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- Für langfristige Vermietungen liegt die Rendite in Zagreb zwischen zwei und sechs Prozent, während sie für kurzfristige Vermietungen im Stadtzentrum bis zu zehn Prozent betragen kann
- Mietpreise in Zagreb pro Quadratmeter lagen im ersten Quartal 2024 zwischen 10,8 Euro in Sesvete und 22,6 Euro pro Quadratmeter in der Unterstadt
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Es ist schon lange bekannt, dass es in Kroatien kein Geschäft wie das Immobiliengeschäft gibt, aber es gibt Situationen, in denen die Investition in Immobilien nicht so rentabel ist. Eine solche Situation ist die Vermietung einer Wohnung, insbesondere wenn sie unter den aktuellen Bedingungen mit einem Kredit gekauft wurde, anstatt bar (oder geerbt), wie es ein guter Teil der Vermieter tut. Primär aufgrund der aktuellen Marktsituation.
Laut Daten der Kroatischen Nationalbank (HNB) lag der durchschnittliche Zinssatz für Ersterwerber von Wohnungsbaudarlehen zu Beginn dieses Jahres bei 3,8 Prozent, was 128 Basispunkte höher ist im Vergleich zu dem Zeitraum vor der Straffung der Geldpolitik der Europäischen Zentralbank Mitte 2022.
Dies hat die Kreditaktivität in diesem Segment etwas gedämpft, aber nicht vollständig gestoppt. Statistiken der Zentralbank zeigen, dass Wohnungsdarlehen in Höhe von fast 11 Milliarden Euro Ende Januar die Hälfte der insgesamt an die Bevölkerung vergebenen Kredite ausmachten, mit einer jährlichen Wachstumsrate von 10,4 Prozent (+0,6 Prozent im Vergleich zum Vormonat).
Niedrigste Kosten in der Eurozone
Analysten der Raiffeisenbank betonen in einer kürzlich veröffentlichten Analyse, dass die aktuellen Trends auf eine relativ bescheidene Nachfrage nach Wohnungsdarlehen hindeuten und dass die zweistellige jährliche Wachstumsrate ein Ergebnis des Basiseffekts ist. Nämlich, das monatliche Wachstum der Kredite im Januar 2023 war bescheiden (0,1 Prozent), da Haushalte versuchten, sich vor dem erwarteten Anstieg der Zinssätze zu verschulden, oder auf die neue (letzte) Runde staatlicher Subventionen im März dieses Jahres warteten.
Es sollte jedoch angemerkt werden, dass die gewichteten Kosten für die Kreditaufnahme zum Kauf von Wohnimmobilien in Kroatien zu den niedrigsten in der Eurozone gehören. Im Januar betrugen sie 3,62 Prozent, während der Durchschnitt für die Eurozone bei 3,87 Prozent lag. Niedrigere Kosten als unsere wurden in Frankreich (3,59 Prozent) und Malta (2,35 Prozent) verzeichnet, während die höchsten in den baltischen Staaten, speziell in Lettland (5,82 Prozent), verzeichnet wurden.
Mit solchen Finanzierungskosten und den aktuellen Preisen neuer Wohnungen ist es sehr schwierig, eine signifikante Rendite aus langfristigen Vermietungen zu erzielen. Eine Analyse der Immobilienagentur Imperium immobiliare zeigt, dass die Mietpreise in Zagreb pro Quadratmeter im ersten Quartal 2024 zwischen 10,8 Euro in Sesvete und 22,6 Euro pro Quadratmeter in der Unterstadt lagen.
Der Durchschnittspreis in diesem Zeitraum betrug 15,43 Euro. Der durchschnittliche Mietpreis pro Quadratmeter für ältere Gebäude im ersten Quartal betrug 12,59 Euro. Stadtteile wie Gornja Dubrava verzeichneten die niedrigsten Durchschnittspreise (11,40 Euro), während die Unterstadt den höchsten Durchschnittspreis von 14,70 Euro hatte. Die Preise in Črnomerec, trotz des höchsten Startpreises im Januar, lagen im gesamten Zeitraum bei durchschnittlich 13,10 Euro pro Quadratmeter.
