Pfand: Ein Hundertundein Fallen für Gläubiger und Schuldner

Der Betrieb von Handelsunternehmen in der modernen Zeit impliziert eine effiziente Anpassung an die Marktgesetze, die im Verhältnis zum gesetzlichen Rahmen des Landes, in dem sie tätig sind, unvorhersehbar sind. Das bedeutet, dass ein Unternehmen in der Lage sein muss, auf Herausforderungen zu reagieren, die seine Geschäftstätigkeit jederzeit beeinträchtigen können, was seine finanzielle Stabilität und die Entscheidungsfindung zugunsten sowohl der Aktionäre als auch der Gläubiger impliziert.

Finanzielle Stabilität impliziert die Fähigkeit, das eigene Kapital frei zu verwalten oder Kapital von anderen geschäftsbezogenen oder nicht geschäftsbezogenen Unternehmen oder Finanzinstituten zu erhalten, wobei Banken die häufigsten Gläubiger sind. Eine gute Marke auf dem Markt oder Marktpräsenz und sogar verantwortungsvolle Unternehmensführung sind keine ausreichenden Garantien für Banken, dass das Unternehmen in der Lage sein wird, die aufgenommenen Mittel zurückzuzahlen; daher ist es üblich, dass Banken Sicherheiten als Garantie für die Rückzahlung von Mitteln/Darlehen verlangen, hauptsächlich in Form einer Hypothek auf das Immobilienvermögen des Unternehmens. Selten sind die Unternehmen, die alle ihre geschäftlichen Bedürfnisse und Herausforderungen mit ihrem eigenen Kapital erfüllen können, weshalb sie notwendigerweise auf Geschäfte mit Banken angewiesen sind. Aber ohne die Möglichkeit eines Pfandes ist es schwierig, Kapital zu akquirieren.

Was ist ein Pfand

Damit eine Bank einem Handelsunternehmen oder einer Einzelperson ein Darlehen genehmigen kann, muss sie zunächst alle Sicherheitsmaßnahmen umsetzen, die notwendig sind, um den Wert und die Rückzahlung des bereitgestellten Kapitals zu erhalten. Die Hauptsicherheitsart wird als Pfand betrachtet. Die primäre gesetzliche Regelung, die das Institut des Pfandes in der Republik Kroatien regelt, ist das Gesetz über Eigentum und andere dingliche Rechte, während das Gesetz über Grundbuchregister die Voraussetzungen für die Registrierung von Pfändern auf Immobilien vorschreibt.

Dies sind jedoch nicht die einzigen Vorschriften, die das Pfand regeln, da das Pfand auch auf beweglichen Sachen, Wertpapieren, Eigentumsrechten, Unternehmensanteilen, Aktien usw. bestehen kann. Eine wichtige Normenquelle für das Pfand ist das Vollstreckungsgesetz, und einige ’spezifische‘ Arten von Pfändern werden zusätzlich durch Bestimmungen spezieller Gesetze geregelt, wie das Gesetz über Verpflichtungen und dingliche Rechte im Luftverkehr oder das Seerecht.

Das Gesetz über Eigentum und andere dingliche Rechte definiert das Pfand als ein beschränktes dingliches Recht an einer bestimmten Sache, das seinen Inhaber (Gläubiger) berechtigt, eine bestimmte Forderung zu befriedigen, wenn sie bei Fälligkeit nicht erfüllt wird, aus dem Wert dieser Sache, unabhängig davon, wem sie gehört, und ihr alltäglicher Eigentümer (Schuldner) ist verpflichtet, dies zu dulden. Obwohl in der Sprache die Begriffe ‚Pfand‘ und ‚Sicherheit‘ oft gleichgesetzt werden und die Abkürzung ‚Sicherheit‘ häufig verwendet wird, sind sie nicht synonym.

Das Pfand hat nämlich die Bedeutung, die ihm durch die oben zitierte gesetzliche Bestimmung gegeben wird, während die Sicherheit der Gegenstand dieses Pfandes ist. Darüber hinaus wird das Pfand als ein beschränktes Recht definiert, weil es seinem Inhaber nicht die vollständige private Rechtsmacht über die Sache gewährt, wie es das Eigentum tut, sondern vielmehr eine sachlich beschränkte Befugnis, abgesehen von gesetzlichen Ausnahmen.

