Vertrauen in das Grundbuch schützt neue Eigentümer

Ich las auf der Facebook-Seite des Verbands Stimme der Unternehmer (UGP), dass ein Mitglied eine Immobilie gekauft hat, die im Grundbuch klar war. Zwei Jahre nach dem Kauf drohte die Stadt Zagreb ihr jedoch mit einer Klage wegen Vollstreckung aufgrund einer unbezahlten Schuld eines der ehemaligen Miteigentümer der gekauften Immobilie. Das Mitglied des Verbands fragt, ob jemand Erfahrung in der Lösung dieses Problems hat und stellt fest, dass die Schuld des Miteigentümers nicht mit der von ihr gekauften Immobilie, sondern mit einer anderen Immobilie verbunden ist.

Viele haben mit Ratschlägen geantwortet, und das sind gute Ratschläge, zum Beispiel, dass sie ruhig schlafen kann, da ihre Verpflichtungen für diese Immobilie ab dem Zeitpunkt begannen, als der Kaufvertrag rechtskräftig wurde. Alle vorherigen Schulden des ehemaligen Eigentümers, auch wenn sie die genannte Immobilie betreffen, bleiben als seine Verpflichtung bestehen, nicht als die des neuen Eigentümers. Es sollte betont werden, dass laut den Angaben des UGP-Mitglieds keine Hypothek auf der Immobilie eingetragen ist, was wir zu Beginn festgestellt haben (das Grundbuch war klar), und andererseits ist die Immobilie kein Rechtsträger, der jemandem Geld schuldet. Im Allgemeinen gab es viele gut gemeinte Ratschläge, aber was ich betonen möchte, ist etwas, das Menschen, die Immobilien kaufen, oft übersehen oder nicht einmal wissen, dass das Institut des ‚Vertrauens in Grundbücher‘ existiert. Es ist in Artikel 122 des Gesetzes über Eigentum und andere dingliche Rechte beschrieben, speziell im Kapitel über den Schutz des Vertrauens in Grundbücher.

Klare gesetzliche Bestimmung

Absatz 1 besagt, dass das Grundbuch als wahr und vollständig angesehen wird, um den tatsächlichen und rechtlichen Status der Immobilie widerzuspiegeln, sodass jeder, der in gutem Glauben mit Vertrauen in das Grundbuch gehandelt hat, ohne zu wissen, dass das, was darin eingetragen ist, unvollständig oder von dem außergerichtlichen Zustand abweicht, Schutz in Bezug auf diesen Erwerb gemäß den Bestimmungen des Gesetzes genießt. Darüber hinaus besagt Absatz 2, dass der Erwerber (der Immobilie) in gutem Glauben war, wenn er zum Zeitpunkt des Abschlusses der Transaktion und sogar zum Zeitpunkt der Beantragung der Eintragung nicht wusste und unter den gegebenen Umständen keinen ausreichenden Grund hatte, zu zweifeln, dass die Sache dem Veräußerer gehörte. Schließlich besagt Absatz 3, dass das Fehlen von gutem Glauben niemandem allein deshalb zugeschrieben werden kann, weil er den außergerichtlichen Zustand nicht untersucht hat.

Ich habe darüber vor langer Zeit in Pravda geschrieben, aber es ist wert, es zu wiederholen, insbesondere wenn wir ein konkretes Beispiel haben, und die Menschen, ich wiederhole, oft nicht einmal über dieses Institut Bescheid wissen. Damals zitierte ich eine der Definitionen des Grundbuchs, nämlich dass ‚Auszüge, Kopien und Abschriften aus dem Grundbuch öffentliches Vertrauen genießen und die Beweiskraft öffentlicher Dokumente haben. Es wird angenommen, dass das Grundbuch den tatsächlichen und rechtlichen Status des Grundstücks wahrheitsgemäß und vollständig widerspiegelt.‘

Und wenn wir uns anders vorstellen, bleibt es dennoch dasselbe

So ist es im konkreten beschriebenen Fall sehr wichtig, dass beim Verhandeln über den Kauf der Immobilie und zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Vertrags das Grundbuch von allen Belastungen klar war. Wenn wir dies wissen, können wir sogar ein wenig mit Fiktionen ’spielen‘. Nehmen wir an, die Stadt Zagreb belastet tatsächlich den ehemaligen Miteigentümer für die gekaufte Immobilie und nicht für eine andere Immobilie, wie das UGP-Mitglied angibt. Selbst in diesem Fall könnte die Stadt Zagreb keine Vollstreckung auf dieser Immobilie einleiten, da im Grundbuchauszug kein Eintrag vorhanden war. Hier ist der neue Eigentümer vollständig geschützt nach dem Gesetz über Eigentum und andere dingliche Rechte, und die Stadt Zagreb müsste ihre Ansprüche vom ehemaligen Miteigentümer (wenn eine solche Situation tatsächlich existierte) auf andere Weise geltend machen.

Wie bereits erwähnt, hat diese Immobilie jedoch nichts mit der Schuld des ehemaligen Miteigentümers zu tun, aber dennoch kann der neue Eigentümer ruhig schlafen. Das einzige Problem, mit dem sie konfrontiert sein könnte, wären potenzielle Gerichtsverfahren, die Zeit, Geld (das ihr zurückerstattet wird, wenn sie vor Gericht gewinnt, und sie wird fast sicher gewinnen) und Nerven kosten, bis die Dinge geklärt sind. Denn es ist wahrscheinlich, dass die Behörden in der Zagreber Verwaltung zu spät reagiert haben, um die Forderung vom ehemaligen Miteigentümer einzutreiben, und jetzt, können wir sogar sagen, ungerechtfertigt, versuchen sie, ihren Fehler auf die Schultern einer Person zu verlagern, die mit dieser Schuld nichts zu tun hat.

POST SCRIPTUM

Wie ich bereits erwähnt habe, haben sich auch andere daran beteiligt, der Person, die von der Stadt Zagreb mit Vollstreckung bedroht wird, Ratschläge zu geben. Eine Person glaubt, dass der neue Eigentümer keine Probleme haben sollte. Aber um sich dessen sicher zu sein, sollte sie die Argumente der Behörden in der Stadtverwaltung hören und wird geraten, persönlich zu ihrer Rechtsabteilung zu gehen und zu sehen, auf welcher Grundlage sie beabsichtigen, eine Klage einzureichen, wenn zum Zeitpunkt des Verkaufs keine Belastung vorlag. Dies ist ein guter Vorschlag, aber es ist auch ein guter Rat, sich auf jeden Fall schriftlich von der Verwaltung zu erkundigen, auf welcher Grundlage sie glauben, im Recht zu sein. Denn Papier ist immer noch eine schriftliche Spur.