Immobilienexperten, mit denen wir gesprochen haben, sagen, dass die Mathematik klar ist, und eine große Anzahl von Immobilieninvestoren sich dessen bewusst ist. – In den letzten Jahren gab es eine sehr geringe Anzahl von Immobilien, die auf Kredit gekauft wurden und dann langfristig oder kurzfristig vermietet wurden, und der Grund ist sehr einfach – es gibt keine Rendite innerhalb von zehn Jahren – sagt Filip Brkan, Direktor von Imperium.
Wie er angibt, liegt die Rendite für langfristige Vermietungen in Zagreb zwischen zwei und sechs Prozent, abhängig davon, wie gut man verwaltet, während sie für kurzfristige Vermietungen im Stadtzentrum bis zu zehn Prozent betragen kann. Kurzfristige Vermietungen, oder die Vermietung an Touristen, ermöglichen eine Rendite innerhalb von zehn Jahren, aber kurzfristige Vermietungen sind in Nettobegriffen interessant. – In Bruttobegriffen sinkt diese Rendite, da wir zusätzliche Kosten wie Nebenkosten, Instandhaltungskosten und das teuerste, unsere investierte Zeit, haben – behauptet Brkan.
Sehr seltene Fälle
Er erwähnt, dass es vorkommen kann, dass Menschen eine Immobilie kaufen, weil sie zu diesem Zeitpunkt eine größere Kreditkapazität haben, und sie dann vermieten, aber dies ist keine rentable Investition; vielmehr wird eine solche Immobilie für ‚das Alter‘ behalten, wo die Mieter die Hypothek des Eigentümers zahlen.
Lana Mihaljinac Knežević, Direktorin der Agentur Zagreb West, bezeugt, dass ihre Agentur seit 30 Jahren in der Vermietung vermittelt und sehr selten auf Projekte gestoßen ist, die ausschließlich durch Kredite finanziert werden, sei es für den Kauf oder den Bau, mit dem alleinigen Ziel, Wohnungen auf dem langfristigen Mietmarkt anzubieten. – Eine solche Finanzierung und Investition ist ein sehr sporadisches Ereignis sowohl bei juristischen als auch bei natürlichen Personen. Natürliche Personen, die die Mehrheit der Eigentümer von Immobilien zur langfristigen Vermietung sind, haben sie meist geerbt oder besitzen sie seit Jahrzehnten – betont Mihaljinac Knežević.
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– An der Küste gibt es Investoren, ob lokal oder aus dem Ausland, die Projekte hauptsächlich mit Krediten finanzieren, sich aber ausschließlich mit Verkäufen oder kurzfristigen, d.h. touristischen Vermietungen beschäftigen, da sie unter anderem aufgrund sehr niedriger Steuersätze höhere Einnahmen erzielen können. Der Markt wird jedoch bereits gesättigt, und es ist fraglich, wie lange es noch möglich sein wird, eine solche Anzahl von Wohnungen anzubieten, insbesondere in diesem Jahr, in dem Deutschland in einer Rezession ist – bewertet die Direktorin von Zagreb West.
In ihrer Meinung gibt es jedoch Chancen für Entwickler im Segment der langfristigen Vermietungen, das als Anlageprodukt in Kroatien völlig unterentwickelt ist, egal ob wir über das Marktsegment oder erschwingliche Vermietungen sprechen.
– Es würde Nachfrage in allen städtischen Lagen in Kroatien geben, insbesondere in Zagreb und an der Küste in gleichzeitig touristischen und Universitätsstädten, wo all diejenigen, die sich den Kauf nicht leisten können, und es werden immer mehr (einschließlich Studenten, junge Familien und Berufseinsteiger), Wohnungen mieten würden, aber einfach nichts (am Meer) haben oder das Angebot begrenzt ist (in Zagreb).
