Laut einer aktuellen Umfrage zu Trends auf dem Markt für Gewerbeimmobilien ‚Marktübersicht‘, die jährlich von Colliers erstellt wird, ist der Markt für Lager- und Logistikflächen äußerst attraktiv und dynamisch, was sich vor allem in dem hohen Interesse an diesem Segment von allen Marktteilnehmern widerspiegelt: von Investoren und Entwicklern bis hin zu Immobilieneigentümern und Endnutzern von Lager- und Logistikflächen.
– Die Nachfrage zeigt keine Anzeichen einer Verlangsamung, ganz im Gegenteil, daher erwarten wir, dass die kommenden Jahre absolute Rekordjahre für diesen Sektor sein könnten – betont die Leiterin der Abteilung Brokerage und Consulting für Gewerbeimmobilien bei Colliers Kroatien, Slowenien & BiH Nuccia Basanić und fügt hinzu, dass aufgrund der hohen Nachfrage derzeit rund 200.000 Quadratmeter Lager- und Logistikfläche in Zagreb und Umgebung gebaut werden, die im nächsten Jahr auf dem Markt verfügbar sein werden.
– Dies wird eine wichtige Ergänzung zum neuen Angebot auf den bestehenden 1,3 Millionen Quadratmetern sein, die Zagreb derzeit hat. Wenn wir uns die aktuelle Fläche ansehen, liegt die Leerstandsquote in Zagreb bei 2,5 Prozent, und die Mietpreise für Lagerflächen der Klasse A beginnen bei 5,50 Euro pro Quadratmeter – sagt Basanić.
Nachfrage nach kürzeren Laufzeiten
Somit übersteigt die Nachfrage das Angebot erheblich, sodass wir in diesem Moment von einem allgemeinen Kapazitätsmangel auf dem Markt sprechen können, aber auch davon, dass das bestehende Angebot an Lagerräumen veraltet ist.
– Wir stellen fest, dass neue Projekte größtenteils den Bedürfnissen der Mieter entsprechen, da sie nach den höchsten Standards gebaut werden, was bedeutet, dass sie die erforderliche Höhe der Lagerhäuser, eine zufriedenstellende Anzahl von Rampen, Temperaturregime, aber auch grüne Bauelemente haben. Der einzige Nachteil solcher Projekte ist die Verfügbarkeit, d.h. die Unfähigkeit für zukünftige Mieter, so schnell wie möglich einzuziehen, da der Bau in der Regel 12 bis 18 Monate dauert. Entwickler werden häufiger trockene Lagerhäuser entwickeln, in dem Wissen, dass sie aufgrund der hohen Nachfrage ihre Flächen leicht und schnell vermieten können. Die Entwicklung solcher Immobilien ist einfacher als die von Kühlhäusern, die eine erhebliche Investition mit speziellen Regimen darstellen, sodass sich weniger Entwickler für diese Option entscheiden, was die Kluft zwischen Angebot und Nachfrage in diesem Marktsegment vergrößert. Trotz dessen implizieren die neuen Projekte, die angekündigt und gebaut werden, größtenteils ein maßgeschneidertes Modell, was bedeutet, dass der Entwickler den Raum vollständig an die Bedürfnisse des zukünftigen Mieters anpassen wird – erklärt Basanić.
Meridijan 16 macht Fortschritte
Neben Unternehmen, die in den letzten Jahren stark in neue Logistikkapazitäten investiert haben, wie Atlantic Grupa und Podravka, die in diesem Jahr eine Investition in Höhe von 48 Millionen Euro in ein neues Logistik-Distributionszentrum gestartet haben, sind viele neue Entwickler in den Markt eingetreten. Einer der größten, aber diskreten, ist Log Expert, im Besitz rumänischer Unternehmen, mit einem entwickelten LDC in Velika Gorica und mehreren Projekten in Vorbereitung rund um Zagreb, Rijeka und Osijek. Vor zwei Jahren zog es in die Gewerbezone Meridijan 16 in der Nähe von Velika Gorica und hat seitdem insgesamt acht Unternehmen gegründet, hat jedoch kein Büro in Kroatien, was es schwierig macht, über seine Investitionspläne in der Logistik zu erfahren.