Am häufigsten – Freiwillig

Auf der Grundlage eines Rechtsgeschäfts, das darauf abzielt, ein Pfand an einer Immobilie zu begründen, um die Befriedigung einer Forderung zu sichern, wird ein freiwilliges Pfand an einer Immobilie zugunsten des alltäglichen Gläubigers dieser Forderung begründet. Der Begriff ‚alltäglicher Gläubiger‘ wird erwähnt, weil der ursprüngliche Gläubiger diese Forderung jederzeit an eine andere Person abtreten kann, es sei denn, der Vertrag mit dem Schuldner verbietet ausdrücklich die Möglichkeit der Abtretung der Forderung.

In der Praxis ist die am weitesten verbreitete Unterart der Begründung eines Pfandes an Immobilien die freiwillige Begründung, durch einen Vertrag zwischen Banken und Darlehensnutzern, ob Einzelpersonen oder juristischen Personen. Ein Hypothekenvertrag ist ein Pfandvertrag, durch den sich der Schuldner oder eine dritte Partei (Pfandgeber) gegenüber dem Gläubiger verpflichtet, dass, wenn es um ihr Immobilienvermögen geht, sie dulden werden, dass der Gläubiger ein Pfand (Hypothek) auf das Immobilienvermögen des Pfandgebers im öffentlichen Register registriert, um eine bestimmte Forderung zu sichern.

Die andere Vertragspartei (Gläubiger) verpflichtet sich, dass, sobald ihre durch das Pfand gesicherte Forderung erlischt, sie alles Notwendige tun wird, um dieses Pfand zu entfernen. Solange die durch die Hypothek gesicherte Forderung regelmäßig beglichen wird, befindet sich die Hypothek in der sogenannten Sicherheitsphase, aber nachdem die Forderung fällig wird und die Voraussetzungen für die Zwangsvollstreckung erfüllt sind, tritt die Befriedigungsphase ein.

Was ist Treuhand

Obwohl die Begründung eines Pfandes die am weitesten verbreitete Form der Sicherheit ist, erkennt das Rechtssystem die Sicherung der Forderung des Gläubigers durch Übertragung des Eigentums an der Immobilie des Schuldners an den Gläubiger an, um einige ihrer Forderungen zu sichern. Diese beschriebene Methode der dinglichen Sicherheit für die Forderung wird als treuhänderische Eigentumsübertragung zur Sicherung (Fiducia) bezeichnet und dient dem gleichen Zweck wie ein Pfand, ist jedoch viel belastender für den Eigentümer der Immobilie, da der Gläubiger rechtliche Befugnisse über die Sache erhält, die dem Eigentümer gehört, anstatt nur ein beschränktes dingliches Recht, wie es beim Pfand der Fall ist.

Diese Methode der Sicherung der Forderung wird durch den Abschluss eines Vertrages über die Übertragung von Eigentumsrechten zur Sicherung der Befriedigung der Forderung zwischen dem Gläubiger (Treuhänder) und dem Schuldner (Treuhänder) realisiert. Sofern im Vertrag nicht anders vereinbart, bleibt die Immobilie im Besitz des Schuldners, der sie frei nutzen kann, mit der Verpflichtung, alle Instandhaltungskosten zu tragen. Der Schuldner trägt auch das Risiko eines zufälligen Schadens oder der Zerstörung der Sache und ist im Falle einer Pflichtverletzung dem Gläubiger für den entstandenen Schaden verantwortlich.

Die Fiducia an Immobilien wird im Grundbuch mit dem Hinweis registriert, dass die Übertragung zur Sicherung einer bestimmten Forderung des Gläubigers vorgenommen wurde. Der Schuldner kann unabhängig von den zuvor genannten Verpflichtungen dieselbe Immobilie ohne Zustimmung des Gläubigers mit einer Hypothek zugunsten eines anderen Gläubigers belasten. Im Falle des Verkaufs dieser Immobilie würde jedoch die Forderung des treuhänderischen Gläubigers zuerst beglichen.

Verfahren zum Verkauf

Das Verkaufsverfahren von Immobilien, die mit einer Hypothek belastet sind, erfolgt durch eine elektronische öffentliche Auktion, die von Fina durchgeführt wird, und die Immobilie wird an die Person vergeben, die den günstigsten Preis bietet und letztendlich begleicht. Der gesicherte Gläubiger kann ebenfalls an der Auktion teilnehmen und die Immobilie erwerben, wenn er den günstigsten Preis bietet oder wenn er eine Aufrechnung seiner Forderung gegen den geschätzten Wert der Immobilie erklärt, vorausgesetzt, dass in diesem Fall sein Angebot ebenfalls das günstigste ist.