Der Fokus auf den Tourismus verursacht nicht nur Probleme auf dem Immobilienmarkt, sondern auch demografische, da er erheblich die Verringerung des Angebots beeinflusst, und all die genannten Gruppen von Bürgern haben keinen Wohnraum mehr. Es gäbe auch Möglichkeiten für Investitionen im Segment der langfristigen Vermietungen in Zagreb, da die Nachfrage ständig steigt und das Angebot dort ebenfalls unzureichend ist. Investoren in diesem Segment können natürlich keine schnelle Rendite oder eine hohe erwarten, aber diejenigen, die nach einer stabilen, langfristigen Investition suchen, hätten Möglichkeiten durch langfristige Vermietungen.
Was die unglaublichen Möglichkeiten im Segment der erschwinglichen Vermietungen betrifft, durch Wohnprogramme für die Bevölkerung, möchte ich nicht viel erwähnen, da dessen Entwicklung Synergie in der strategischen Planung zwischen dem Staat, den lokalen Verwaltungseinheiten und den Entwicklern erfordert, die derzeit nicht existiert, noch detailliert wird, und das Potenzial ist enorm – betont Mihaljinac Knežević.
Zusätzliche Kosten
Bei der Berechnung der Rentabilität der Vermietung einer durch Kredit finanzierten Immobilie erklärt Filip Brkan, dass zusätzliche Kaufkosten (Notar, Immobilienagentur, Steuer) hinzugerechnet werden müssen, die zwischen sieben und neun Prozent des Preises liegen.
– Darüber hinaus gibt es die Kosten für die Einrichtung der Immobilie, damit sie in die kurzfristige oder langfristige Vermietung aufgenommen werden kann, da die Ausstattung in bestimmten Gegenständen variiert. Schließlich ist die größte Kosten und die teuerste Ressource, die leider niemand berücksichtigt, die Zeit. Die Zeit, die in die Vermietung investiert wird, ist der Hauptgrund für die Aufgabe von Tagesvermietungen unter unseren Vermietern, denn wenn sie sich auf das Abenteuer einlassen, Gäste zu beherbergen, zu reinigen und die Immobilie zu warten, geben viele kleine Investoren diese Art von Arbeit auf – betont Brkan.
Wenn es um die notwendigen Investitionen in die Einrichtung geht, glaubt Lana Mihaljinac Knežević, dass die Einrichtung an den Standort der Immobilie und das Marktsegment der anvisierten Kunden angepasst werden sollte.
– Es ist unprofitabel, zum Beispiel zu viel in die Ausstattung einer kleinen Wohnung in einer schlechten Lage zu investieren, da es sich nicht auszahlen wird. Aber jede Immobilie sollte ordentlich sein. Immobilien mit alten, abgenutzten Möbeln und Geräten, die nicht einmal kosmetisch renoviert sind, haben es schwer, Mieter anzuziehen, selbst in einem Markt mit sehr begrenztem Angebot. Je höher das Budget des Mieters ist, desto höher sind ihre Erwartungen hinsichtlich Lage, Zustand der Räume, Möbel, Geräte und Ausstattung.
Für jeden, der sich entscheidet, sich mit langfristigen Vermietungen zu beschäftigen, empfehlen wir, regelmäßige Wartung, Investitionen in kosmetische Renovierungen, aber auch die Modernisierung von Geräten und festen Komponenten der Immobilie zu planen. Es werden auch bestimmte Mittel für die Investitionswartung benötigt, die den Eigentümer belasten. Alles, was eine feste Komponente der Immobilie ist, z.B. Installationen, Dach, Abwasser, sowie Reparaturen von Geräten, die nicht durch Nachlässigkeit oder mangelnde Wartung des Mieters verursacht wurden, sind die Verantwortung des Eigentümers und belasten ihn finanziell. Der Eigentümer zahlt auch Einkommensteuer auf die Immobilie, und der Satz hängt von der Wohnsitznahme ab. Wenn der Eigentümer mit einer Agentur zusammenarbeitet, zahlt er auch eine Provision, nachdem die Agentur einen Mieter gefunden hat – listet Mihaljinac Knežević auf.
