Investitionen im heimischen Immobiliensektor könnten um das Zehnfache steigen

Es gibt kein Geschäft wie das Immobiliengeschäft – dies ist ein uraltes Postulat in Kroatien, das fast jedem Unternehmer mit einem etwas größeren Kapitalpolster bekannt ist. Die Attraktivität von Investitionen in Immobilien wurde durch die Inflation sowie durch Änderungen der gesetzlichen Vorschriften, die nun einigen neuen, finanziell starken Akteuren den Eintritt in dieses Geschäft ermöglichen, weiter erhöht. All dies bedeutet, dass der lokale Markt in eine neue, reifere Phase eintritt, die besser für entwickelte Länder geeignet ist.

Das Ausmaß, in dem sich die Immobilienlandschaft in Kroatien verändert, belegt ein aktueller Bericht lokaler Medien, wonach die Stadtverwaltung von Zagreb eine Standortgenehmigung für den Bau eines Wohnkomplexes in Dubrava mit 77 Wohnungen erteilt hat. Angeblich wird das Projekt von der Einzelhandelskette Kaufland unterstützt, die vier Jahre Zeit hat, um eine Baugenehmigung zu erhalten. Ob die ‚Kaufland-Wohnungen‘ in Dubrava entstehen werden, kann im Moment nicht mit Sicherheit gesagt werden, da der Einzelhändler nicht bereit war, den Medien zu erklären, ob er tatsächlich in den Wohnungsbau einsteigen oder das Projekt an einen anderen Investor verkaufen wird.

Vorgeschriebene Einschränkungen

Immobilien, wenn auch ausschließlich kommerziell, werden bald von Investoren mit erheblicher finanzieller Schlagkraft ins Visier genommen – von den obligatorischen Pensionsfonds, die über zwanzig Milliarden Euro verwalten. Änderungen des Gesetzes über obligatorische Pensionsfonds (ZOMF), die zu Beginn des Jahres in Kraft traten, liberalisieren und erweitern die Investitionsmöglichkeiten für Pensionsfonds erheblich, die langfristig, nach ihrem Ermessen, auch die Pensionsersparnisse erhöhen sollten. Eine der Neuerungen, die nun durch ZOMF ermöglicht wird, ist die direkte Investition in Immobilien, die für Pensionsfonds zuvor nicht möglich war, und solche Investitionen sollten auch einen Schutz gegen Inflation bedeuten.

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– ZOMF schreibt vor, dass Investitionen in Immobilien nur in Form von Investitionen in funktionale Gewerbeimmobilien erfolgen dürfen, die vorhersehbare und stabile Cashflows generieren. Diese Liberalisierung bietet den obligatorischen Pensionsfonds viel größere Möglichkeiten für kreativere Investitionen – teilten uns die Vertreter des Verbands der Pensionsfondsverwaltungsunternehmen und Pensionsversicherungsgesellschaften (UMFO) mit.

In der westlichen Welt sind Investitionen von Pensionsfonds in Immobilien nicht unbekannt. Pensionsfonds weltweit haben etwa zehn Prozent ihrer Portfolios in Immobilien (laut Preqin-Analyse), was diese Anlageklasse zur Grundlage der Diversifizierung eines traditionellen Aktien-Anleihen-Portfolios macht.

Ein Problem für risikoscheue Investoren

Der Partner und Direktor bei Colliers, Filip Vučagić, betont, dass Pensionsfonds traditionell auf Gewerbeimmobilien fokussiert sind, was auf diesem Markt keine Neuheit ist.

– Sie suchen Investitionen, die einen stabilen und sicheren Cashflow gewährleisten, Immobilien in guten Lagen, von hoher Qualität und mit langfristigen und sicheren Mietern. Sie bevorzugen Immobilien, die ein optimales Gleichgewicht zwischen Risiko und Rendite bieten, und Investitionen in solche Immobilien ermöglichen ihnen höhere Renditen als Investitionen in Anleihen. Es gibt Chancen auf dem heimischen Markt, aber in den letzten Jahren war der Markt durch ein hohes Interesse der Investoren gekennzeichnet, sodass gute Gelegenheiten, insbesondere für größere Volumina, mit internationalen Akteuren konkurrieren müssen – schätzt Vučagić.

