Immobilien: Schritte, die Sie beim Abschluss eines Kaufvertrags nicht verpassen dürfen

Obwohl das Gesetz über Verpflichtungen klare Bestimmungen zur Verantwortung von Immobilienverkäufern enthält, ist es üblich, dass Verkäufer vermeiden, diese in Verträge aufzunehmen und nicht dem Vorschlag des Käufers zustimmen, solche Bestimmungen aufzunehmen. In vielen Fällen bedeutet dies, dass nur eine Partei – der Käufer – der Verlierer ist.

Die Folge der Nachfrage nach Immobilien und des Anstiegs des Preises pro Quadratmeter ist, dass Käufer, um weitere Preiserhöhungen auf dem Immobilienmarkt zu vermeiden, hastig entscheiden, Immobilien zu kaufen, ohne vorherige Kenntnisse über den Investor zu haben, und den vertraglichen Bestimmungen zuzustimmen, die vom Investor vorgeschlagen werden, von denen die meisten nicht verhandelbar sind. Obwohl das Gesetz über Verpflichtungen klare Bestimmungen zur Verantwortung von Verkäufern enthält, ist es üblich, dass Verkäufer vermeiden, diese in Verträge aufzunehmen und nicht dem Vorschlag des Käufers zustimmen, solche Bestimmungen aufzunehmen.

Aufgrund des Wunsches nach einer schnellen Erwerbung von Immobilien haben Käufer oft nicht alle Informationen über den Grundbuchstatus der Immobilie und suchen diese auch nicht, obwohl das Grundbuch öffentlich zugänglich ist, was zu häufigen Fällen führt, in denen der Gegenstand des Vertrags eine Immobilie ist, die bereits mit einer Hypothek oder einem Eintrag von Gerichtsstreitigkeiten belastet ist. All dies ist im Falle eines Streits mit dem Verkäufer zum Nachteil des Käufers, da dieser verpflichtet war, den Grundbuchstatus der Immobilie selbst zu überprüfen.

Verzögerung zum Nachteil des Käufers

Es ist üblich, dass Kaufverträge eine endgültige Frist für die Übertragung des Eigentums an den Käufer enthalten. Solche Bestimmungen sehen jedoch oft keine Sanktionen vor, wie z.B. eine vertragliche Geldstrafe, die der Verkäufer im Falle einer Verzögerung bei der Erfüllung der vertraglichen Verpflichtungen zu zahlen hätte. Nach kroatischem Recht gibt es Fälle, in denen der Investor verpflichtet ist, eine vertragliche Strafe für Verzögerungen beim Bau zu zahlen, aber es sollte betont werden, dass solche Fälle nur kommerzielle Verträge betreffen und nur, wenn dies ausdrücklich vereinbart wurde.

Nämlich, die besonderen Baugewohnheiten, kommerzielle Praktiken, die beide Vertragsparteien in kommerziellen Verträgen im Zusammenhang mit dem Bau binden, gelten immer, es sei denn, die Vertragsparteien haben sie ausdrücklich von der Anwendung ausgeschlossen, aber sie stipulieren, dass eine vertragliche Strafe von einem Promille (0,01%) des vereinbarten Preises von der Partei zu zahlen ist, die ihre Verpflichtungen im Zusammenhang mit dem Bau nicht rechtzeitig erfüllt, und nur, wenn dies ausdrücklich vereinbart wurde. Allerdings sind kommerzielle Verträge keine Verträge, bei denen eine der Parteien eine natürliche Person ist, und solche sind die Mehrheit der Kaufverträge. In diesen Fällen müssen neben den Bestimmungen des Kaufvertrags die allgemeinen Vorschriften, die die vertraglichen Beziehungen regeln – das Gesetz über Verpflichtungen (ZOO) – angewendet werden. Da solche Verträge oft keine vertragliche Strafe für Verzögerungen enthalten und das ZOO stipuliert, dass eine vertragliche Strafe nur gilt, wenn sie vereinbart wurde, trägt der Verkäufer in diesen Fällen nicht die Verpflichtung, Strafen für Verzögerungen zu zahlen.

Was der Käufer tun kann

Ungeachtet dessen hat der Käufer gemäß den allgemeinen Bestimmungen des Gesetzes über Verpflichtungen andere Rechte, falls der Verkäufer bei der Erfüllung der vertraglichen Verpflichtungen verzögert. Wenn die Fristen für die Erfüllung der vertraglichen Verpflichtungen nicht als wesentlicher Bestandteil des Vertrags vorgesehen sind, behält der Verkäufer das Recht, seine Verpflichtung auch nach Ablauf der Frist zu erfüllen, und der Käufer hat das Recht, deren Erfüllung zu verlangen. Wenn der Käufer den Vertrag kündigen möchte, muss er dem Verkäufer eine angemessene zusätzliche Frist zur Erfüllung einräumen. Wenn der Verkäufer die Verpflichtung auch innerhalb der zusätzlichen Frist nicht erfüllt, treten die gleichen Folgen ein wie im Fall, dass die Frist ein wesentlicher Bestandteil des Vertrags ist, nämlich die Möglichkeit der Vertragskündigung und Schadensersatz. Schadensersatz in diesem Sinne würde bedeuten, dass der Käufer beispielsweise Unterkunftskosten zu zahlen hatte, anstatt bis zur Übertragung des Eigentums an der Immobilie, die Gegenstand des Vertrags ist, zu bleiben, oder Schadensersatz in Höhe der potenziellen Miete, die der Käufer als Eigentümer durch die Vermietung der Immobilie hätte verdienen können. Es ist auch wichtig zu betonen, dass Schadensersatz unabhängig von der Ausübung anderer Rechte geltend gemacht werden kann. Es gibt auch häufige Situationen, in denen der Verkäufer, nachdem er einen bestimmten Betrag des Kaufpreises erhalten hat, sich verpflichtet, dem Käufer eine Stornierungserklärung für die Löschung einer bereits eingetragenen Hypothek zu übergeben, aber auch, dass die Person, deren Hypothek eingetragen ist, von einem solchen Vertrag nichts weiß. In solchen Fällen zahlt der Käufer, der glaubt, dass alles klar vereinbart ist, oft aufgrund von Unkenntnis den Kaufpreis vollständig, übernimmt jedoch die mit den Schulden des Verkäufers belastete Immobilie.

Schwächere Vertragspartei

All die beschriebenen Situationen provozieren Streitigkeiten zwischen dem Verkäufer und dem Käufer, die oft, trotz klarer Fakten, mehrere Jahre dauern können. Die Schuld liegt teilweise bei den Käufern, da sie blind den mündlichen Versprechen der Verkäufer vertrauen, die in seltenen Fällen in Verträgen als Verpflichtungen des Verkäufers angegeben sind. Daher ist es wichtig, zunächst den Grundbuchstatus der Immobilie zu überprüfen und frei Vorschläge zu dem Entwurf des Vertrags zu machen, den der Verkäufer dem Käufer übergibt.

Es ist auch wichtig, sich nicht zu beeilen, den Vertrag zu unterschreiben, aus Angst, diese Immobilie zu verlieren oder aufgrund des Anstiegs des Immobilienpreises, was in letzter Zeit ein häufiges Argument der Verkäufer für eine schnelle Vertragsunterzeichnung war. Wenn mindestens einer der angegebenen Schritte verpasst wird und hastig eine vertragliche Beziehung mit dem Verkäufer eingegangen wird, wird mit Sicherheit ein Streit entstehen, in dem nur eine Partei – der Käufer – der Verlierer sein wird.