Büromieten an einem Wendepunkt: Wer keine ESG-Standards hat, wird Schwierigkeiten haben, A-Klasse zu bleiben

Die Nachricht, dass Zagreb neue Bürogebäude benötigt, um der Nachfrage nach Büroflächen gerecht zu werden, ist nicht neu. Die aktuelle Leerstandsquote in Zagreb ist auf unter drei Prozent gefallen, was es für Mieter erheblich schwieriger macht, angemessene Büroflächen zu finden. Gleichzeitig steigen die Mietpreise weiterhin, teilweise aufgrund des geringen Angebots an hochwertigen Wohnungen auf dem Markt, das sicherlich unter der Nachfrage liegt, was die Mieten für die meisten Menschen, die von Gehältern leben, insbesondere für junge Singles und Familien, unerschwinglich macht. Dieses Problem wird auch im Kontext des weiteren Anstiegs der Anzahl von Kurzzeitmietwohnungen für Touristen betrachtet, was die gesamte Situation nicht nur in Zagreb, sondern auch in Küstenstädten weiter aufbläht.

Neue Flächen

Wenn es jedoch um den Büromietsektor geht, gibt es gute Nachrichten sowie neue Spielregeln, die den Sektor erheblich beeinflussen werden, wie das Büro von Colliers in Zagreb enthüllt – eine Ankündigung von bis zu 95.000 neuen Büroquadratmetern in fast allen Teilen Zagrebs, die das Angebot an neuen Büroflächen sicherlich bereichern wird.

– Der vergleichende Vorteil neuer Projekte sind sicherlich niedrigere Nebenkosten und Gemeinkosten, die es den Mietern ermöglichen, langfristig zu sparen, während sie auch die Möglichkeit haben, den Grundriss vollständig an ihre Bedürfnisse anzupassen, was sich auch auf die Investitionsersparnisse der Mieter bei der Einrichtung des Raums auswirkt. Die geforderten monatlichen Mieten in solchen Büroflächen werden zwischen 14,5 und 19,5 Euro pro Quadratmeter liegen. Darüber hinaus müssen bestehende A-Klasse-Projekte sich anpassen, um mit neu gebauten Gebäuden konkurrieren zu können – betont Nuccia Basanić, Leiterin der Abteilung für Commercial Real Estate Consulting und Brokerage bei Colliers.

Hier ist, was auf dem Markt passiert. Mieter definieren zunehmend präzise ihre Wünsche und Bedürfnisse in Bezug auf Büroflächen, während sie sich gleichzeitig an neue ESG-Standards anpassen. Vermieter investieren auch weiter in ihre Kapazitäten, um Büroflächen zu verbessern und mit diesen neuen Quadratmetern wettbewerbsfähig zu bleiben.

Grüne Regulierung

Wie Colliers erinnert, traten in diesem Jahr umfangreiche ESG-Vorschriften in Kraft, die alle großen Unternehmen verpflichten, einen ESG-Bericht zu erstellen. Was bedeutet das konkret für Vermieter? Damit Unternehmen die ESG-Standards einhalten können, müssen auch ihre Lieferanten, einschließlich der Vermieter, diese einhalten. Vermieter müssen den Mietern garantieren, dass ihre Büroflächen diesen Standards entsprechen, von der Materialauswahl über die Energieeinsparung bis hin zur Instandhaltung des Raums. Dies ist meist im Besitz verschiedener grüner Zertifikate enthalten. Basierend auf diesen Faktoren werden die Unternehmen, die über ESG berichten, Büroflächen auswählen. All dies wird diesen Marktsektor erheblich beeinflussen.

– Statistisch gesehen wurden in Zagreb die meisten Bürogebäude, die als A-Klasse eingestuft sind, 2006 und 2007 gebaut, was 27 Prozent der insgesamt verfügbaren Büroflächen zur Miete ausmacht. Trotz der hohen Nachfrage im Bürosektor in den letzten Jahren wurden nur eine begrenzte Anzahl von Gebäuden renoviert und an die neuen Bauvorschriften angepasst. Wir werden sehen, wie sie sich weiter an die ESG-Standards anpassen, da ihre Belegung in Zukunft sicherlich davon abhängen wird. Gleichzeitig werden neue Projekte angekündigt und gebaut, die sorgfältig geplant sind, um Layoutflexibilität zu ermöglichen und den Mietern zusätzliche Annehmlichkeiten zu bieten. Es ist fast eine Regel, dass neue Gebäude mit einem der internationalen grünen Zertifikate zertifiziert sind – sagt Basanić.

Daher wird dies eine herausfordernde Zeit für sowohl Mieter als auch Vermieter sein, da Veränderungen nicht mehr nur durch neue Trends diktiert werden, sondern auch durch die Gesetzgebung der Europäischen Union, die natürlich ein viel größeres Gewicht hat und neue Verpflichtungen für beide Parteien schafft.

Mieterwünsche

Natürlich bleiben zusätzliche Annehmlichkeiten ein Anreiz für Mieter. Wenn es um die Wünsche und Bedürfnisse der Mieter geht, weist Basanić darauf hin, dass sie oft eine klare Vorstellung davon haben, wonach sie suchen, sei es in Bezug auf Lage, zusätzliche Annehmlichkeiten oder spezifische Merkmale von Büroflächen.

– Manchmal sind diese Anforderungen realistisch, und manchmal sind sie schwer zu erreichen in unserem Markt. Unser Ziel ist es, ihnen einen Raum zu finden, der am besten ihren spezifischen Bedürfnissen und Wünschen entspricht – fügt Basanić hinzu.

