Wer hat das Recht und wie kann man die Apartmentisierung der Küste stoppen

In dieser Sommersaison wird mehr denn je über übermäßigen Bau und die Apartmentisierung der kroatischen Küste gesprochen. Dieses Thema hat sogar die Zählung der Touristen in Bezug auf seine Popularität in den Medien übertroffen. Tourismus-Experten appellieren öffentlich für einen dringenden und verordnungsbasierten Stopp des Immobilienbaus für kurzfristige Vermietungen bevor es zu spät ist. Doch niemand fragt, ob jemand das Mandat hat, eine solche Entscheidung zu treffen und durchzusetzen. Liegt diese Macht in den Händen des Staates oder der lokalen Gemeinschaften? Daher haben wir Experten aus verschiedenen Bereichen, hauptsächlich aus der Gesetzgebung, kontaktiert, um die Rollen und rechtlichen Möglichkeiten zur Erlass und Durchsetzung einer solchen Verordnung zu erklären. Ihre Meinungen sind geteilt.

Branko Bogunović, Partner bei HD Consulting und Professor an der Fakultät für Tourismus und Wirtschaft in Pula, der kürzlich an einem HUP-Roundtable zu den wichtigsten Herausforderungen im Tourismus teilgenommen hat, kommentierte später, dass der zentrale Staat theoretisch den weiteren Bau verbieten kann, dies jedoch tatsächlich rechtliche Gewalt wäre.

– Die Lösung sollte in den Raumordnungsplänen der lokalen Gemeinschaften, Gemeinden und Städte gesucht werden, die die Befugnis haben zu sagen, wo und wie viel gebaut werden darf. Auf der griechischen Insel Santorini sind alle Häuser weiß mit blauen Dächern, und ähnlich in Teilen Kanadas, wo Investoren genau informiert werden, was sie bauen können, wie und aus welchen Materialien, wenn sie eine Genehmigung erhalten möchten. Das bedeutet, dass lokale Gemeinschaften entscheiden können, ob überhaupt gebaut werden kann, wie und wie viel. Ein weiteres Instrument zur Reduzierung des Tempos neuer Bauvorhaben ist die Änderung der Steuerlast – sagt Bogunović.

Er wies auch darauf hin, dass wir in der ehemaligen Jugoslawien restriktivere Bauvorschriften hatten als heute und dass wir uns durch die Liberalisierung selbst geschadet haben. Ein großes Problem, vor dem er warnt, ist, dass es in Kroatien keinen zentralen Ort gibt, der Aufzeichnungen über erteilte Baugenehmigungen führt und gleichzeitig überwacht, was mit den Infrastruktursystemen passiert. Die Einblicke und Statistiken aus den lokalen Gemeinschaften sind sehr schlecht.

– Wir haben für zwei Landkreise und drei Destinationen an der Nachhaltigkeit gearbeitet und festgestellt, dass überall Chaos herrscht – sagt Bogunović.

Der Anwalt Stjepan Lović von der Kanzlei sagt, dass es nicht möglich ist, den Bau von Apartments an der Küste zu verbieten, es sei denn, möglicherweise durch Änderung der städtebaulichen Vorschriften. Doch selbst wenn sie geändert werden, warnt der Experte für Wirtschaftsrecht von Lider, wird der Bau neuer Unterkünfte nicht aufhören.

– Die Menschen werden Häuser für sich selbst anstelle von Apartments bauen und sie für touristische Vermietungen anpassen, und dagegen kann man einfach nichts tun. Es ist Privateigentum, und jeder hat das Recht, sein Haus oder einen Teil seines Hauses zu vermieten. Das ist also keine Lösung; vielmehr muss die derzeitige Steuerpolitik, die Apartmentvermieter begünstigt, geändert werden – sagt Lović.

