Der Immobilienfluch: Varteks steht vor dem Schicksal der Zagreber Unternehmen an wertvollen Standorten

HBOR hielt den Vorschlag des Managements von Varteks zur Schuldenregulierung am Montag für inakzeptabel. Weder HBOR noch die Zagrebačka banka wollen, dass die Gelder, die auf dem Konto von Varteks landen, für die Fortsetzung der Produktion verwendet werden. Diese Nachricht ist dramatischer als der kürzliche Streik, in dem die Arbeiter eine Garantie für die Zahlung überfälliger Löhne sicherten. Der Streik hat einen emotionalen Auslöser, aber die kalte Bankablehnung könnte das Ende für ein Unternehmen bedeuten, das anscheinend seine letzten Tage mit Schulden von 22 Millionen Euro zählt, während es auf einem Grundstück mit einem Wert von 26 Millionen Euro operiert.

In den Klauen von Managern und Eigentümern

Varteks ist Teil einer traurigen Geschichte über den Zusammenbruch der kroatischen (Textil-)Industrie, die sich im Kreuzfeuer der Zersetzung des jugoslawischen Marktes, des Krieges und der Transformation und Privatisierung unter dem Dach der neuen HDZ-Regierung befand, oft in Kollusion mit alten sozialistischen Direktoren. Trotz aller Marketing- und Geschäftskunststücke konnte das Unternehmen aus Varaždin nicht einmal von Investor Nenad Bakić gerettet werden, der seitdem aus dem Eigentum und Management ausgeschieden ist. Er konnte nur dafür lobbyieren, dass das Projekt ‚Varteks-Viertel – Urbane Regeneration‘ im Jahr 2021 zu einem strategischen Staatsinvestitionsprojekt erklärt wurde. Vereinfacht gesagt, sollte der ungenutzte Teil des Varteks-Komplexes abgerissen werden, wodurch die Fläche für die Textil- und Modeindustrie reduziert und Raum für neue Bauprojekte geschaffen wird,’mit einem Schwerpunkt auf öffentlichen Inhalten und Funktionen von besonderer Bedeutung für die lokale Gemeinschaft.‘ Die Frage ist, ob das Unternehmen bis heute ohne diese Entscheidung überlebt hätte, da das Projekt scheitern wird, wenn die Gläubiger vom Grundstück eintreiben.

Der Immobilienfluch über Varteks ist nicht neu; es wurde jahrelang vorher verkauft. Der ehemalige und am längsten amtierende Direktor Zoran Košćec wurde beschuldigt, das Kaufhaus in Belgrad im Jahr 2007 für 670.000 Euro ohne das Wissen des Aufsichtsrats verkauft zu haben, der zuvor einen Preis von 1,6 Millionen Euro festgelegt hatte. Einige Monate nach dem Verkauf verkaufte der neue Eigentümer dasselbe Grundstück für 2,35 Millionen Euro.

In der Zwischenzeit erreichte Košćec 2013 einen vorinsolvenzlichen Vergleich, aber das war nur eine weitere Verzögerung. Die Einspeisung von 3,3 Millionen Euro im Jahr 2018 half ebenfalls nicht, und es ist fraglich, ob der aktuelle Versuch einer neuen Rekapitalisierung realisiert wird, wodurch das Grundkapital von 6,7 Millionen Euro auf 300.000 Euro reduziert wird.

Zielgerichtet auf Textilarbeiter, aber auch andere

Der Fluch des Eigentums über lukrative Immobilien war bisher hauptsächlich für Zagreb reserviert, und die Textilarbeiter waren die größten Opfer. Die ‚Kamensko‘-Affäre war monatelang das Hauptthema in den Medien. Mit etwas weniger Lärm fiel die Bekleidungsfabrik Vesna. Beide Fabriken wurden abgerissen, und in Črnomerec und Trešnjevka werden jetzt Wohn- und Geschäftskomplexe gebaut. Die heimische Wäscherei (DTR) zog zuerst von Maksimir in eine kleinere Einrichtung in Brckovljani, wo die Produktion ebenfalls eingestellt wurde. Heruc fiel still: Nachfolger Dragutin Biondić schloss die Textilfabrik und führte das Geschäft als ‚Investmentgesellschaft‘ fort – Vermietung von Geschäftsräumen auf sechs Etagen am Standort der Fabrik. Und es scheint, dass es ihm gut geht – es gibt keinen freien Raum, alle 2500 Quadratmeter sind vermietet.

