Es gibt fast kein größeres landwirtschaftliches Land zu verkaufen, und Preiserhöhungen sind möglich, da der 1. Juli näher rückt

Ab dem 1. Juli dieses Jahres wird das Moratorium für den Verkauf von landwirtschaftlichem Land an ausländische Staatsbürger aus dem Europäischen Wirtschaftsraum, d.h. aus EU-Mitgliedstaaten, Liechtenstein, Luxemburg und Norwegen, aufgehoben. Das Ministerium für Landwirtschaft hat angekündigt, dass das Moratorium nach der Genehmigung durch die Europäische Kommission im Juni 2020 nicht mehr verlängert werden kann. Immobilienexperten sagen, dass wir je nach Region des Landes, in der es sich um landwirtschaftliche Produktion handelt, mit einem Anstieg der Preise für landwirtschaftliches Land rechnen können.

Die einzige rechtliche Möglichkeit für Ausländer, kein Land zu erwerben, besteht darin, dass der Staat, der das Vorkaufsrecht hat, das landwirtschaftliche Land kauft. Dies wird durch das Gesetz über landwirtschaftliches Land geregelt, im Teil, der den Verkauf von privatem landwirtschaftlichem Land betrifft, aber das Vorkaufsrecht gilt nur für landwirtschaftliche Flächen, die größer als zehn Hektar im kontinentalen Teil oder Flächen größer als ein Hektar im Küstenbereich sind. Das Ministerium für Landwirtschaft betont, dass in diesem Zusammenhang im neuen Finanzzeitraum (2023-2027) finanzielle Instrumente den Kauf von landwirtschaftlichem Land für junge Landwirte ohne Einschränkungen (in Bezug auf den Anteil des Landpreises an den insgesamt förderfähigen Ausgaben) durch Kredite ermöglichen werden.

Es scheint jedoch, dass das Hauptproblem nicht der Preis sein wird, sondern die Tatsache, dass es fast keine größeren landwirtschaftlichen Parzellen gibt. Aus diesem Grund, sagt der Direktor und Eigentümer der Immobilienagentur Osijek, German Duško Grgur, ist das Land schon lange teurer geworden. Jetzt wird das hochwertigste Land in Baranja und in der Nähe von Vukovar für 13.000 Euro pro Hektar verkauft, während der Preis allgemein von mindestens 8.000 Euro pro Hektar in Slavonien reicht, abhängig von Qualität und Größe. Weiter westlich ist es etwas günstiger; zum Beispiel liegt der Preis in den Gebieten von Nova Gradiška, Bjelovar und Daruvar zwischen 7.000 und maximal 8.000 Euro, sagt Grgur, aber selbst dort ist es rar.

– Ich spreche von Flächen von zehn Hektar und mehr. Dies ist sehr gefragt, weil die Menschen investieren wollen, und sobald solches Land angeboten wird, wird es sofort verkauft. Land von wenigen Hektar ist nicht so gefragt, da es normalerweise nicht die Planung eines großen Unternehmens erfordert, es sei denn, jemand möchte beispielsweise sein Land mit dem angrenzenden verbinden, sagt Grgur.

Ausländischer Käufer

Dieser, ansonsten Präsident der Fachgruppe Immobilien der Kroatischen Handelskammer, sagt, dass er bereits etwa 30 registrierte Käufer hat, die in der Schlange stehen, um Land zu kaufen, darunter mehrere ausländische Personen. Aber es gibt kein Land, wie bereits erwähnt, und aufgrund der Liberalisierung des Verkaufs von landwirtschaftlichem Land erwartet Grgur, dass der Preis für das hochwertigste Land bald auf 15.000 Euro pro Hektar steigen wird.

Land in Lika ist sogar noch teurer, wo der Preis das übersteigt, was Slavonien erreichen wird. Ein Hektar in Lika kostet 16.000 Euro, es ist geeignet für Viehzucht und bestimmte Pflanzenanpflanzungen, sodass der Eigentümer der Immobilienagentur Karlovac Arka global Marin Vrnoga in ein paar Tagen einen Käufer aus einem fremden Land mitnehmen wird, um Bodenproben aus einem Gebiet von 21 Hektar zu entnehmen. Vrnoga erwartet auch, dass die Preise für landwirtschaftliches Land steigen könnten, je näher der 1. Juli dieses Jahres rückt, da er die Möglichkeit von Interesse aus anderen Ländern nicht ausschließt.

Was das Gebiet Karlovac betrifft, so ist der Preis dort niedriger und reicht von 6.000 Euro, kann aber, behauptet er, 13.000 Euro erreichen. Das Hauptkriterium ist die Größe des Landes; je größer es ist, desto höher der Preis, aber Vrnoga sagt, wie Grgur, dass es sehr wenige größere landwirtschaftliche Parzellen zu verkaufen gibt.