Mit anderen Worten, es ist sehr schwierig, jemandem zu verbieten, ein Haus in einem Baugebiet zu bauen, wenn er alle gesetzlichen Anforderungen erfüllt, selbst wenn der politische Wille so wäre, dass der weitere Bau von Apartments verboten ist. Wenn wir ein wenig ‚tiefer‘ schauen, würde ein vollständiges Verbot von Wohneinheiten bereits gegen verfassungsrechtliche Bestimmungen verstoßen, da es das Recht der Menschen verletzt, ihren Wohnort oder ihr Ferienhaus (Wochenendhaus) zu wählen. Die Tatsache, dass etwas kein Hals (Apartment) ist, sondern ein Kopf (Haus), kann nichts ändern.

Lović zufolge müssten Vermieter ein Geschäft anmelden, alle Verpflichtungen als Unternehmer erfüllen und Körperschaftsteuer zahlen, und dann wüsste jeder, ob es sich lohnt, sich in diesem Geschäft zu engagieren oder nicht.

Dass es nicht möglich ist, den Bau von Gebäuden zu verbieten, die formal Häuser oder Gebäude wären, in Wirklichkeit aber Apartments sind, wird von der Präsidentin der kroatischen Kammer der Bauingenieure Nina Dražin Lovrec bestätigt, die sagt, dass das Gesetz über die Raumordnung (Artikel 3, Absatz 1, Unterabsatz 8) den Begriff eines Baugebiets definiert. Es handelt sich um ein Gebiet, das durch einen Raumordnungsplan definiert ist, in dem eine Siedlung gebaut wurde und ein Gebiet, das für die Anordnung, Entwicklung und Erweiterung der Siedlung geplant ist, das aus dem Baugebiet der Siedlung, einem separaten Teil des Baugebiets der Siedlung und einem separaten Baugebiet außerhalb der Siedlung besteht.

– Im Baugebiet der Siedlung werden Wohngebäude mit Wohneinheiten gebaut, die gemäß den Tourismusvorschriften vermietet werden können, sodass eine Änderung des Raumordnungsplans die Apartmentisierung nicht verhindern würde – sagt Dražin Lovrec.

Sie erinnert daran, dass das genannte Gesetz auch ein separates Baugebiet außerhalb der Siedlung (Unterabsatz 11) definiert, das ein Gebiet ist, das durch einen Raumordnungsplan als räumliche Einheit außerhalb des Baugebiets der Siedlung für alle Zwecke außer Wohnzwecken geplant ist.

– Daher können auch touristische Zwecke außerhalb des Baugebiets der Siedlung geplant werden. Durch die Änderung des Raumordnungsplans könnte nur der Bau von Hotelkomplexen, Restaurants und ähnlichen Einrichtungen in diesen für touristische Zwecke vorgesehenen Gebieten vorhergesehen werden, ohne die Möglichkeit, Wohngebäude zu errichten – sagt Dražin Lovrec.

Der Anwalt Tomislav Strniščak aus Čakovec sagt, dass der Gesetzgeber sowie die lokale Regierung eine ganze Reihe von Instrumenten zur Verfügung haben, um die Apartmentisierung der Küste zu verlangsamen oder zu verhindern. Es geht jedoch nicht nur um die Apartmentisierung, sondern auch um die Verhinderung des Baus im Küstenbereich im Allgemeinen. Er verweist auf Artikel 52 der Verfassung der Republik Kroatien, der den Behörden weitreichende Befugnisse gibt, um zu bestimmen, welche natürlichen Ressourcen für unser Land von Interesse sind.

– Diese Ressourcen können durch ein besonderes Gesetz geschützt werden, sodass der Küstenstreifen auch innerhalb einer Breite von beispielsweise 2000 Metern entlang des Meeres geschützt werden kann. In diesem Sinne ist es möglich, ein Gesetz zu erlassen, das den Bau an der Küste oder auf den Inseln einschränkt. Es ist weniger wichtig, ob es sich um Apartments, Häuser oder Wohnungen handelt; Bau ist Bau – sagt Strniščak.