Der Immobilienfluch betrifft nicht nur Textilarbeiter. Er hat auch die Glühlampenfabrik sowie den Hersteller von Kondomen und Booten, RIS, eingeholt. Es ist nur eine Frage der Zeit, bis RIZ-Odašiljači an einen Reservestandort umzieht, um Platz für ein neues Immobilienprojekt von Željko Vučemil (Miteigentümer von RIZ-Odašiljači und VMD-Gruppe) in Božidarevićeva zu schaffen. Einige andere Projekte liegen seit Jahren auf Eis. Gredelj stand aufgrund seiner fantastischen Lage kurz vor der Schließung, und der neue Eigentümer rettete es kaum. Der Vjesnik-Hochhaus mit dem gesamten Komplex verfällt, weil der Staat sich mit anderen Miteigentümern über die Zukunft nicht einigen kann. Die Zagreber Messe hinkt seit Jahren hinterher, weil das Land zu wertvoll ist und nicht ‚monetisiert‘ werden kann, ohne breitere Zustimmung, was zum Scheitern von Bandićs ‚Zagreb Manhattan‘ führte, das später auf ‚Little Manhattan‘ reduziert wurde. Der Komplex von Zagrepčanka in Heinzelova wurde jahrelang aufgrund mangelnder breiterer Zustimmung vernachlässigt.

Der Fall Varteks zeigt, dass der Immobilienfluch des Unternehmensverfalls, das das Pech hat, auf überbewerteten Grundstücken zu sein, über Zagreb hinausgeht.

Drei Fälle des Immobilienzusammenbruchs

Kamensko

Die Bekleidungs- und Wäscherei Kamensko, mit 2600 Mitarbeitern, exportierte mehr als 60 Prozent Anzüge, Hemden, Hosen, Kinder- und Sportbekleidung, hauptsächlich nach Westeuropa. Der Standort drei Straßenbahnhaltestellen vom Jelačić-Platz – neben dem Dr. Franjo Tuđman-Park – war jedoch zu attraktiv. Im Privatisierungs-Kessel wurde die Produktion reduziert, und ein Team, das mit Miroslav Kutle verbunden war, verschuldete das Unternehmen, um Belastungen auf wertvolles Eigentum zu legen. Nachdem das Unternehmen in den Ruin getrieben und buchstäblich abgerissen wurde, wird an diesem Standort ein luxuriöser Wohn- und Geschäftskomplex, Franc, gebaut.

RIS

Die Gummiindustrie war der einzige Hersteller von Kondomen im ehemaligen Jugoslawien und war auch bekannt für die pneumatischen Boote Maestral, die etwa 5000 pro Jahr exportierten, und beschäftigte bis Anfang der 90er Jahre 2400 Arbeiter. Heute hat von RIS nur Monaris überlebt, ein Hersteller von gepressten Gummiprodukten für die Automobilindustrie in einer ehemaligen separaten Einrichtung in Gornja Stubica, und eine kleine Produktion von luxuriösen pneumatischen Booten in Dubrava unter dem Namen RIS Marine. Ein Wohnviertel wurde auf dem Gelände der Fabrik in der Zagreber Siedlung Stenjevec gebaut.

Glühlampenfabrik

TEŽ trat mit mehr als 1400 Mitarbeitern in die Privatisierung ein, in einem Komplex von über 47.000 Quadratmetern. Es produzierte fast zehn Millionen Glühbirnen pro Jahr und exportierte fast die Hälfte seiner Produktion in den Westen. Das Unternehmen wurde systematisch zerstört, seine Vermögenswerte verkauft, und die Produktion wurde endgültig von einem Bestatter, Miteigentümer der Bestattungsfirma Zagreb Milan Lončarić, der das Eigentum an dem Komplex erwarb, der begann, das Projekt ‚Gärten des Lichts‘ zu entwickeln – ein Wohn- und Geschäftsnachbarschaft mit etwa fünfhundert Wohnungen, eingestellt. Das Problem war die Legalisierung, da der Fabrikkomplex unter Schutz stand. Er versuchte, dies über den damaligen Bürgermeister Milan Bandić zu lösen, der angeblich ein Auge zudrücken würde, um zu behaupten, dass der Komplex zum Abriss bestimmt sei, weil er im Erdbeben beschädigt wurde. Uskok verhaftete jedoch Lončarić, nachdem sein Kurier, der damalige HRT-Direktor Kazimir Bačić, mit 50.000 Euro Bestechungsgeld erwischt wurde. Das Schicksal des Projekts ist nun ungewiss.