Für Mieter bleibt es äußerst wichtig, Zugang zu zusätzlichen Annehmlichkeiten wie Restaurants und Cafés, verschiedenen Geschäften und Dienstleistungsaktivitäten in unmittelbarer Nähe zu haben. Da wir den größten Teil des Tages bei der Arbeit verbringen, ist es entscheidend, sicherzustellen, dass die Nutzer während der Pausen verschiedene Aktivitäten durchführen können. Bei der Planung neuer Bürogebäude müssen die Entwickler diesen Aspekt sorgfältig berücksichtigen. Wenn Büroflächen in isolierten Lagen außerhalb von Geschäftsgebieten entwickelt werden, ist es notwendig, neue Geschäftsdestinationen zu schaffen, die ihren Mietern ein reichhaltiges Spektrum an Dienstleistungen bieten.

– Neben zusätzlichen Annehmlichkeiten schätzen Mieter nach wie vor eine ausreichende Anzahl von Parkplätzen, insbesondere wenn sie sich nicht in der Straßenbahnzone befinden, sowie Fahrradparkplätze oder Ladestationen für Elektroautos. Darüber hinaus ist es im Bürobereich sehr wichtig, dass der Raum flexibel ist und dass jeder Mieter ihn an sein Geschäft, seine Marke und seine Unternehmenskultur anpassen kann. Dies ist eine Bedingung, die fast alle Mieter verlangen, wenn sie uns kontaktieren, um nach neuen Büroflächen zu suchen – offenbart Basanić.

Teure Rekonstruktion

Bestehende Bürogebäude befinden sich oft in gut angebundenen Lagen in der Stadt, erlauben jedoch häufig keine Erweiterung innerhalb des Gebäudes, was für viele Mieter ein Nachteil und einer der Hauptgründe für einen Umzug an einen neuen Standort ist. Darüber hinaus werden hohe Investitionskosten in bestehenden Räumen, die Nichteinhaltung von ESG-Vorschriften und die Erwartungen der Vermieter hinsichtlich erneuerter Mieten am Ende des Mietverhältnisses zu Gründen, warum Mieter zunehmend neue Projekte in Betracht ziehen. Nämlich kann das Rekonstruktionsprojekt innerhalb des bestehenden Bürobereichs eine Investition von 400 bis 600 Euro pro Quadratmeter für den Mieter erreichen.

Auf dem Wohnimmobilienmarkt gibt es fast ein gleiches Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage wie im Bürosektor, aber da es sich größtenteils um Geschäfte von Einzelpersonen handelt, gibt es viel mehr Unordnung. Daher raten die Agenten sowohl Mietern als auch Vermietern, notarielle Mietverträge abzuschließen, die das höchste Maß an Sicherheit für alle Parteien darstellen, und zuvor sorgfältig zukünftige Partner in dieser Zusammenarbeit auszuwählen. Nämlich gibt es immer noch Betrüger auf dem Markt, die nicht existierende Immobilien vermieten, und Mieter, die nicht geneigt sind, ihren Verpflichtungen nachzukommen. Auch im Gegensatz zum Bürosektor umfasst das Angebot immer noch häufig veraltete Möbel.

Langfristige und kurzfristige Vermietungen

Der Gründer der Opereta-Agentur, Boro Vujović, weist darauf hin, dass solche Wohnungen in ihrem Angebot im Allgemeinen nicht vorhanden sind.

– Was nicht möbliert ist, wird meist nicht über Agenturen vermietet, es sei denn, in Ausnahmefällen und -umständen. Immer mehr Vermieter sind sich bewusst, dass veraltete Möbel aus den siebziger Jahren nicht mehr funktionieren und dass sie nicht wettbewerbsfähig sind, insbesondere zu den gefragten Preisen, die aus verschiedenen Gründen immer weiter steigen. Darüber hinaus gibt es immer mehr Wohnungen in neuen Gebäuden, sodass sie automatisch möbliert sind. Was früher für 500 bis 600 Euro im Monat vermietet wurde, ist jetzt schwer unter 700 bis 800 Euro zu finden, und das sind Einzimmerwohnungen, was für eine große Anzahl von Mietern unerschwinglich ist. Einer der Gründe für die höheren Mietpreise ist sicherlich der höhere Verkaufspreis von Wohnungen, insbesondere wenn in Mietimmobilien investiert wird. Es ist nicht dasselbe, ob ein Investor drei oder viertausend Euro pro Quadratmeter bezahlt hat; der Mietpreis kann nicht derselbe sein. Ein weiterer Grund ist sicherlich die hohe Nachfrage im Vergleich zum Angebot, und die Lage beeinflusst ebenfalls den Preis – sagt Vujović.

Es ist bekannt, dass der Boom bei kurzfristigen Vermietungen, der anscheinend in Kroatien anhält, die Preise sowohl für Verkaufs- als auch für Mietquadratmeter im Wohnsegment beeinflusst. Die neueste Welle von Registrierungen neuer Mietwohnungen wurde Berichten zufolge durch Änderungen im Tourismusgesetz ausgelöst, das den lokalen Einheiten endlich die Werkzeuge an die Hand gibt, um die weitere Ausbreitung der Anzahl von Wohnungen nach Bedarf zu stoppen. Laut den neuesten Statistiken von eVisitor gab es in der privaten Unterkunft im Januar 2024 636.772 Betten, was 38.172 mehr ist als im gleichen Monat des Vorjahres und 31.332 mehr als im Januar 2020.