Im letzten Jahr sind die Immobilienverkäufe in Kroatien stark gefallen

Auf dem Immobilienmarkt gab es im Jahr 2022 116.734 Transaktionen, was einem Rückgang von 12,9 % im Vergleich zu 2021 entspricht, während gleichzeitig der Gesamtwert der verkauften Immobilien um 6,3 % auf 8,5 Milliarden Euro anstieg, wie am Freitag auf der Konferenz ‚Überblick über den Immobilienmarkt der Republik Kroatien‘ hervorgehoben wurde.

Die Fachkonferenz wurde im Journalistenhaus vom Ministerium für Raumplanung, Bau und Staatsvermögen und dem Wirtschaftsinstitut Zagreb (EIZ) organisiert, und laut den Daten aus der vorgestellten Publikation ‚Überblick über den Immobilienmarkt der Republik Kroatien im Jahr 2022‘ stellt der Wert der verkauften Immobilien von 8,5 Milliarden Euro 13 % des Bruttoinlandsprodukts (BIP) des letzten Jahres dar, wobei Wohnungen den größten Anteil am Wert der abgeschlossenen Transaktionen ausmachen, 43 %.

Es folgen Einfamilienhäuser mit 24,3 %, und Bauland mit einem Anteil von 17,4 %.

Im Gegensatz zu 2021, als landwirtschaftliche Flächen die Anzahl der Transaktionen auf dem Immobilienmarkt anführten, war im Jahr 2022 die höchste Anzahl an Transaktionen bei Wohnungen, 29.952, was 25,7 % der Gesamtzahl ausmacht. Es folgen Transaktionen von landwirtschaftlichen Flächen, dann Bauland und Einfamilienhäuser.

Zum Vergleich: Im Jahr 2021 gab es einen Anstieg der Transaktionen um 30 % im Jahresvergleich, während im Jahr 2020 ein Rückgang von 7,7 % verzeichnet wurde.

Dies ist der sechste Überblick über den kroatischen Immobilienmarkt, und die Publikation wurde von der wissenschaftlichen Beraterin des EIZ, Ivana Rašić, die die Projektleiterin ist, vorgestellt.

Für 2022 hob Rašić den Rückgang der Transaktionen von landwirtschaftlichem und Bauland hervor, während andere Arten von Immobilien ein Wachstum verzeichneten. Die Preise aller Arten von Immobilien stiegen im letzten Jahr, während die Preise für Bauland im Vergleich zu 2021 unverändert blieben, bemerkte Rašić.

Wie erwartet führt die Stadt Zagreb im letzten Jahr mit 16.511 Transaktionen, gefolgt von den städtischen Zentren an der Küste – Zadar mit 2.460 Transaktionen, Split mit 2.419 und Rijeka mit 2.168 Transaktionen, während im kontinentalen Teil des Landes Osijek mit 2.011 Transaktionen heraussticht.

Die meisten Transaktionen beziehen sich auf den Verkauf von Wohnungen, die in städtischen Zentren, d.h. in großen Städten, häufiger vorkommen.

Transaktionen von Bauland dominieren in den Küstengebieten außerhalb größerer städtischer Siedlungen, auf den Inseln und in Teilen des Hinterlandes von Istrien und Zentraldalmatien, während im Rest Kroatiens die Transaktionen von landwirtschaftlichem Land überwiegen, wie in der Publikation angegeben.

Die teuersten Wohnungen befinden sich in Rovinj, Opatija, Dubrovnik und Split

Der Tourismus hat einen erheblichen Einfluss auf die Immobilienpreise in den Küstengemeinden, sodass der höchste Medianpreis für eine Wohnung pro Quadratmeter in Rovinj mit 2.690 Euro verzeichnet wurde, gefolgt von Opatija mit 2.634 Euro, Dubrovnik mit 2.558 Euro und Split mit 2.547 Euro.

Ein Medianpreis im Bereich von zwei bis 2,5 Tausend Euro wurde in 11 Gemeinden verzeichnet, und diese sind ausschließlich Küsten- und Inselstädte und -gemeinden.

Darüber hinaus befinden sich von 54 Gemeinden, in denen Medianpreise für Wohnungen zwischen 1.501 und 2.000 Euro pro Quadratmeter erzielt wurden, 51 in Küstengebieten und auf den Inseln, und nur drei sind größere Städte im kontinentalen Teil des Landes – die Stadt Zagreb mit einem Medianpreis von 1.929 Euro sowie Velika Gorica und Stupnik.

