HNB: Das Risiko für die Finanzstabilität ist der weitere Anstieg der Immobilienpreise

Die gesamte Exposition des Finanzsystems gegenüber systemischen Risiken hat sich leicht von einem moderat erhöhten Niveau verringert, aber das Risiko möglicher geopolitischer Eskalationen wird weiterhin durch den anhaltenden Anstieg der Immobilienpreise verschärft, wobei die Investitionsnachfrage nach Wohnimmobilien für kurzfristige Vermietungszwecke ebenfalls diesen Markt beeinflusst, berichtete die HNB.

Wie in der Zusammenfassung der Veröffentlichung der HNB ‚Finanzielle Stabilität 25‚ hervorgehoben, hat eine starke wirtschaftliche Expansion die Haushaltseinkommen und die Unternehmensleistung unterstützt, was sich positiv auf die Stabilität des Finanzsystems ausgewirkt hat.

Die Hauptstruktur schwächen der heimischen Wirtschaft, in Form einer hohen Exposition des Bankensektors gegenüber dem Staat und niedrigen Arbeitskräftebeteiligungsraten, die zusammen mit ungünstigen demografischen und Migrationsentwicklungen das Potenzial für wirtschaftliches Wachstum einschränken, sind unverändert geblieben. Daher hat sich die gesamte Exposition des Finanzsystems gegenüber systemischen Risiken nur leicht von einem moderat erhöhten Niveau verringert, heißt es.

Gleichzeitig ergeben sich die wichtigsten Quellen des Risikos für die Finanzstabilität aus einer möglichen stärkeren Eskalation geopolitischer Spannungen, die sich negativ auf die globalen Wirtschaftsströme und indirekt auf die heimische Wirtschaft auswirken könnten, die als kleine und offene Wirtschaft besonders anfällig für Spillover-Effekte aus der Umgebung ist.

Sichtbarer starker Trend im Anstieg der Preise für kurzfristige Vermietungen

Der Anstieg der Risiken wird auch durch den anhaltenden Anstieg der Immobilienpreise unterstützt, der 2023 deutlich stärker war als in anderen Mitgliedstaaten der Eurozone, obwohl die Anzahl der Transaktionen weiterhin zurückging. Der Immobilienmarkt wird weiterhin durch die Investitionsnachfrage nach Wohnimmobilien für kurzfristige Vermietungszwecke beeinflusst, am stärksten entlang der Adria.

– Die Risiken für die Finanzstabilität werden jedoch durch relativ niedrige Haushaltsverschuldung, moderate Exposition der Banken gegenüber Wohnkrediten und die Praxis der Festlegung von Zinssätzen sowie regulatorische Grenzen für die Höhe der Zinssätze auf bestehenden Kredite gemildert, betont die Kroatische Nationalbank (HNB).

Bei der Überprüfung des Marktes für kurzfristige Vermietungen in Kroatien hat die HNB Daten von der Plattform Airbnb genutzt, die potenzielle Reisende mit einer Vielzahl von Unterkunftsmöglichkeiten verbindet.

Neben der überwiegenden Konzentration in Küstengebieten zeigen die Aktivitäten von auf der Airbnb-Plattform beworbenen Immobilien auch eine signifikante Saisonalität, die mit der Tourismussaison übereinstimmt, und die breitere Nutzung der Plattform begann 2017, mit einem Höhepunkt im August 2019, als 206.000 Immobilien über diese Plattform Mieteinnahmen generierten.

Der Druck von kurzfristigen Vermietungen ist in Städten und Gemeinden entlang der Küste am größten, wo aktive Immobilien auf der Plattform im Durchschnitt etwa sieben Prozent der Gesamtzahl der Wohneinheiten ausmachen, während in einigen Küstengemeinden solche Immobilien bis zu 25 Prozent der Gesamtzahl der Wohneinheiten ausmachen. Somit ist ein starker Trend im Anstieg der Preise für kurzfristige Vermietungen sichtbar, insbesondere im Jahr 2023, wobei kurzfristige Vermietungen in Kroatien im August letzten Jahres 26 Prozent teurer waren als im August 2022.

