Die Herausforderungen, die durch Veränderungen der Arbeitsmethoden, verlegte Arbeitsplätze, Klimakatastrophen und Erdbeben entstanden sind, die in mehreren kroatischen Städten erhebliche Schäden an Immobilien verursacht haben, haben auch das Management physischer Vermögenswerte sowohl im privaten als auch im öffentlichen Sektor beeinflusst.
In dieser Rolle hat der private Sektor viel besser abgeschnitten als der Staat, der in den meisten Fällen das Management seiner Immobilien Unternehmen anvertraut hat, die im Facility Management tätig sind. Experten für Ressourcen- und Servicemanagement glauben, dass der Staat viel vom privaten Sektor über die Verwaltung seiner Immobilien lernen kann.
Problematische Energie
Spezialisierte Unternehmen, die Banken, Einkaufszentren, Fabriken und andere für das Immobilienmanagement als Outsourcing engagieren, machen es für Eigentümer wirtschaftlicher und kommerziell rentabler. Obwohl einige Unternehmen eigene Facility-Management-Abteilungen haben, überwiegt das Outsourcing, wobei mehrere Unternehmen in Kroatien vollständige technische und infrastrukturelle Dienstleistungen anbieten.
Eines davon ist die Adria Group, und Petar Dalbello, der Direktor für Facility Management des Unternehmens, behauptet, dass neue Herausforderungen im Immobilienmanagement hauptsächlich Veränderungen der Kriterien betreffen, insbesondere in Bezug auf den Energieverbrauch. Es werden Anstrengungen unternommen, den Verbrauch für eine rationalere Ressourcennutzung zu reduzieren, was bisher unter den Immobilienbesitzern deklarativ war, aber die Wahrnehmungen ändern sich jetzt intensiv, und eine rationale Nutzung wird durch Benutzerschulung und Überwachung des Verbrauchs angestrebt. Es werden auch Investitionen in effizientere Geräte getätigt, jedoch viel langsamer als erwartet aufgrund von Kostenfragen.
– Eine vernachlässigbare Anzahl von grünen Verbrauchern wird genutzt, z.B. Elektroautos, und Ladestationen werden derzeit selten installiert und nur für Stopps, nicht für Einsparungen – erklärt Dalbello.
Minimale Investitionen
Er fügt hinzu, dass derzeit die Verlagerung von Arbeitsplätzen erheblich geringer ist als während der Einschränkungen der Coronavirus-Pandemie, aber es wurde auch festgestellt, dass der Energieverbrauch während der Phase des intensiven Arbeitens von zu Hause aus erheblich niedriger war. Er behauptet auch, dass das Erdbeben die Funktionsweise, d.h. das Immobilienmanagement, nicht verändert hat, da die meisten Gebäude keinen Schaden erlitten haben, der sie daran hindern würde, wie zuvor zu funktionieren. Dalbello warnt vor der Bedeutung des Asset Managements (AM), das die Unternehmen noch nicht als Kriterium für das Wachstum des Gewinns erkannt haben.
—
—
Nämlich ermöglicht es ein systematisches Immobilienmanagement – den Wert der Immobilie durch technisches, infrastrukturelles und wirtschaftliches Management zu erhalten.
– Dieses Thema hängt stark von Unternehmen zu Unternehmen ab. Im Allgemeinen werden minimale Investitionen getätigt, und die Ausstattung in den meisten Geschäftseigentümern ist in sehr schlechtem Zustand – bemerkt Dalbello, der beobachtet, dass Immobilien, die das Kerngeschäft unterstützen, qualitativ angegangen und ausreichend investiert werden, während alles andere minimale Investitionen erhält, was zu schlechteren Immobilienbedingungen führt.
Zum Beispiel investiert ein Produktionsunternehmen in Produktionsanlagen und kümmert sich sehr gut um diese, aber alles andere wird dem ‚Selbstlauf‘ überlassen und schließlich in neue investiert. Ähnlich pflegen Unternehmen, die vom Verkauf abhängen, nur das, was das Produkt repräsentiert (Laden, Hotellobby, Produktionsmaschinen…), während die Unterstützungssysteme für andere Immobilien in schlechtem Zustand sind.
