Das Prinzip der vorrangigen Wirkung diskriminiert, schädigt Eigentümer und begünstigt Staatsunternehmen

Das problematische Prinzip der vorrangigen Wirkung veranschaulicht lebhaft, wie Ungerechtigkeit gegen Eigentümer legalisiert wird, die von einer lokalen Regierungseinheit (JLS) oder dem Staat enteignet werden sollen, sowie gegen private Unternehmen, die in den Grundstückserwerb investieren. Obwohl es möglich ist, Land für höhere Interessen zu enteignen, sollten die Eigentümer nicht nur zum Marktwert, sondern auch mit einer fairen Entschädigung (die wir erklären werden) entschädigt werden, doch das genannte Prinzip verhindert Fairness.

Die Anwältin Radmila Bonifačić hat mich kontaktiert und mehrere Geschichten zu dieser Situation geteilt. Konkret geht es um eine Bestimmung des Gesetzes über die Immobilienbewertung, die 2015 eingeführt wurde und das Prinzip der vorrangigen Wirkung festlegte, wonach die Entschädigung für die Enteignung auf der Grundlage des Wertes der Immobilie zum Zeitpunkt der Entscheidung über die Enteignung (Bewertungsdatum) bestimmt und gezahlt wird. Dies ist nicht umstritten, aber folgendes ist: Der Wert der Immobilie wird auf der Grundlage ihrer Nutzung vor der Enteignung (dem sogenannten Qualitätsdatum) bestimmt, nicht auf der Grundlage der Nutzung, die sie danach haben wird.

Zum Beispiel erklärt mein Gesprächspartner, wenn landwirtschaftliches Land für den Bau einer Straße oder einer Industrieanlage enteignet wird (was bedeutet, dass es zu Bauland wird), wird sein Marktwert im Enteignungsprozess nach der Nutzung bestimmt, die es vor der Entscheidung über die Enteignung hatte. Einfach gesagt, der Eigentümer wird gemäß dem Prinzip der vorrangigen Wirkung für landwirtschaftliches Land entschädigt, nicht für Bauland (was seine zukünftige Nutzung sein wird), was letztlich unfair ist, trotz der offensichtlichen Gerechtigkeit, dass der Eigentümer den Marktpreis (für landwirtschaftliches Land) erhalten hat.

Was würden Sie tun?

Stellen Sie sich vor, Sie haben landwirtschaftliches Land und ein Unternehmen möchte es kaufen, um in den Bau einer Produktionsanlage zu investieren. Dies könnte ein großer Investor von staatlichem Interesse sein, weshalb der Staat Sie enteignen kann und Ihnen, aufgrund dessen, was geschrieben wurde, schaden kann. Stellen wir uns nun eine andere Situation vor: Der Investor ist nicht von staatlichem Interesse, weshalb der Staat Sie nicht enteignen wird. In diesem Fall wird der Investor auf Sie zukommen und fragen, ob Sie das landwirtschaftliche Land verkaufen würden, damit er darauf eine Produktionsanlage bauen kann. Da seine zukünftige Nutzung so sein wird, dass es als Bauland umgewidmet werden muss, werden Sie einen höheren Preis verlangen, unabhängig davon, dass es sich noch um landwirtschaftliches Land handelt, da es noch umgewidmet werden muss, was teuer ist. Somit hat der Eigentümer von landwirtschaftlichem Land in Fällen, in denen keine Enteignung und die gesetzliche Verpflichtung zur Anwendung des Prinzips der vorrangigen Wirkung vorliegt, immer noch die Möglichkeit, eine faire Entschädigung zu erzielen, im Gegensatz zu dem, dessen Land die Enteignung als höheres Interesse erklärt wurde.

Kehren wir zurück zu der Situation, wenn ein für den Staat wichtiger Investor auftaucht und der Staat (oder JLS) beschließt, jemanden zu enteignen, um etwas zu bauen. Wer sind in der Tat diese Investoren am häufigsten? Meistens Staatsunternehmen. Sehr selten wird ein privater Investor so wichtig für den Staat sein, dass der Staat Land zu landwirtschaftlichen Preisen für ihn enteignet. Daher investieren in fast allen solchen Situationen Staatsunternehmen, und deshalb enteignet der Staat Eigentümer, die auf dem Prinzip der vorrangigen Wirkung bestehen. Das bedeutet, dass der Staat tatsächlich seine Unternehmen gegenüber privaten (sowohl inländischen als auch ausländischen) begünstigt, da letztere gezwungen sind, den Preis für das Land als zukünftiges Bauland, nicht als ehemaliges landwirtschaftliches Land, zum Marktpreis zu zahlen.

Und wir Laien verstehen das

Das Prinzip der vorrangigen Wirkung wurde erfunden, um den Staat gegenüber allen anderen Akteuren in Immobiliengeschäften – privaten Unternehmen und Grundstückseigentümern – zu begünstigen. Letztere werden somit der Möglichkeit beraubt, den tatsächlichen Wert der Immobilie bezahlt zu bekommen. Bonifačić hat zusammen mit Kollegen und Experten für Immobilienbewertung seit Jahren auf dieses Problem hingewiesen. Sie hat sich sogar an das Verfassungsgericht gewandt, aber bisher ohne Ergebnisse. Es ist wirklich unklar, wie die Behörden dies nicht verstehen, wenn selbst wir Laien, wenn wir ein wenig tiefer eintauchen, erkennen, dass dies weder für die Eigentümer noch für private Investoren fair ist, die nicht das Privileg haben, zu bestimmen, wie der Preis des Landes, das sie kaufen möchten, berechnet wird.

POST SCRIPTUM

Die Anwältin Radmila Bonifačić ist der Ansicht, dass ‚die Anwendung der Methode der vorrangigen Wirkung in der Immobilienbewertung in Enteignungsverfahren dazu führen wird, dass die Enteignung, die gemäß der Verfassung der Republik Kroatien ein letztes Mittel nach der Unfähigkeit ist, sich mit dem Eigentümer auf einen Marktpreis zu einigen, zu einem regulären Mittel wird, was dem Wesen und Zweck der Enteignung widerspricht.‘