– Ein signifikanter Preisanstieg ist entlang der Adria während der Sommermonate und in Zagreb sichtbar, das sich als Adventsziel positioniert hat, im Dezember. In anderen lokalen Verwaltungseinheiten werden ebenfalls Sommerfluktuationen im Index beobachtet, wenn auch in geringerem Maße, merkt die HNB an.

Obwohl sie sich auf unterschiedliche Märkte beziehen, zeigen die Preisindizes für kurzfristige und langfristige Vermietungen ähnliche Bewegungen, und eine solche Korrelation spiegelt die Verknüpfung verschiedener Segmente des Immobilienmarktes in Kroatien wider.

– Auf nationaler Ebene sind die Preise für kurzfristige Vermietungen bis Ende 2022 und im Jahr 2023 schneller gestiegen als die Preise für langfristige Vermietungen. Obwohl kurzfristige und langfristige Wohnimmobilien für unterschiedliche Zwecke genutzt werden und von unterschiedlichen Faktoren beeinflusst werden, bewegen sich ihre Indizes ähnlich, was auf einen starken Anstieg sowohl der langfristigen als auch der kurzfristigen Mietpreise während 2022 und 2023 hinweist, mit Anzeichen einer Verlangsamung zu Beginn dieses Jahres, erklärt die HNB.

Erhöhung des nationalen Referenzzinssatzes (NRS) könnte sehr begrenzte Auswirkungen auf die Finanzstabilität haben

Die Kroatische Nationalbank (HNB) betont, dass ein starker Arbeitsmarkt und steigende Einkommen die Haushaltskredite stimuliert haben, insbesondere im Segment der nicht zweckgebundenen Barkredite. Ihr Wachstum betrug Ende 2022 somit 2,4 Prozent im Jahresvergleich, während es Ende März dieses Jahres 12,6 Prozent erreichte. Andererseits hat sich das Wachstum der Wohnkredite gleichzeitig auf moderat hohen Niveaus stabilisiert, merkt die Zentralbank an.

Sie weisen auch darauf hin, dass der Anstieg der Zinssätze auf Termineinlagen und der damit verbundene Anstieg des nationalen Referenzzinssatzes (NRS) die Rückzahlungskosten eines Teils der bestehenden Kredite für Haushalte leicht und schrittweise erhöhen wird.

In Zeiten steigender Zinssätze und Immobilienpreise erhöht die zunehmend längere Laufzeit der Wohnkredite und das steigende Verhältnis von Schuldenrückzahlung zu Einkommen die Anfälligkeit der Verbraucher gegenüber potenziellen nachteiligen finanziellen Umständen, erklärt die Zentralbank.

Der mögliche Anstieg der Kosten für die Kreditrückzahlung in Zeiten steigender Finanzierungskosten für Banken und dann indirekt des NRS wurde von der HNB in zwei Szenarien simuliert, die sich in der Intensität des Anstiegs dieses Referenzparameters unterscheiden.

Im Szenario eines Anstiegs des NRS um 70 Basispunkte wäre der Anstieg der Rückzahlungskosten sehr mild, sodass für mehr als 4/5 der Wohnkreditnehmer, oder etwa 55.000 Parteien, die monatlichen Rückzahlungskosten um höchstens fünf Prozent oder durchschnittlich sieben Euro steigen würden, während die Rückzahlungskosten für 99 Prozent der nicht wohnungsbezogenen Kreditnehmer, etwas weniger als 110.000, um weniger als fünf Prozent steigen würden, durchschnittlich drei Euro, erklärt die HNB.

