Es gibt viele Möglichkeiten für eine kontrollierte Entwicklung des Immobiliengeschäfts im Tourismus

Die Markenbildung von Wohnanlagen und Apartments, die Aktivierung vernachlässigter Staatsimmobilien in erstklassigen Lagen und eine einheitliche Steuerpolitik sind einige der Möglichkeiten, um dem unkontrollierten Wachstum des Immobiliengeschäfts im Tourismus zu begegnen, sagt die Hotelberaterin Marina Franolić gegenüber Hina im Vorfeld der Immobilienentwicklungskonferenz.

Diese internationale Konferenz über die Immobilienbranche in Kroatien und der Region mit dem Titel „RE:D/Real Estate: Development/“ findet am 28. und 29. Februar in Zagreb statt und wird von der HESA Group organisiert, deren Direktorin Franolić ist. Unter anderem wird das Immobiliengeschäft im Tourismus als ein wesentlicher Teil des Immobilienmarktes in Kroatien sowie der Vergleich von Kurzzeit- und Langzeitvermietungen, wo weiter investiert werden soll, die Finanzierung von Immobilien, die Entwicklung der Infrastruktur zur Unterstützung der Projektentwicklung und mehr diskutiert.

– Das neue Tourismusgesetz hat neue Instrumente und einen rechtlichen Rahmen für die Tourismusentwicklung bereitgestellt und der lokalen Regierung eine wichtigere Rolle im Management von Reisezielen gegeben: Sie werden bestimmen, was, wie viel und wo für die touristischen Bedürfnisse gebaut wird. Da der Tourismus in Kroatien heute größtenteils ein Immobiliengeschäft ist, das unkontrolliert wächst und Räume ohne ganzjährige aktive Nutzung überlastet, führt dies auch zu einem Anstieg der Quadratmeterpreise und einem Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage nach Wohnimmobilien – sagt Franolić.

Etwa 500.000 kroatische Bürger besitzen eine Immobilie, die sie vermieten

Sie lenkt besonders die Aufmerksamkeit auf die Herausforderungen des unkontrollierten Wachstums der privaten Unterkünfte, wie die Belastung der lokalen Infrastruktur und den Übertourismus in einer kurzen Saison, das Unbehagen der Anwohner in bestimmten Wohngebäuden, in denen Kurzzeitvermietungen durchgeführt werden, aufgrund von „neuen Nachbarn“, sowie steigende Preise, die zu einem zunehmenden Exodus aus den Stadtzentren führen und es jungen Menschen und anderen unmöglich machen, Eigentum zu erwerben.

Franolić bestätigt dies mit Daten: Von Juli 2021 bis Juni 2022 wurden etwa 80 Prozent der Immobilien an der Adria (wo etwa 90 Prozent des gesamten jährlichen Touristenverkehrs stattfinden) von Ausländern gekauft, die meist nur einen kleineren Teil des Jahres in diesen Immobilien verbringen.

Die Preise für Wohnimmobilien sind an der Küste um 8,2 Prozent und in Zagreb um 12,1 Prozent von April 2022 bis März 2023 gestiegen, während von 2016 bis 2021 die Kapazitäten der privaten Unterkünfte im Tourismus um 136 Prozent von etwa 250.000 auf über 586.600 Betten gestiegen sind.

Gleichzeitig stiegen die Hotelkapazitäten um bescheidene fünf Prozent von etwa 171.000 auf 179.200 Betten, sodass im Jahr 2022 60 Prozent der Unterkünfte für Touristen in Kroatien in privaten Kapazitäten und nur 15 Prozent in Hotels waren.

Franolić erinnert auch daran, dass der Mehrwertsteuersatz in der Hotelunterkunft 13 Prozent beträgt, während Eigentümer von privaten Unterkünften in der Regel keine Mehrwertsteuerzahler sind und eine pauschale jährliche Einkommensteuer pro Bett (bis zu maximal 200 Euro, abhängig von der Entscheidung der lokalen Regierung) sowie eine pauschale Tourismusgebühr und Mitgliedsbeiträge an Tourismusverbände zahlen. Sie haben keine Einkommensteuer auf Immobilien (12 Prozent des Einkommens) oder Körperschaftsteuer, wie im Fall von Langzeitvermietungen.

– Natürlich hat die private Unterkunft auch ihre positiven Seiten. Die lokale Bevölkerung, die über solche Kapazitäten verfügt, erzielt ein erhebliches Einkommen, das sie später größtenteils über die lokale oder nationale Wirtschaft ausgibt. Etwa 500.000 kroatische Bürger besitzen eine Immobilie, die sie vermieten – erklärt Franolić.

Die Praxis der Begrenzung von Vermietungen in Städten existiert bereits in Europa und der Welt

Aufgrund der Einführung von Ordnung in den Reisezielen haben einige Bürgermeister und lokale Führungskräfte bereits neue Maßnahmen ergriffen, wobei Franolić den Bürgermeister von Dubrovnik erwähnt, der die Stornierung weiterer Genehmigungen für private Vermieter im historischen Stadtkern angekündigt hat, und solche Praktiken sind in Europa und der Welt nicht neu.