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Bisher wurde der Eintritt von Log Expert Five in das Projekt in der Industriezone Nemetin in Osijek angekündigt, wo eine große Fabrik für medizinische Prothesenteile und Mikrochips sowie Motherboards für die Automobilindustrie gebaut wird.
E-Commerce gibt den Takt vor
Der Meridijan 16 Business Park füllt sich erfolgreich: Bisher hat er acht große Unternehmen begrüßt, darunter das Logistikzentrum von Atlantic, Eurospin, Log Expert One, das Verteilungszentrum der Phoenix-Apotheke, und im Mai wurden die Kapazitäten der metallurgischen Unternehmen Bertol Metala und Alce sowie des Unternehmens DMG Mori eröffnet. Eine der größten Gewerbegebiete in Kroatien hat derzeit 225.000 Quadratmeter in Nutzung, weitere 265.000 sind im Bau, und in der dritten Phase sind bis zu 450.000 neue Quadratmeter geplant. Kürzlich wurden auch Verträge mit neuen Investoren unterzeichnet, und Meridijan 16 kündigte die Ankunft der Unternehmen Rheae d.o.o. (autorisierter Vertreter von UPS) und In Time an. Die Bauarbeiten an dem neuen Sortierzentrum von UPS haben bereits begonnen, und In Time erwartet, in der ersten Hälfte des Jahres 2023 mit dem Bau seiner Einrichtung zu beginnen.
Nämlich wird erwartet, dass das Tempo auf dem Logistikmarkt weiterhin vom E-Commerce diktiert wird, weshalb die Lieferdienste ihre Kapazitäten erweitern. Der heimische Markt mangelt an spezialisierten Lagerräumen, die sich ausschließlich mit dem schnelllebigen Segment der Logistik befassen. Aufgrund steigender Bedürfnisse plant die Kroatische Post eine neue Investition in ein Hochregallager und eine Kapazitätserweiterung, die sich auf die Automatisierung von Lagern konzentriert, was die operativen Prozesse optimieren, den Faktor menschlicher Fehler bei der Bearbeitung von Sendungen reduzieren und auf die aktuelle Situation auf dem Arbeitsmarkt reagieren würde.
– Das Wachstum des Paketgeschäfts folgt eng dem Bedarf an Verteilungs- und Lagerkapazitäten. Die Kroatische Post hat von 2017 bis 2022 130 Millionen Euro in neue, moderne Infrastruktur investiert und damit die Hauptvoraussetzung für die Geschäftsentwicklung erfüllt. Dank dieser Investitionen haben wir jetzt vier der modernsten Punkte im Sortiernetzwerk: in Kukuljanovo, Zadar, Osijek und Velika Gorica. Zum Beispiel verwenden wir im Nationalen Lager-Sortierzentrum in Velika Gorica eine Maschine zur automatischen Paketbearbeitung mit einer Kapazität von bis zu 15.000 Sendungen pro Stunde, was es uns ermöglicht hat, das Sortieren vollständig zu automatisieren. Das Paketgeschäft verzeichnet weiterhin ein signifikantes Wachstum, bereits 30 Prozent größer im Vergleich zum Vorjahr. Bis Ende 2023 erwarten wir, dass dieses Wachstum 30 Prozent übersteigt, alle Indikatoren deuten darauf hin, dass wir in diese Richtung gehen. Die täglichen Paketvolumina sind rekordverdächtig. Das schnelle Wachstum und die neuen Rekorde im Paketgeschäft bedeuten, dass die Kunden die Kaufgewohnheiten beibehalten haben, die sie in den letzten drei Jahren aufgrund der Pandemie erworben haben. Das Paketgeschäft ist die Zukunft des Post- und Logistiksektors, weshalb wir uns auf weiteres Wachstum der Anzahl der Paketsendungen vorbereiten – kündigen sie bei der Kroatischen Post an.