Im Szenario eines Anstiegs des NRS um 150 Basispunkte würde der Anstieg der Rückzahlungskosten jedoch für etwa 4/5 der nicht wohnungsbezogenen Kredite (etwa 85.000 Parteien) und für etwas weniger als ein Drittel der Wohnkredite (etwa 19.000 Parteien) mit variablen Zinssätzen, die an den NRS gebunden sind, weniger als fünf Prozent betragen.

Darüber hinaus würde für etwas mehr als ein Drittel der Wohn- und den verbleibenden fünften Teil der nicht wohnungsbezogenen Kredite der Anstieg der Schuldenrückzahlungskosten größer als fünf Prozent, aber weniger als zehn Prozent (24 Euro) betragen, während der Anstieg der Rückzahlungskosten für etwas mehr als ein Drittel der Wohnkredite zehn Prozent überschreiten würde, durchschnittlich 46 Euro für etwas weniger als 24.000 Parteien, und für nur ein Prozent der nicht wohnungsbezogenen Kredite, durchschnittlich 58 Euro, berechnet die HNB.

In letzterem Szenario würden die Kosten der Schuldenrückzahlung am stärksten steigen, durchschnittlich etwa 16,5 Prozent, für Kreditnehmer mit Wohnkrediten mit verbleibenden Laufzeiten von mehr als 20 Jahren, wobei in dieser Laufzeitklasse das anfängliche Niveau des Zinssatzes keinen signifikanten Einfluss auf den Anstieg der Rückzahlungskosten hat.

Andererseits erklärt die HNB, dass die Auswirkungen der Interaktion der anfänglichen gesetzlichen Obergrenze für Zinssätze im Szenario mit einem simulierten Anstieg der Zinssätze um 70 Basispunkte ausdrücklich berücksichtigt werden. Daher werden Kreditnehmer mit Zinssätzen auf dem Niveau der Obergrenze kurzfristig keine Erhöhung der Rückzahlungskosten sehen, und die Rückzahlungskosten für Kreditnehmer mit einem Zinssatz von bis zu drei Prozent könnten im Durchschnitt um etwa 6,5 Prozent steigen.

„Allerdings sind Kredite mit sehr langen verbleibenden Laufzeiten, über 20 Jahre, und relativ niedrigen aktuellen Zinssätzen, unter drei Prozent, sehr selten, oder etwas weniger als 6,5 Prozent des Hauptbetrags der an den NRS gebundenen Kredite, die im Jahr 2024 einen variablen Zinssatz haben werden. Dies deutet darauf hin, dass der Anstieg des NRS sehr begrenzte Auswirkungen auf die Finanzstabilität haben könnte,“ schließen die Analysten der HNB.

Der Bankensektor erzielte 2023 hohe Gewinne

Die HNB stellt auch fest, dass die guten Ergebnisse der nicht-finanziellen Unternehmen derzeit ihre Anfälligkeit gegenüber verschärften Finanzierungsbedingungen verringern, obwohl ein leichter Anstieg der bereits relativ hohen Verschuldung Risiken für die Rückzahlungsfähigkeit im Falle einer verringerten Geschäftstätigkeit erhöht.

Der Bankensektor erzielte 2023 hohe Gewinne, und seine hohe Widerstandsfähigkeit wurde durch die Ergebnisse von Stresstests zur Solvenz und Liquidität unter unwahrscheinlichen, sehr intensiven Schocks bestätigt. Die mittelfristigen Rentabilitätsaussichten werden jedoch durch den anhaltenden Anstieg der Finanzierungskosten, mögliche Verschlechterungen der Vermögensqualität und erhöhten Zinsrisiken untergraben.

Der Fokus der makroprudenziellen Politik der HNB bleibt auf der Aufrechterhaltung eines hohen Niveaus an Kapitalpuffern, die dazu beitragen, die Widerstandsfähigkeit der Banken im Falle einer Verschlechterung der makroökonomischen oder finanziellen Bedingungen ohne nachteilige Auswirkungen auf die Verfügbarkeit von Krediten zu bewahren, schließt die Zusammenfassung der Veröffentlichung.