Die Preise steigen in Richtung Istrien, wo die Preise von zwei Euro pro Quadratmeter (20.000 Euro pro Hektar) bis zu unglaublichen 40 Euro pro Quadratmeter (400.000 Euro pro Hektar) reichen. Ähnlich ist es in der Nähe von Zagreb, und all dies erzählt uns Tajana Tikulin, eine lizenzierte Agentin und Eigentümerin der Zagreber Agentur Efron nekretnine.

– Die Parzellen sind normalerweise kleiner, aber auch größere Anwesen sind zu finden. Zum Beispiel bietet unsere Agentur landwirtschaftliches Land mit Wasseranschluss in der Nähe von Pula von 20 Hektar zu einem Preis von 6,5 Euro pro Quadratmeter an, was nahe am Durchschnittspreis in diesem Gebiet liegt, sagt Tikulin.

Das bedeutet, dass der Preis für einen Hektar landwirtschaftlichen Landes in Istrien im Durchschnitt 65.000 Euro beträgt. Sie fügt hinzu, dass die Preise während der Pandemie in Istrien für die Ländereien in der Nähe interessanter Standorte für Investoren etwas günstiger waren und zu dieser Zeit größtenteils verkauft wurden. Tikulin betont jedoch, dass es schwierig ist, die Frage nach den Preisen für landwirtschaftliches Land einfach zu beantworten, da jede Immobilie eine eigene Geschichte ist. Dennoch fügt sie hinzu, dass es einige Gesetze gibt, die alles beeinflussen; zum Beispiel gehören zu den entscheidenden Faktoren Lage, Anpflanzungen, Wasser…

– Gibt es Anpflanzungen im Feld, wie ist deren Qualität, wie alt sind sie, ist es eingezäunt, gibt es einen Brunnen oder Wasseranschluss, und wie viel Graben ist nötig, um die Hauptwasserversorgung zu erreichen? Antworten auf diese und ähnliche Fragen können die Erreichung eines bestimmten Preises bestimmen, sagt Tikulin.

Zusätzliche Faktoren, die die Preise beeinflussen

Im Gebiet Varaždin ist der Preis etwas niedriger als in Slavonien, Lika, dem Zagreber Ring und Istrien, und reicht von 50 Eurocent pro Quadratmeter bis manchmal bis zu einem Euro, wie die Eigentümer zweier lokaler Immobilienagenturen bestätigen. Dies hängt von der Lage, der Qualität des Landes, welcher landwirtschaftlichen Kultur es betrifft, sowie der Größe der Parzelle ab. Das bedeutet praktisch, dass landwirtschaftliches Land von einem Hektar fünf Tausend Euro kosten würde, manchmal sogar mehr. Der Preis für landwirtschaftliches Land hat sich dort in den letzten Jahren nicht signifikant verändert.

Takulin betont, dass es schwierig ist vorherzusagen, ob die Preise für Land nach dem 1. Juli steigen werden, da Efron nekretnine bisher nicht bemerkt hat, dass das Interesse von Ausländern an landwirtschaftlichem Land signifikant höher ist als zuvor. Wenn es Interesse gibt, glauben sie, dass es allmählich wachsen wird. Sie fügt jedoch hinzu, dass ein Preisanstieg nicht nur aufgrund der Möglichkeit des Verkaufs an Ausländer aus dem Europäischen Wirtschaftsraum, sondern auch aufgrund der Inflation selbst zu erwarten ist. Darüber hinaus hebt sie einen weiteren interessanten Faktor hervor, der die Nachfrage und damit die Preise beeinflussen könnte.

– Und das zunehmend teure Baugebiet zwingt die lokale Bevölkerung dazu, sich an noch erschwingliches landwirtschaftliches Land zu wenden, wo sie etwas Temporäres oder Modulares aufstellen werden, das unter dem Namen ‚Wochenendland‘ verkauft wird. Dieses Phänomen beeinflusst ebenfalls den Preisanstieg bestimmter Gebiete landwirtschaftlichen Landes. Darüber hinaus könnte der Verkauf von landwirtschaftlichem Land durch das für den Zeitraum bis 2026 geplante Programm zur Flurbereinigung beeinflusst werden. Durch die Konsolidierung kleinerer Parzellen wird ausländische Investitionen wahrscheinlicher. Aber ich bin kein Prophet; wir leben in sehr interessanten Zeiten, daher ist es schwierig, irgendetwas vorherzusagen, sagt Tikulin.