Aber er betont auch, was Lović anspricht, nämlich dass zunächst bestimmt werden muss, was gemeint ist, wenn von ‚Apartmentisierung der Küste‘ gesprochen wird. Es ist wichtig zu unterscheiden, ob es um den Bau von Gebäuden für den dauerhaften Wohnsitz oder um den Bau von Gebäuden für gelegentliche Aufenthalte geht. Er verweist auf die Verordnung über die Klassifizierung und Kategorisierung von Gastgewerbeeinrichtungen aus der Gruppe anderer Gastgewerbeeinrichtungen für Unterkünfte, in der sowohl Apartments als auch Ferienhäuser definiert sind, was bedeutet, dass es nicht ausreichen würde, eine Verordnung zu erlassen, die die Apartmentisierung verhindert, da Ferienhäuser oder andere Wohngebäude, die tatsächlich als Apartments genutzt werden würden, weiterhin gebaut werden könnten.

– Ich bin nicht überzeugt, dass die Stadtplanung genau regeln kann, wo es erlaubt wäre, Wohngebäude für den dauerhaften Wohnsitz zu bauen, und wo Apartments oder Ferienhäuser, und wie dies kontrolliert werden würde, außer durch strenge Bestrafung einer Person, die ihren Wohnsitz dort registriert hat, wo sie nicht lebt, was durch andere Vorschriften geregelt ist. Dies würde wiederum in andere Gesetze eingreifen, insbesondere in das Gesetz über den Wohnsitz. Der einfachste Weg ist, durch Gesetze und Vorschriften sowie durch Stadtplanung zu regeln, wo Bau erlaubt ist und wo nicht (unabhängig von der Art des zu errichtenden Gebäudes), während ich glaube, dass die Bestimmung, wo Apartments gebaut werden können und wo Ferienhäuser oder Immobilien für den langfristigen Wohnsitz – Leben, ohne echte Wirkung wäre, solange andere Vorschriften, insbesondere die, die den Wohnsitz regeln, nicht zu diesem Zweck harmonisiert werden. Denn das eine ist, wie jemand ein bestimmtes Objekt nennt, das andere ist, wie es tatsächlich genutzt wird – sagt Strniščak.

Aber er warnt vor dem Problem, das folgen würde, wenn alles harmonisiert wäre. Die Frage ist nämlich die Durchsetzung, oder wer dies kontrollieren, bestrafen und die Eigentümer zwingen wird, dass ihr ‚Ferienhaus‘ auch ihr Wohnsitz ist. Daher glaubt unser Gesprächspartner, dass ‚Eigentümer mit unverhältnismäßigen Verpflichtungen belastet würden, zudem eine Einschränkung in der Verfügung über Eigentum‘.

Der Anwalt Veljko Miljević sagt, dass das Problem nicht darin besteht, die weitere Apartmentisierung zu verbieten, sondern in der Genehmigung zum Bau von Gebäuden an Orten, an denen solche Gebäude nicht stehen sollten.

– Ein Apartment ist nur ein Teil eines Gebäudes, obwohl das gesamte Gebäude auch ein Apartment darstellen kann, und die Verantwortung für die Genehmigung der Nutzung eines Apartments im Tourismus liegt bei dem, der eine solche Genehmigung erteilt. Die Genehmigung zur Nutzung eines Apartments sollte nicht erteilt werden, wenn das Apartment als Teil eines Gebäudes oder das Apartment als separates Gebäude in einem Raum errichtet wird, in dem es nicht stehen sollte – glaubt Miljević.

Er weist weiter darauf hin, dass der allgemeine Flächennutzungsplan für ein bestimmtes Gebiet nicht ohne eine öffentliche Diskussion angenommen werden kann, sodass die Bürger die Möglichkeit haben, ihre Ansichten darüber zu äußern, welche Objekte in einem bestimmten Gebiet stehen können.

Aber angesichts der Anzahl der im letzten Jahr gebauten Immobilien, die nahe bei 60.000 liegt, ist die Meinung der Bürger (die oft selbst Mieter in den lokalen Gemeinschaften sind) kein Geheimnis. In der Zwischenzeit steigt die Anzahl der erteilten Genehmigungen rapide an; wir haben 1,4 Millionen Betten in privaten Unterkünften zur Vermietung für vier Millionen Einwohner, und vielleicht ist es bereits zu weit gegangen.