In 48 Gemeinden lagen die Medianpreise für Wohnungen zwischen 1.001 und 1.500 Euro, und die meisten von ihnen, 33, beziehen sich ebenfalls auf Küstengebiete und Inseln.

Medianpreise für Wohnungen bis zu 500 Euro pro Quadratmeter kennzeichnen ländliche Gebiete und die meisten Gemeinden, die sich in den zentralen und östlichen Teilen Kroatiens befinden, 22 von ihnen, wie die Analyse des Wirtschaftsinstituts für das zuständige Ministerium zeigt.

In den Küstengebieten und auf den Inseln sind die teuersten Häuser sowie Bau- und landwirtschaftliche Flächen

Einfamilienhäuser sind in den adriatischen Gemeinden mehrfach teurer als in den kontinentalen, wobei die höchsten Medianpreise in Cres (2.897 Euro pro m2) und Vis (2.450 Euro) liegen.

Andererseits wurden Medianpreise für Einfamilienhäuser bis zu 200 Euro pro Quadratmeter in der größten Anzahl von Gemeinden, 239, verzeichnet, von denen sich die meisten in kontinentalen und ländlichen Teilen des Landes befinden.

Mit den höchsten Medianpreisen für Bauland sticht Bol hervor, 239 Euro pro Quadratmeter, und Cres mit 228 Euro. Ein Medianpreis für Bauland über 150 Euro pro Quadratmeter wird in 11 Küsten- und Inselgemeinden verzeichnet, ein Preis im Bereich von 50 bis 150 Euro wird in 97 Einheiten verzeichnet, Preise von 20 Euro und weniger pro Quadratmeter wurden in 129 Einheiten erzielt, und ein Euro und weniger pro Quadratmeter in 14 Einheiten, von denen sich acht im Osijek-Baranja County befinden.

In den adriatischen Gemeinden war auch landwirtschaftliches Land im letzten Jahr am teuersten, wobei der höchste Medianpreis von 30 Euro pro Quadratmeter in Okrug im Landkreis Split-Dalmatien verzeichnet wurde.

In 12 adriatischen Gemeinden lag der Medianpreis für verkauftes landwirtschaftliches Land zwischen 15 und 25 Euro, in 96 Einheiten zwischen 1 und 5 Euro, während in 299 Einheiten der Medianpreis für verkauftes landwirtschaftliches Land pro Quadratmeter weniger als einen Euro betrug, wie in der Analyse angegeben.

Darüber hinaus verzeichnen Küsteneinheiten auch die höchsten Medianpreise für verkaufte Gewerbeflächen pro Quadratmeter, wobei Biograd na Moru anführt (3.867 Euro), gefolgt von Dubrovnik (2.392 Euro) und Poreč (2.178 Euro).

Die Stadt Zagreb, mit einem Medianpreis von 1.294 Euro, verzeichnet einen deutlich niedrigeren durchschnittlichen Wert von Gewerbeflächen im Vergleich zu einer großen Anzahl von Küstenstädten, wurde festgestellt.

Die Stadt Zagreb belegt nur den 96. Platz im ‚Erschwinglichkeitsindex‘

Die Analyse ergab auch, dass die niedrigste Erschwinglichkeit einer Wohnung, wie erwartet, im Küstenbereich des Landes liegt. So wird der Wert des ‚Erschwinglichkeitsindex‘, der größer als 30 ist und anzeigt, dass mehr als 30 % des Jahreseinkommens für einen Quadratmeter einer Wohnung benötigt werden, in sieben adriatischen Einheiten verzeichnet – Gradac, Funtana, Baška, Hvar, Baška Voda, Rovinj und Dubrovnik.

Andererseits sind die erschwinglichsten Wohnungen in Vukovar, wo der ‚Erschwinglichkeitsindex‘ 4,6 betrug, gefolgt von Obrovac, Konjščina, Đurđenovac, Pakrac, Darda, Slunj, Beli Manastir, Gospić und Lipik.