Was die Marktsituation in Zagreb betrifft, gibt es ein sehr geringes Angebot an Mietwohnungen in der Hauptstadt, während die Nachfrage über die Jahre gestiegen ist. – In Zagreb waren Studenten aus ganz Kroatien immer gefragt, und in den letzten Jahren gibt es immer mehr ausländische Studenten, die Programme in Englisch an mehreren Fakultäten besuchen, und seit der Unabhängigkeit Kroatiens gibt es auch ein Segment der langfristigen Vermietungen für Diplomaten und Ausländer, die in internationalen Unternehmen beschäftigt sind.
In den letzten Jahren haben wir auch digitale Nomaden gesehen, und das Interesse von jungen Zagrebern, die sich keine Wohnung mehr leisten können und sich von ihrem gemeinsamen Haushalt abgrenzen möchten, nimmt zu. Denn hier sind die Hauptsitze fast aller großen Unternehmen, viele, die dort arbeiten, ziehen nach Zagreb und würden ebenfalls Wohnungen mieten. Seit Beginn des Krieges in der Ukraine wurden auch viele Wohnungen von ukrainischen Bürgern gemietet – beschreibt die Situation Mihaljinac Knežević.
Dringend benötigtes Angebot
Die Apartmentisierung hat auch das Angebot in Zagreb reduziert, das Erdbeben noch mehr, es wird nicht genug gebaut, während der bestehende Wohnungsbestand zunehmend vernachlässigt wird oder von Eigentümern bewohnt ist, fügt unser Gesprächspartner hinzu. – Besonders in den Straßenbahnzonen, die in Zagreb sind, wo auch immer sie sind, die am meisten nachgefragt werden, sowohl zum Kauf als auch zur Miete, gibt es immer weniger Immobilien und immer mehr Nachfrage – bemerkt Mihaljinac Knežević.
Laut ihr hängen die Mietpreise von der Lage, Mikrolage, dem Zustand der Immobilie und des Gebäudes, der Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln und anderen Annehmlichkeiten ab, aber im Allgemeinen ist es schwierig, eine Zwei-Zimmer-Wohnung in der Straßenbahnzone für weniger als 500 Euro zu finden, und eine Drei-Zimmer-Wohnung für weniger als 700 Euro. Es gibt keine obere Grenze: Größere Wohnungen in luxuriösen Neubauten, mit moderner Ausstattung oder in erstklassigen Lagen erzielen außergewöhnlich hohe Preise.
Wenn wir über kurzfristige Vermietungen an Touristen sprechen, sind solche Vermietungen natürlich an der Küste am aktivsten, aber in Zagreb haben viele Einheiten für langfristige Vermietungen auf kurzfristige umgeschaltet. – Höhere Einnahmen werden erzielt, und der Unterschied zwischen den Steuern in kurzfristigen und langfristigen Vermietungen ist erheblich, was die Eigentümer weiter anregt, in diesem Segment zu vermieten. Kurzfristige Vermietungen sind profitabel, aber sehr kurzsichtig, da sie viele Probleme verursachen und verursachen werden, von höheren Emigrationsraten, niedrigeren Bildungsniveaus bis hin zu allgemeiner Unerschwinglichkeit von Wohnraum – behauptet Mihaljinac Knežević.
Wenn wir das Angebot nicht drastisch erweitern, die Unterbringung für ausländische Arbeiter regulieren und den maroden Wohnungsbestand in Ordnung bringen, können wir mit einem permanent beschleunigten Anstieg der Mietpreise rechnen, wie wir ihn im letzten Jahr hatten, glaubt Filip Brkan.
– Derzeit haben wir eine Marktsituation, in der ausländische Arbeiter Unterkunft in eigenen Arrangements suchen, was bedeutet, dass vier Mitarbeiter aus Indien 900 Euro für eine 70 Quadratmeter große Wohnung in Sesvete zahlen. Eine solche Wohnung könnte zu diesem Preis niemals vermietet werden, wenn wir nicht die Situation hätten, die wir haben, nämlich ein geringes Angebot an Immobilien – glaubt Brkan. Die Lösung für dieses Problem hängt jedoch nicht mehr ausschließlich vom Markt ab.