Wien wird ab Juli 2024 Einschränkungen für Immobilienbesitzer einführen, die auf maximal 90 Vermietungstage pro Jahr begrenzt sind, Paris hat dies auf 120 Tage ausgeweitet, aber alles muss bei der Stadtverwaltung registriert werden, während es in Amsterdam 30 Tage pro Jahr sind, und für mehr als das sind spezielle Genehmigungen erforderlich.

Italien erwägt die Verabschiedung eines nationalen Gesetzes über Kurzzeitvermietungen, in Portugal haben sie aufgrund hoher Immobilienpreise die Erteilung von Genehmigungen für Kurzzeitvermietungen privater Unterkünfte eingestellt, außer in ländlichen Gebieten, und in Palma de Mallorca können Wohnungen in Wohngebäuden nicht mehr kurzfristig vermietet werden, sondern nur noch ausschließlich freistehende Immobilien.

New York verabschiedete 2023 ein Gesetz, das Kurzzeitvermietungen nur erlaubt, solange jemand in der Immobilie lebt, was dazu führte, dass 90 Prozent der Wohnungen in dieser Stadt über Nacht von der AirBnb-Plattform verschwanden.

Kombination von hochwertigen Angeboten und Möglichkeiten für individuelle Investitionen

In den letzten Jahren hat sich ein erfolgreicher Trend entwickelt, der Elemente hochwertiger Angebote und Möglichkeiten für Einzelpersonen kombiniert, in touristische Immobilien durch die Markenbildung von Wohnanlagen/Apartments (Häuser, Villen usw.) zu investieren, meist in Verbindung mit Hotelimmobilien, in sogenannten Mischprojekten.

Die Vorteile dieser Art von Investition sind erheblich, da sie das Investitionsrisiko für Investoren verringert, die oft auch Investoren in Hotelimmobilien sind, und es kleineren Investoren ermöglicht, eine oder mehrere Einheiten zu erwerben und damit in Immobilien zu investieren.

Die Marke bietet Sicherheit der Rendite, da die Immobilie über das Hotelsystem vermietet wird und einen höheren Marktpreis erzielt als klassische unmarkierte Apartments, und die Gäste können auch die Hoteldienstleistungen nutzen.

Diese Komplexe werden oft außerhalb des strengen Stadtzentrums gebaut und haben einen deutlich geringeren Einfluss auf die Preise von Wohnimmobilien im Zentrum.

– Mischprojekte in Kroatien sind keine Neuheit mehr; sie werden seit vielen Jahren diskutiert, einige wurden erfolgreich gebaut, aber sie sind immer noch lange nicht so entwickelt wie in touristisch wettbewerbsfähigen Ländern. Es gibt auch kein Gesetz, das die Beziehungen zwischen den Eigentümern solcher Immobilien und der Management- (Hotel-) Gesellschaft regelt, was in Ländern wie Spanien und Griechenland gängige Praxis ist. Es wäre großartig, wenn dies durch das neue Tourismusgesetz ausgearbeitet werden könnte – glaubt Franolić.

Ein solches Segment wird auch von führenden globalen Hotelmarken wie Marriott, Four Seasons, Hilton und Hyatt sowie von einigen, die nicht hotelbezogen sind, wie Armani, Versace, Bulgari und anderen angeboten.

Die Aktivierung vernachlässigter und ungenutzter staatlicher Immobilien in erstklassigen Lagen, die seit Jahren aufgrund von immobilienrechtlichen Verhältnissen verfallen, wird von Franolić als eine der Möglichkeiten angesehen, das Immobiliengeschäft im Tourismus besser zu entwickeln. Hier bringt das Tourismusgesetz besondere Bedingungen für die Gewährung staatlicher Beihilfen zur Aktivierung inaktiver Immobilien im Eigentum der Republik Kroatien, spezifiziert jedoch nicht, um welche Immobilien es sich handelt.

Darüber hinaus hält sie es für wichtig, die steuerliche Behandlung von privaten Vermietern im Tourismus mit der von Eigentümern für Langzeitvermietungen (Körperschaftsteuer oder Einkommensteuer auf Immobilien) zu vereinheitlichen.

Vielleicht sieht Franolić eines der bedeutendsten Entwicklungspotenziale und Investitionsmöglichkeiten im Immobilienbereich im Tourismus und verwandten Sektoren sowie in den Reisezielen in der angekündigten Entwicklung der Eisenbahnen in Kroatien, die in Europa seit Jahrzehnten als eines der wichtigsten Modelle für den Transport von Bewohnern mit Schnellzügen im Intercity-Verkehr, für Wochenenden und Ausflüge genutzt wird, wodurch eine schnellere und bessere Entwicklung kleinerer Reiseziele ermöglicht wird.