Darüber hinaus gibt es unter den ersten 82 am wenigsten erschwinglichen lokalen Einheiten keine Siedlung, die nicht an der Küste liegt, sodass Velika Gorica nur den 83. Platz einnimmt, mit einem Erschwinglichkeitsindex von 16,2.

Mit einem Indexwert von 14,8 liegt die Stadt Zagreb auf dem 96. Platz, wo die Bewohner 6,7 Quadratmeter einer Wohnung für das durchschnittliche Jahreseinkommen kaufen könnten.

Was die Miete betrifft, so dominierten im letzten Jahr, wie erwartet, Verträge über die Vermietung von Wohnungen, und der höchste Medianpreis für die monatliche Miete pro Quadratmeter wurde in Zagreb mit 8,7 Euro pro Quadratmeter verzeichnet.

Barbić: Daten zur Wohnungserschwinglichkeit sind schockierend

Die Direktorin des EIZ, Tajana Barbić, erklärte, dass die Daten über den Rückgang der Gesamtzahl der Immobiliengeschäfte mit Vorsicht betrachtet werden sollten, da 2021 und 2020 „etwas spezifische“ Jahre waren.

Wenn die Anzahl der Transaktionen mit dem Jahr 2019, dem Jahr vor der Pandemie, verglichen wird, war sie im letzten Jahr um 4,5 % höher.

Obwohl ein gesamter Rückgang der Transaktionen verzeichnet wurde, wachsen die Transaktionen von Wohnungen weiterhin, im letzten Jahr um 1,2 %, wobei der Wert der Transaktionen in dieser Kategorie um 16,8 % anstieg, was deutlich höher ist als der Durchschnitt für alle Immobilien.

In diesem Zusammenhang begrüßte Barbić die Schritte des Staates zur Schaffung einer nationalen Wohnungspolitik.

– Wir glauben, dass dies der einzige Weg ist, um das Thema der erschwinglichen Wohnungen angemessen anzugehen, insbesondere für junge Menschen ohne gelöste Wohnfragen sowie für einkommensschwache Haushalte, die entweder den erschwinglichen Kauf oder die erschwingliche Miete von Immobilien erleichtern müssen – erklärte Barbić und bewertete auch, dass die Daten zur Erschwinglichkeit von Immobilien in bestimmten Einheiten „schockierend“ sind.

Angesichts der Tatsache, dass Immobilien in Kroatien oft als Investition betrachtet werden, werden sie manchmal nicht einmal vermietet und bleiben ungenutzt, und Barbić stimmte zu, dass eine angemessene Besteuerung, d.h. eine Grundsteuer, sicherlich dazu beitragen würde, Investitionen in Immobilien zum Zweck des Sparens und der Spekulation abzuschrecken.

Eine solche Besteuerung würde andererseits die Möglichkeit einer Steuererleichterung auf Arbeit bieten, fügte sie hinzu.

Der zuständige Minister, Branko Bačić, kündigte Anfang dieses Jahres an, dass bis Ende dieses Jahres oder Anfang nächsten Jahres eine neue Wohnstrategie verabschiedet werden sollte, und der Staatssekretär im Ministerium für Raumplanung, Bau und Staatsvermögen, Željko Uhlir, sagte heute, dass ein ‚anfänglicher Rahmen‘ dieser Politik bis Ende des Jahres erstellt werden soll, und fügte hinzu, dass sie nicht „über Nacht“ verabschiedet werden kann.

Uhlir: Offensichtlicher Mangel an Wohnungen

Uhlir stellte auch fest, dass die Preise auf dem Immobilienmarkt frei gebildet werden, sodass sie, wenn es einen Mangel an Produkten gibt, immer teurer werden.

Gleichzeitig gibt es einen offensichtlichen Mangel an Wohnungen, betonte er und verwies auf die Daten, dass vor dem Krieg in Kroatien jährlich etwa 24.000 Wohnungen gebaut wurden, während diese Zahl jetzt bei etwa 12.000 liegt.

– Das bedeutet, dass uns jährlich etwa zehntausend Wohneinheiten fehlen – erklärte Uhlir.

Bei der Kommentierung des heute vorgestellten Überblicks über den Immobilienmarkt betonte Uhlir, dass im letzten Jahr zum ersten Mal der Umsatz von Wohnungen größer war als der Umsatz von landwirtschaftlichem Land.

– Dies ist eine kleine Anomalie, die untersucht werden muss – sagte er.