Sie erinnert daran, dass Eigentümer von landwirtschaftlichem Land in Kroatien keine ausländischen juristischen und natürlichen Personen sein können. Natürlich, es sei denn, es wird durch internationale Abkommen und spezielle Vorschriften anders festgelegt, da es Beispiele gibt, in denen Ausländer Unternehmen als juristische Personen gründen und landwirtschaftliches Land auf der Grundlage von Vereinbarungen zwischen ihrem Land und Kroatien (Vereinbarung über das Recht zum Erwerb von Immobilien auf der Grundlage der Gegenseitigkeit) erwerben. Aus diesem Grund erhält Efron nekretnine Anfragen von ausländischen Staatsbürgern zum Kauf von landwirtschaftlichem Land.

– Unsere Agentur bietet auch einen größeren Olivenhain mit über 500 hochwertigen Olivenbäumen an, von dem wir glauben, dass er schließlich von Ausländern gekauft wird. Nämlich, Ausländer konnten schon lange landwirtschaftliches Land über ihre Unternehmen kaufen, die sie in Kroatien eröffnet haben, sagt Tikulin.

Beschleunigter Pachtprozess

Wenn es um die Pacht von landwirtschaftlichem Land geht, sagt Grgur, dass der jährliche Preis in Slavonien zwischen 200 und 270 Euro pro Hektar liegt. Das Ministerium für Landwirtschaft erklärt, dass die vorherrschende Nutzungsform für staatliches landwirtschaftliches Land die Pacht ist. Mit den neuesten Änderungen des Gesetzes über landwirtschaftliches Land stellen sie fest, dass zum ersten Mal dringende öffentliche Ausschreibungen für die Pacht von staatlichem landwirtschaftlichem Land vorgeschrieben sind.

– Die lokalen Selbstverwaltungseinheiten sind damit beauftragt, innerhalb von sechs Monaten nach Erhalt der Zustimmung zum Programm für die Bewirtschaftung von landwirtschaftlichem Land öffentliche Ausschreibungen für die Pacht von freiem staatlichem landwirtschaftlichem Land bekannt zu geben, sowie für landwirtschaftliches Land, das ohne gültige rechtliche Grundlage genutzt wird. Dieses Gesetz sieht auch vor, dass das Ministerium für Landwirtschaft die Verwaltung des staatlichen landwirtschaftlichen Landes übernimmt, wenn die lokalen Selbstverwaltungseinheiten dies nicht innerhalb der vorgeschriebenen Fristen tun, kündigt das Ministerium an.

Sie fügen hinzu, dass auch die elektronische Durchführung öffentlicher Ausschreibungen für die Pacht eingeführt wird, und ein Punktesystem zur Bestimmung des günstigsten Bieters vorgeschrieben ist. Nach den strategischen Prioritäten, die vom Ministerium festgelegt wurden, wird die höchste Punktzahl den Bietern zugewiesen, die einen höheren Mehrwert (Produktion, Verarbeitung…) auf staatlichem landwirtschaftlichem Land erzielen, vorherige Inhaber, Anwohner und junge Inhaber von Familienbetrieben.

In Bezug auf die Verwaltung von staatlichem landwirtschaftlichem Land erklärt das Ministerium für Landwirtschaft in seiner Antwort, dass die Änderungen des Gesetzes über landwirtschaftliches Land unter anderem die Verpflichtung und Frist für die Einreichung oder Vorbereitung des Wirtschaftsplans für Verträge, die eine Bestimmung über den Wirtschaftplan als integralen Bestandteil des Vertrags enthalten, vorschreiben.

Darüber hinaus werden zusätzliche Maßnahmen zur Kontrolle der Verwaltung von staatlichem landwirtschaftlichem Land durch die Einbeziehung der Kroatischen Agentur für Landwirtschaft und Lebensmittel (HAPIH) in die Bodenüberwachung und die Kontrolle der Umsetzung agrotechnischer Maßnahmen vorgeschrieben. Verstöße gegen die unbefugte Nutzung von staatlichem landwirtschaftlichem Land, die Nichterfüllung der jährlichen Berichterstattung über die Umsetzung von Wirtschaftsplänen, sind ebenfalls vorgesehen, und die administrative Kontrolle der Erfüllung von Wirtschaftsplänen durch das Ministerium für Landwirtschaft und lokale Selbstverwaltungseinheiten wird eingeführt.

Es gibt nicht viel staatliches landwirtschaftliches Land zu verkaufen, aber vergangene Erfahrungen zeigen uns, dass selbst ohne Ausländer eine starke Nachfrage nach Pachtrechten besteht. Die gleiche Situation gilt für privates landwirtschaftliches Land, das, wenn es verkauft wird, der Eigentümer schnell einen Käufer findet, auch ohne Ausländer. Ausländer könnten nur die Nachfrage etwas erhöhen, sodass ein Anstieg der Preise für landwirtschaftliches Land zu erwarten ist.