– Dies geschieht in den meisten Fällen, obwohl es kein allgemeines Phänomen ist, aber es gibt ziemlich viele Produktionsunternehmen, die nicht in Produktionssysteme investieren, entweder weil sie warten, bis diese vollständig abgenutzt sind… Im Allgemeinen hängt das Gebäudemanagement stark von der Politik des Immobilienbesitzers ab – betont Dalbello.
Difficult contract realization
In seiner Meinung hat der Staat viel von den Betrieben der Unternehmen zu lernen, wenn es um das Management physischer Vermögenswerte geht, hauptsächlich weil private Unternehmen strategische Entscheidungen treffen und Investitionsstrategien auf der Grundlage dieser Entscheidungen definieren. Allerdings basiert alles im Allgemeinen immer auf Rentabilität und dem Endergebnis. Wenn Veränderungen auf dem Markt auftreten, ändert sich die Strategie sehr schnell, und folglich auch die Investitionen.
Der Direktor von MIDA Facility Management, Daniel Saić, glaubt, dass das Immobilienmanagement in Kroatien aufgrund der oben genannten Gründe tatsächlich zunehmend herausfordernd und dynamisch wird. Neben den bestehenden Schwierigkeiten und Veränderungen glaubt er, dass auch der wachsende Einfluss der Inflation auf alle Kategorien von Inputs berücksichtigt werden sollte, was die Realisierung zuvor eingegangener vertraglicher Verpflichtungen erheblich kompliziert.
Eine mildernde Umstände ist, dass die Arbeit nach der Coronavirus-Pandemie langsam zur Normalität zurückkehrt, da viele Unternehmen, die in gewerblichen Immobilien ansässig sind, zu den ursprünglichen Einstellungen zurückkehren und allmählich die Remote-Arbeit aufgeben, aber die Vermieter sehen sich neuen Problemen gegenüber, die durch das Erdbeben verursacht wurden. Die Folge des Erdbebens sind neue Trends, bei denen Mieter zunehmend auf neu gebaute Immobilien zurückgreifen, die ein größeres Sicherheitsgefühl bieten.
—
—– Das Erdbeben hat gezeigt, dass ständige Investitionen in Immobilien erforderlich sind, genau wie in jedem anderen Vermögenswert, sowohl in der Bausubstanz als auch in der traditionellen Wartung, und dass besser gewartete Immobilien größere Sicherheit bieten und aufgrund der erhöhten Nachfrage nach ihnen eine höhere Rentabilität für die Eigentümer bringen – betont Saić.
Umfassende Pflege
Ihm zufolge liegt die Lösung im qualitativ hochwertigen Asset Management, das zusammen mit dem Immobilien- und Facility Management ein Ganzes bildet, das jedes Unternehmen oder jede Organisation, die Immobilien besitzt, haben sollte, um den Wert zu erhalten und die Immobilie durch eine geplante Kommerzialisierungsstrategie, geplante Wartungskosten und Kontrolle der Gemeinkosten rentabler zu machen.
– Viele Immobilienbesitzer denken heute, dass Wartung und Immobilienmanagement lediglich Reinigung sind. Ohne die Bedeutung der hygienischen Wartung zu schmälern, habe ich oft in Situationen gesagt, dass ich der Direktor von Mida Facility Management bin und die Antwort erhalten: ‚Oh, ihr seid die, die die Immobilien reinigen.‘ Hygienische Wartung ist ein kleinerer Teil des vollständigen Immobilienmanagements, das aus technischem, kommerziellem und infrastrukturellem Management besteht. Wenn wir heute über qualitativ hochwertiges Immobilienmanagement sprechen, sprechen wir über Asset Management, das umfassende Pflege für die Marktpositionierung und Leistung der Immobilie impliziert. Immobilien- und Facility Management werden hier durch die Kontrolle und Umsetzung geplanter Kosten und Aktivitäten verbessert, sodass am Ende des Jahres sowohl der Eigentümer als auch der Mieter in der Immobilie so zufrieden wie möglich sind – betont Saić.
