Politische Versprechen zur Wohnungspolitik: Was ist realistisch und was ist unerreichbar?

Die Parlamentswahlen stehen vor der Tür, und ein Thema wird weiterhin diskutiert. Obwohl der Staat bestimmte Steuererleichterungen für Bürger und Unternehmen gewährt hat, gibt es auch Spielraum für Immobilienbesteuerung – ein sensibles Thema bei der Diskussion über die Umsetzung von Politiken. Dies betrifft in erster Linie Immobilien, die abgesehen von Teilsteuern nicht signifikant betroffen sind. Bisher wurde wahrscheinlich aufgrund eines Mangels an politischem Willen kein Konsens über das Modell und die Methode der Immobilienbesteuerung erzielt.

Eine Möglichkeit ist jedoch vor einigen Monaten entstanden. Nämlich könnte eine Grundsteuer anstelle einer Versorgungsgebühr eingeführt werden, die fast alle Immobilien im Land betreffen würde, von denen 600.000 Wohn- und ungenutzte Immobilien sind. Dieser Schritt wäre die erste Phase der vollständigen Immobilienbesteuerung im Land.

– Kroatien steht seit langem unter Druck, eine Grundsteuer einzuführen, da wir eines der wenigen Länder in der EU und darüber hinaus sind, das dies nicht hat. Wenn Sie sich erinnern, haben wir sie eingeführt und dann wieder zurückgezogen. Politisch ist die Einführung dieser Steuer in einem Land, in dem mehr als 90 Prozent der Bürger mindestens eine Immobilie besitzen, wo die meisten Investitionen in Immobilien getätigt werden und wo andere Steuern hoch sind, sehr unpopulär. Das bedeutet, dass jede Regierung, die sie einführt, nicht beliebt sein wird.

Ihre Einführung würde sicherlich in mehrfacher Hinsicht stimulierend wirken: Sie würde Immobilien ‚aktivieren‘, die gekauft wurden, um den Wert des Geldes zu erhalten (Eigentümer mit überschüssigen Mitteln, die nicht wissen, wo sie sonst investieren sollen), sowie solche, die vernachlässigt, verlassen sind und deren Eigentümer nicht wissen, was sie damit tun sollen – sagt Lana Mihaljinac Knežević, Direktorin der Immobilienagentur Zagreb West.

Um jedoch eine Massenbewertung von Immobilien durchzuführen, die ihre Besteuerung fair machen würde, ist eine viel bessere und qualitativ hochwertigere Stichprobe erforderlich, auf deren Grundlage Immobilien bewertet werden könnten. Die verfügbaren Datenbanken berücksichtigen und erfassen nicht einige der entscheidenden Variablen, die den tatsächlichen Wert einer Immobilie bestimmen, fügte Mihaljinac Knežević hinzu, wie Alter, Zustand der Räumlichkeiten usw. Die Steuer sollte ihrer Meinung nach progressiv in Bezug auf die Anzahl der Immobilien sein und Immobilien von der Besteuerung ausschließen, die bereits durch eine andere Steuer besteuert werden. Darüber hinaus sollte die Steuer mit Steuererleichterungen auf Arbeit und anderen Besteuerungsgrundlagen ausgeglichen werden.

Unbezahlbare Wohnungen

Politische Parteien haben das Thema Wohnen angesprochen, jedoch mehr als demografische Maßnahmen und die Notwendigkeit, dieses Problem aufgrund hoher Preise anzugehen. Sie haben viel mehr Zeit den Steuern gewidmet, insbesondere der Immobilienbesteuerung, aber auch bestehenden, wie der Immobilienübertragungssteuer oder der Steuer auf touristische Vermietungen.

Die HDZ hat die Verabschiedung einer Wohnungsstrategie angekündigt. Darin sollte als eine von vier Maßnahmen auch eine Korrektur der bestehenden Steuern erfolgen, insbesondere für den Kauf der ersten Immobilie, die zeitweise abgeschafft wurde, aber aufgrund des Mangels an einer umfassenderen Steuerpolitik bezüglich Immobilien wieder eingeführt wurde. Die HDZ kündigt auch eine Senkung der Immobilienübertragungssteuer an, die derzeit drei Prozent des Kaufpreises der Immobilie beträgt.

