marktentwicklung darstellt. Die Mietpreise für A-Klasse-Einzelhandelsflächen in Kroatien sind laut Likan immer noch signifikant niedriger als im Rest Europas.

Neue Logistikziele

Die Nachfrage nach industriellen Logistikflächen hat in den letzten Jahren nicht nachgelassen, und sie war besonders zu Beginn der Pandemie ausgeprägt, als Kroatien als wichtiges und gut ausgestattetes Infrastrukturziel in der Europäischen Union positioniert wurde. Von allen Arten von Immobilien waren Lager- und Logistikflächen die am meisten nachgefragten Kapazitäten, und ihr aktuelles Angebot befriedigt die Nachfrage sogar noch weniger als in anderen Sektoren.

– Investoren haben dies erkannt, sodass derzeit mehrere große industrielle Logistikkomplexe in Kroatien gebaut werden, hauptsächlich in der Nähe großer Städte: in Donja Zdenčina, Samobor, Križ, in Lučko und in Luka, mit mehreren kleineren, die in Bakra und Dugopolje gebaut werden. Allerdings wird es selbst mit den derzeit in Entwicklung befindlichen Projekten nicht genug Quadratmeter geben, um die wachsende Nachfrage auf dem Markt zu befriedigen. Natürlich besteht das größte Interesse an A-Klasse, und je neuer, moderner und besser ausgestattet der Raum ist, desto teurer wird er, und sein Preis steigt.

– Zagreb hat 1.300.000 Quadratmeter Fläche in diesem Marktsegment, aber selbst das reicht nicht aus, um die hohe Nachfrage aufgrund eines großen Anteils an alten Flächen zu decken. Wir erwarten eine Fortsetzung eines starken Entwicklungzyklus, steigende Mietpreise und vielleicht in absehbarer Zukunft die Schaffung neuer Logistikziele, kündigt Likan an.

Lebendiger Hotelmarkt

Obwohl der Sektor aufgrund steigender Geschäftskosten vorsichtig mit Investitionen umgeht, generiert der Tourismus traditionell neue Investitionen, sodass trotz der Pandemie und Inflation neue Projekte und neue Investoren im Hotelmarkt angekündigt werden. Trotz der Tatsache, dass globale Hotelketten Kroatien oft in ihren Investitionsplänen umgehen, wird unser Urlaubstourismus in diesem Jahr und im nächsten drei hochgradig luxuriöse Markenimmobilien erhalten. Kürzlich begann der Bau des Hyatt Regency Zadar Maraska Hotels in Zadar, am ehemaligen Hauptsitz der Maraska-Getränkefabrik, das laut Ankündigungen nicht nur den Hotelteil, sondern auch zweihundert Wohneinheiten unter der Hyatt-Marke umfassen sollte. Für diese gibt es Berichten zufolge bereits interessierte Käufer mit hoher Kaufkraft aus der kroatischen Diaspora und Südosteuropa. Der Gesamtinvestitionswert wird etwa 120 Millionen Euro betragen, wobei etwa 50 Millionen für den Hotelteil vorgesehen sind.

Vor kurzem wurde auch ein Vertrag zwischen Marriott International und der Mészáros-Gruppe über die Verwaltung des zukünftigen Luxushotels Riva’s Hotels & Resorts in Ičići unterzeichnet, das voraussichtlich 2024 seine Türen für die ersten Gäste öffnen wird. Das Projekt, das etwa hundert Millionen Euro wert ist, wird von dem ungarischen Unternehmer Lőrinc Mészáros entwickelt, der dies nach dem Fußballcamp in Osijek als seine größte Investition in Kroatien betrachtet und es mit der lokalen Entwicklungsgruppe DDG entwickelt. Nach der Eröffnung des ersten Mövenpick-Hotels in Zagreb im März letzten Jahres eröffnet die Accor-Gruppe in diesem Jahr ein Luxushotel gleichen Namens in Split, am Strand von Žnjan. Es wird in Partnerschaft mit Split Peninsula Properties d.o.o. und dem Entwicklungsteam der MPPD-Gruppe gebaut. Ein neues Hotel Valkana soll ebenfalls in Pula, auf dem Gelände eines vernachlässigten Steinbruchs, gebaut werden, das von den Eigentümern von Max City gebaut wird, und für dessen Management Berichten zufolge bereits weltweite Luxusmarken interessiert sind.

Der Tourismus, sagt Likan, kann nicht ohne den Zweitwohnungsmarkt betrachtet oder analysiert werden, das heißt, das Angebot an Premium-Unterkünften für den Urlaub. Luxusvillen und Resorts in Kroatien sind, fügt sie hinzu, nach wie vor unterrepräsentiert, insbesondere im Vergleich zu anderen Mittelmeerländern. Dennoch haben wir auch in diesem Segment ein anderes Produkt an der Adriaküste angekündigt, das Zori Timeless Hotel auf den Paklinski-Inseln, auf der Insel Sveti Klement in Palmižana, das im April seine Türen öffnet.

Schnelle Rendite auf Investitionen

Dieses innovative Produkt, das der Familie Tomlinović gehört, umfasst vier Designer-Luxusresidenzen/Villen mit allen exklusiven Annehmlichkeiten und dem Spitzenrestaurant Zori, in dem der Spitzenkoch Siniša Jevrosimov à la carte kochen wird. Alle Villen auf den Terrassen sind mit üppiger Vegetation, Entspannungsnetzen, Pools und/oder Whirlpools bereichert, und alle haben einen direkten Blick auf die Vinogradišće-Bucht, eine der schönsten an der Mittelmeerküste.

Likan erwähnte auch zwei Projekte, die kurz vor dem Abschluss stehen: das Lioqa-Resort in Ugljan und Petram in Istrien. Die Hälfte der Käufer solcher Kapazitäten sind ausländische Staatsbürger, hauptsächlich aus Slowenien und Österreich sowie CEE-Ländern, die traditionell zu unserem Markt tendieren, und es wird erwartet, dass mit den neuen Umständen des Schengen-Raums und der Eurozone dieses Interesse weiter gestärkt wird.

– Hotels an Standorten zu bauen, die nicht premium sind, wird für die heutigen Investoren zunehmend unrentabel, hauptsächlich aufgrund der derzeit gestiegenen Baukosten, die möglicherweise das Interesse verringern, aber auch die Entwicklung weniger attraktiver Standorte schwächen könnten. Es ist jedoch wahrscheinlicher, dass Investoren sich auf gemischte Resorts konzentrieren, die neben touristischen Immobilien auch eine Zweitwohnkomponente oder Verkaufsobjekte enthalten, da dieses Segment die Investitionen erheblich schneller zurückbringt, glaubt Likan.

Das Angebot auf dem Markt für Gewerbeimmobilien erfüllt weiterhin nicht die Nachfrage, während Kroatien gleichzeitig in eine neue Phase der Unsicherheit eintritt. Immobilien, die eine positive reale Rendite bieten, bleiben ein guter Schutz gegen Inflation, aber es wird prognostiziert, dass das Preiswachstum sich verlangsamen oder sogar stagnieren könnte. Diese Veränderungen, schließt Likan, werden von der Geduld der Verkäufer, der Bewegung der Wirtschaft und zahlreichen anderen Faktoren abhängen. Immobilienexperten sind sich einig, dass die Einführung des Euro und der Eintritt in den Schengen-Raum die Präsenz ausländischer Käufer erhöhen wird, und das Segment, in dem sie sie am liebsten sehen würden, sind große Projekte, Greenfield– und Brownfield-Investitionen.