Welche Rendite kann von einer solchen Investition erwartet werden? In der Vergangenheit lag sie im Durchschnitt zwischen sieben und neun Prozent pro Jahr, ohne den Einsatz von finanzieller Hebelwirkung, erklärt der Colliers-Experte.

– Die Herausforderung besteht jedoch im Immobilienmanagement, da ihnen die angemessene Erfahrung und das Wissen für ein effektives Asset Management fehlen. Diese Herausforderung distanziert sie von potenziell attraktiveren Möglichkeiten mit höheren Erträgen und lenkt sie auf Immobilien, die sicher, optimiert und stabilisiert sind. Pensionsfonds werden wahrscheinlich Immobilien wählen, die Sicherheit und Nachhaltigkeit kombinieren, mit dem Ziel, stabile Erträge zu erzielen und das hohe Risiko zu vermeiden, das mit Immobilien verbunden ist, die ein anspruchsvolleres Management erfordern – schätzt der Gesprächspartner von Lider.

Interessante Ziele

Zu Beginn des Jahres betonten Vertreter der Pensionsfonds, dass sie hauptsächlich an Einkaufszentren und Logistik- und Lageranlagen interessiert sind. Einige dieser Immobilien befinden sich bereits in ihrem Portfolio, jedoch indirekt, über Anteile an Unternehmen, die sie verwalten. Beispielsweise wurde das Unternehmen Primo Real Estate vor drei Jahren vom AZ-Pensionsfonds durch eine Rekapitalisierung von 21,4 Millionen Euro übernommen. Tomislav Gregurić, Direktor der Immobilienagentur Renova, weist darauf hin, dass globale Pensionsfonds oft in Immobilien investieren, aber weltweit nicht nur an Einkaufs- und Logistikzentren, sondern auch an vielen Klassen von Immobilien interessiert sind: Büroprojekten, Studentenwohnheimen, Altenheimen, Mietwohnanlagen usw.

– Es gibt sicherlich Chancen in Kroatien, aber in begrenzten Mengen, da wir ein kleiner Markt sind. Es gibt Einkaufszentren in ganz Kroatien, und sie werden jetzt in tertiären Gebieten gebaut, aber der Markt für Logistikzentren formt sich gerade. Ich glaube, dass die Fonds daher auch Investitionen in Büroprojekte in Betracht ziehen werden – glaubt Gregurić.

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Für all jene, die denken, dass Pensionsfonds sofort in Immobilien investieren werden, folgt eine kleine Enttäuschung (oder vielleicht Erleichterung). Von UMFO heißt es, dass gesetzliche Änderungen nicht automatisch den Eintritt der Pensionsfonds in den Immobilienmarkt bedeuten, insbesondere wenn die Fondsmanager einschätzen, dass die Preise zu hoch sind oder dass die Einkünfte aus Immobilien keine angemessenen Renditen auf die investierten Mittel ermöglichen.

– Es ist möglich, dass nach einigen Jahren der Anteil der Immobilien in kroatischen Pensionsfonds mehrere Prozent des Gesamtvermögens erreichen wird, und nicht nur Immobilien in Kroatien, sondern Pensionsfonds werden sicherlich direkt oder indirekt in ausländische Immobilien investieren – prognostizieren sie bei UMFO.

Allmähliche Abkühlung

Pensionsfonds beobachten den Markt seit einiger Zeit und waren in den letzten Jahren bereits in diesem Sektor in geringerem Maße exponiert, sagt Filip Vučagić. Im Allgemeinen hängt die Entscheidung zu investieren von den Eigenschaften der Immobilie, dem Preis, dem Management sowie den potenziellen Risiken und Herausforderungen ab, die eine Immobilie mit sich bringen kann.

– Der Eintritt institutioneller Investoren wie Pensionsfonds und Versicherungsunternehmen bedeutet, dass der Markt in eine reifere Phase eintritt, mit professionelleren Akteuren und größerer Liquidität. Große Investitionen im Bereich von 20 bis sogar 100 Millionen Euro sind möglich, was erheblich mehr ist als bei inländischen nicht-institutionellen Investoren, die zwischen fünf und 15 Millionen Euro in unserem Markt investieren. In einem Umfeld, in dem die Zinssätze und Renditen auf traditionelle Investitionen wie Anleihen recht hoch sind, zwischen drei und sechs Prozent, je nachdem, ob es sich um staatliche oder Unternehmensanleihen handelt, wird dies sicherlich die Attraktivität der Renditen aus Investitionen in Gewerbeimmobilien stark beeinflussen. Wir erwarten ein anhaltendes Interesse, betonen jedoch, dass wir keine drastischen Veränderungen auf dem Markt erwarten, hauptsächlich aufgrund des begrenzten Angebots auf unserem Immobilienmarkt und der verfügbaren Möglichkeiten zu den erwarteten Preisen – behauptet Vučagić.