Er glaubt, dass der Staat, wenn es um das Management physischer Vermögenswerte im Staatsbesitz geht, jetzt viel vom realen Sektor lernen kann, denn wenn man sich den Immobilienmarkt heute ansieht, ist es schwer, eine private Immobilie zu finden, die leer steht, im Gegensatz zu staatlichen Immobilien, wo die Situation umgekehrt ist, und eine leerstehende Immobilie die teuerste ist, weil sie keinen Gewinn generiert, sondern Kosten verursacht.
– Der Staat sollte zuerst seine Immobilien wiederherstellen, um wettbewerbsfähig zu werden und alle modernen Standards wie private Immobilien zu erfüllen. Dies würde ihm die Möglichkeit geben, sie mit qualitativ hochwertigeren Mietern unter viel besseren Mietbedingungen zu füllen. Wenn sie dann qualitativ hochwertiges Management und Wartung hinzufügen, die den Trends folgen, Kosten berücksichtigen und sich um die Immobilie wie ein guter Verwalter kümmern, würde sich diese Immobilie schnell rentieren und Rentabilität für den Eigentümer, d.h. den Staat, bringen – sagt Saić.
Unternehmensaktivitäten
Und während viele Unternehmen das Management ihrer Immobilien outsourcen, hat Pliva Kroatien ein eigenes Team, das für das Ressourcen- und Servicemanagement verantwortlich ist. Ein Teil der Aktivitäten, die sie durchführen, umfasst auch das Immobilienmanagement, aber es ist wichtig zu betonen, dass Facility Management nicht ausschließlich mit Immobilienmanagement gleichgesetzt werden kann. Bei Pliva sagen sie, dass Ressourcen- und Servicemanagement mehrere Elemente umfasst, um die Funktionalität, den Komfort, die Sicherheit und die Effizienz der Umgebung, in der es tätig ist, zu gewährleisten.
So trägt das Ressourcen- und Servicemanagement indirekt zur Erreichung der strategischen Ziele des Unternehmens bei, da es sich um qualitativ hochwertige, sichere und organisierte Arbeitsbedingungen kümmert, wodurch die Mitarbeiter produktiver und fokussierter auf ihre Hauptarbeit sein können.
—
—
In Pliva umfasst Facility Management verschiedene Aktivitäten wie Archivierung, Catering, Reinigungsdienste, Fahrzeugmanagement, Mitarbeitershuttle vor Ort, Landschaftsgestaltung, Erste Hilfe, Post- und Lieferdienste, Projektmanagement, Empfangsdienste und Informationen für Besucher, Sicherheitsdienste, Wartung von Arbeitskleidung sowie Management von Gebäuden, Räumen und Besprechungsräumen. Das bedeutet, dass das Immobilienmanagement innerhalb des Ressourcen- und Servicemanagements Bürogebäude, Labore, Gemeinschaftsbereiche, nicht in Produktion befindliche Immobilien und Fahrzeugflotten umfasst…
Allerdings engagiert Pliva neben dem Managementteam mit professionellen Kompetenzen für Ressourcen- und Servicemanagement auch externe Mitarbeiter für operative Dienstleistungen.
Darüber hinaus sind einige Mitglieder des Managementteams von Pliva prominente Mitglieder der kroatischen Zweigstelle der International Facility Management Association (IFMA), die weltweit über 28.000 Fachleute hat. Die Experten von Pliva streben an, ihre Fähigkeiten durch die Teilnahme an diesem Verband weiterzuentwickeln, da ihre Qualität für die gründliche und qualitativ hochwertige Ausführung der Kernaktivitäten von Pliva: der Produktion, Lieferung und Verteilung von hochwertigen Arzneimitteln, von entscheidender Bedeutung ist. Die Facility Manager von Pliva zielen darauf ab, Wissen über qualitativ hochwertiges Ressourcen- und Servicemanagement auszubauen und auszutauschen, um so kontinuierlich das Arbeitsumfeld zu verbessern und angemessene Dienstleistungen für die Bedürfnisse des Unternehmens bereitzustellen.