Das Verkaufsverfahren von Immobilien, die mit Treuhand belastet sind, wird vor einem öffentlichen Notar eingeleitet. Der Gläubiger kann die Immobilie gemäß den Regeln für den Verkauf oder die Monetarisierung von Immobilien, die für den Verkauf von Vollstreckungsgegenständen in Vollstreckungsverfahren vorgeschrieben sind, monetarisieren oder den Schuldner bitten, ihn durch einen öffentlichen Notar zu informieren, ob er die Immobilie durch einen öffentlichen Notar monetarisiert haben möchte.

So kann der Schuldner entscheiden, dass die Immobilie über Fina verkauft wird, sodass der Gläubiger aus dem erzielten Kaufpreis beglichen wird, oder sie können entscheiden, dass der Gläubiger das Eigentum an der Immobilie zur Befriedigung seiner Forderung erwirbt. Wenn der öffentliche Notar das Sicherungsobjekt innerhalb von drei Monaten nicht verkauft, wird der Gläubiger der volle Eigentümer der Sache.

Das Gericht wird im Sicherungsverfahren auf Antrag des Gläubigers, wenn es wahrscheinlich ist, dass die durch ein rechtskräftiges Gerichtsurteil festgestellte Forderung des Gläubigers in Vollstreckungsverfahren befriedigt wird und wenn die Gefahr besteht, dass die Vollstreckungsbefriedigung der Forderung des Gläubigers gegen den Willen des Schuldners unmöglich oder erheblich erschwert werden könnte, eine Zwangsgerichtspfand auf die Immobilie des Schuldners einrichten. Die rechtliche Grundlage für die Einrichtung eines Zwangsgerichtspfandes auf Immobilien wird die Entscheidung des Gerichts sein, und ein solches Pfand wird durch die entsprechende Registrierung im Grundbuch eingerichtet. Der Gläubiger befriedigt seine Forderung aus dem Wert der verpfändeten Immobilie und realisiert sie ausschließlich durch das Gericht.

Gesetzliche Hypothek

Das gesetzliche Pfand an Immobilien bezieht sich auf den Fall, wenn die Begründung eines Pfandes an der Immobilie des Schuldners durch gesetzliche Vorschriften bestimmt wird (gesetzliche Hypothek). So genannte gesetzliche Pfänder an Immobilien entstehen kraft Gesetzes, ipso iure, das heißt, durch die Erfüllung der gesetzlich vorgeschriebenen Tatsachen.

Andererseits gibt es ‚unzulässige‘ gesetzliche Pfänder, die nicht durch das Gesetz selbst begründet werden, aber das Gesetz bestimmt die Voraussetzungen, unter denen eine bestimmte Person erreichen kann, dass ein Pfand an Immobilien zur Sicherung ihrer Forderung in einer Weise begründet wird, dass es im Grundbuch registriert wird. Dieses Pfand ist häufig im Verfahren zur Auflösung von Miteigentum durch Zahlung beteiligt.

Ein sicherer Weg des Schutzes

Das Pfand ist die häufigste Form der Sicherung der Kapitalbeschaffung, die entweder von Unternehmen zur Durchführung und Entwicklung von Aktivitäten oder von Einzelpersonen zur Beschaffung von Immobilien benötigt wird. Es ist auch der sicherste Weg, das bereitgestellte Kapital zu schützen und zu sichern, obwohl die Praxis gezeigt hat, dass in Zwangsverfahren zur Befriedigung von Kapital oder beim Verkauf von verpfändeten Immobilien eine geringere Rückzahlung dieses Kapitals erzielt wird, da der insgesamt erzielte Preis für die verkaufte Immobilie von vielen Faktoren abhängt, auf die der Gläubiger zum Zeitpunkt der Darlehensgenehmigung keinen Einfluss hat, wie den Zustand und den Besitz der Immobilie, das Interesse der Käufer am Erwerb der Immobilie, den Zustand des Marktes sowie viele andere Möglichkeiten des Schuldners, die gesetzlich vorgeschrieben sind, was das Verkaufsverfahren der Immobilie erheblich komplizieren kann.

Daher ist es entscheidend für den Gläubiger und den Schuldner, die Form des Darlehens und die Bedingungen für dessen Rückzahlung sorgfältig zu bestimmen, die für den Schuldner nicht so belastend sind, dass bereits von Anfang an offensichtlich ist, dass die Forderung des Gläubigers letztendlich nicht befriedigt wird.