Die allmähliche Abkühlung des Immobilienmarktes, die seit einiger Zeit angekündigt wird, spiegelt sich noch nicht in den statistischen Daten wider. Laut Daten des kroatischen Statistischen Amts (DZS), die zu Beginn des Januars veröffentlicht wurden, stiegen die Preise für Wohnimmobilien im dritten Quartal des letzten Jahres um 0,3 Prozent im Vergleich zum vorherigen Quartal und um 10,9 Prozent im Vergleich zum dritten Quartal 2022. Darüber hinaus zeigt die Eurostat-Daten, dass dieses kroatische Jahr-zu-Jahr-Wachstum das höchste in der gesamten Europäischen Union ist.

Höhere Renditen, höheres Risiko

Es gibt keine statistischen Daten für Gewerbeimmobilien, aber das Interesse an Immobilien bleibt in Kroatien stark, mit einem merklichen Schwerpunkt auf institutionellen Investoren und Personen mit hoher Kaufkraft (HNWI), betont Vučagić.

– Solche Investoren erkunden aktiv bestehende Immobilien, die bereits langfristige indexierte Mietverträge haben. Auf der anderen Seite wird die Entwicklung neuer Projekte aufgrund hoher Baukosten und Unsicherheiten hinsichtlich der erwarteten Renditen zu einer spezifischen Herausforderung. Daher sind die Renditen bei solchen Projekten höher, sie tragen jedoch auch ein höheres Risiko, was zu einem selektiven Ansatz der Investoren führt – schätzt Vučagić.

Gregurić fügt hinzu, dass Interesse immer besteht, es jedoch immer vom Zustand anderer Märkte abhängt. Nämlich, internationales institutionelles Kapital zieht zunächst Investitionen in die reifsten primären europäischen Märkte wie das Vereinigte Königreich, Frankreich oder Deutschland in Betracht. Danach werden Investitionen in sekundäre Märkte, Polen, Tschechische Republik, Rumänien, in Betracht gezogen. Erst danach werden tertiäre, kleinere Märkte wie Kroatien in Betracht gezogen.

– In unserem Fall begann die Welle der Investitionen in Gewerbeimmobilien in der zweiten Hälfte der 2000er Jahre mit ausländischen Investoren, und in den letzten fünf Jahren haben wir eine zunehmende Zahl inländischer Entwickler und Investoren gesehen, die in diesen Markt eintreten – erklärt Gregurić.

Investoren bevorzugen heute Projekte, die liquide sind, schnell realisiert werden können und durch Vermietung oder Verkauf aktiviert werden können, fügt der Gesprächspartner von Colliers hinzu.

Mangel an Büros und Lagerräumen

– Diese Projekte bleiben im Fokus aufgrund ihres Liquiditätspotenzials und eines breiteren Pools potenzieller Käufer. Auf der anderen Seite verlieren Projekte, die große Kapitalinvestitionen erfordern und bescheidene Renditen bieten oder lange Realisierungsphasen haben, an Attraktivität. Daher konzentrieren sich Investoren zunehmend auf Projekte, die eine Kombination aus Liquidität, schneller Realisierung und attraktiven Vermietungs- oder Verkaufschancen bieten, um das Beste aus ihren Investitionen auf dem dynamischen Immobilienmarkt in Kroatien zu machen – vermittelt Vučagić.

Was neue Projekte betrifft, sagt Gregurić, dass bekannt ist, dass Entwickler immer interessiert sind, aufgrund der unerfüllten aktuellen oder zukünftigen Nachfrage.

– Derzeit gibt es extrem niedrige Leerstandsquoten für Büroflächen und Logistikkapazitäten, die die Entwickler zum Handeln auffordern. Einige Projekte werden bald beginnen – behauptet Gregurić.

Eine neue Bauexpansion, begleitet vom Klang von Kränen in den Stadtlandschaften, ist deutlich am Horizont zu sehen.