– Wohnungspolitik ist ein sehr komplexes Konzept, das detaillierte Analysen umfassen und wirtschaftliche, fiskalische und steuerliche Variablen berücksichtigen sollte. Die Wiedereinführung von Steuererleichterungen für den Kauf der ersten Immobilie ist eine ausgezeichnete Maßnahme. In der Branche haben wir nie verstanden, warum sie abgeschafft wurde.

Der Markt würde durch eine niedrigere Immobilienübertragungssteuer stimuliert, aber die Übertragungssteuer ist einer der kleinsten Posten beim Kauf. Variablen wie Zinssätze, Renovierungskosten usw. haben einen viel größeren Einfluss – fügte Mihaljinac Knežević hinzu.

Die SDP und ihr ‚Plan für Wohnen‘ planen, jungen Menschen durch verschiedene Modelle wie langfristige Mietverträge und den Verkauf von ’sozial erschwinglichen Wohnungen‘ bezahlbaren Wohnraum zu bieten, und sie wollen auch einen speziellen Fonds für den Bau und die Renovierung von Wohnungen schaffen, mit dem Ziel, in sechs Jahren 15.000 Wohnungen zu bauen. Sie haben die Umsetzung dieses Plans noch nicht erklärt.

Mihaljinac Knežević glaubt, dass es unrealistisch ist zu erwarten, dass Staaten oder Städte das Problem der unbezahlbaren Wohnungen vollständig beseitigen können, aber ’sie sollten es zumindest versuchen‘. Es mag utopisch sein zu erwarten, dass sie in der Lage sein werden, qualitativ hochwertigen Wohnraum für alle, die ihn benötigen, bereitzustellen, aber die Erfüllung eines der grundlegenden menschlichen Bedürfnisse, nämlich ein Dach über dem Kopf, sollte auf dem Radar derjenigen sein, die Staaten und Städte regieren. Das Wichtigste wäre, so viele Wohnungen wie möglich auf den Markt zu bringen, da eines der grundlegenden Probleme darin besteht, dass es nicht genug Angebot gibt, fügte sie hinzu.

– Es gibt das Beispiel der Stadt Wien, die hinsichtlich der Wohnungspolitik konstant an der Spitze steht, wo etwa 60 Prozent der städtischen Bevölkerung in städtischen oder subventionierten Wohnungen lebt, in denen der Mietpreis und die Wohnqualität kontrolliert werden. Natürlich gibt es ein begrenztes Einkommensniveau, das Personen, die an dieser Art von subventionierten Wohnungen interessiert sind, erfüllen müssen.

Darüber hinaus gibt es in Wien ein Modell des subventionierten Baus in Zusammenarbeit mit privaten Entwicklern, bei dem der Fokus auf der Schaffung von Wohnraumangeboten durch einen Grundstücksfonds in Wien liegt, der nur für sozialen Wohnungsbau reserviert ist und den Bürgern Wiens bezahlbaren und nachhaltigen Wohnraum ermöglicht – sagte Karlo Jurić, Analyst in der Abteilung Bewertung und Beratung bei Colliers.

‚Tourismus trägt auf verschiedene Weise zur Verwüstung von Städten bei‘

Die Partei Možemo hat ebenfalls einen großen Teil ihres Programms dem Wohnen gewidmet, jedoch auf eine ganz andere Weise. Sie erwähnen die Begrenzung der Wohnungspreise sowie die Möglichkeiten von Tagesvermietungen. Dubrovnik und Split haben bereits Entscheidungen getroffen, die ‚Umwandlung‘ bestehender Wohnungen in touristische Wohnungen zu verbieten, und Možemo scheint die weitere Wohnungspolitik in ganz Kroatien stoppen zu wollen. Sie wollen auch eine Grundsteuer einführen, oder ‚auf überschüssigem Wohnvermögen‘.

Dies würde die dritte und jede nachfolgende Immobilie besteuern und den Bürgern Raum lassen, Wochenendhäuser zu haben, aber auch mindestens eine Wohnung oder ein Haus zur Miete. Sie würden auch den Kreis der Steuerpflichtigen für die Einkommensteuer auf die Übertragung von Immobilien erweitern, die beim Transfer von vier oder mehr identischen Immobilien mit einem Satz von 20 Prozent erhoben wird. Nur diejenigen, die die Immobilie verkaufen, in der sie gelebt haben, wären davon befreit. Junge Menschen, die ihre ersten Immobilien kaufen, wären von der Zahlung von Steuern befreit, und juristische Personen müssten ebenfalls Steuern auf ungenutzte Immobilien zahlen.

– Die Steuerbefreiung für den Kauf der ersten Immobilie ist immer eine stimulierende Maßnahme, die für alle verfügbar ist. Wir hatten eine solche Maßnahme, und wir haben sie abgeschafft, wer weiß warum. Ich freue mich, dass die meisten politischen Optionen an einer Rückkehr denken, aber sie muss gut definiert und später gut umgesetzt werden.

Viele Städte und Länder mit entwickelten Tourismusaktivitäten haben Quoten und Beschränkungen für die Wohnungspolitik eingeführt; ich stimme solchen Maßnahmen zu, wenn sie gut analysiert und erforscht sind. Der Tourismus trägt auf verschiedene Weise zur Verwüstung von Städten und zur Unbezahlbarkeit von Wohnraum bei. Aber damit solche Maßnahmen eine echte Wirkung haben, ist es notwendig, dass Bürger, die im Vermieten tätig sind, eine Alternative zum Einkommen haben – glaubt Mihaljinac Knežević.

Angebot, Erschwinglichkeit und Transparenz erhöhen

Auf der anderen Seite möchte die Heimatbewegung alle Steuern abschaffen, während Most die Steuer auf die erste Immobilie abschaffen und die Mietsteuer überarbeiten möchte. Wir konnten keine Kommentare von Immobilienexperten erhalten, mit denen wir über ihre Vorschläge gesprochen haben, aber der Geschäftsführer von Imperium Immobiliarea, Filip Brkan, nannte in einem Gespräch mit dnevno.hr die meisten der Maßnahmen populistisch und fügte hinzu, dass die Marktsituation am besten von Präsident Milanović und Možemo wahrgenommen wurde.

– Das endgültige Ziel jeder Steuerpolitik im Kontext des Wohnungsmarktes sollte darauf abzielen, das Angebot, die Erschwinglichkeit und die Transparenz zu erhöhen, ohne die gesamte Steuerlast für die Bürger zu erhöhen oder zu verringern. Die Einführung einer Grundsteuer erfordert sorgfältige Planung, und im Falle ihrer Einführung sollte die Einkommensteuer gesenkt werden, um eine doppelte Reduzierung der wirtschaftlichen Stärke der Steuerzahler zu vermeiden – sowohl durch die Grundsteuer als auch durch die Einkommensteuer.

Darüber hinaus sollte die erste Immobilie, oder die, in der der Eigentümer lebt, von der Grundsteuer befreit werden, um den Erwerb der ersten Immobilie zu erleichtern und eine Erhöhung der sozialen Ungleichheit zu vermeiden. Andererseits könnte die Besteuerung jeder nachfolgend erworbenen Wohnimmobilie die Aktivierung des ungenutzten Wohnbestands fördern, da der Eigentümer den Anreiz hätte, aus der Immobilie Einkommen zu generieren, das mindestens dem Steuerbetrag entspricht. Dies könnte die Verfügbarkeit von Wohnraum für Miete oder Verkauf erhöhen und das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage verringern – schloss Anita Grbavac, Analystin in der Abteilung Bewertung und Beratung bei Colliers.