Boro Vujović (Opereta): Immobilienpreise fallen nicht, weil Investoren warten können, um ihren festgelegten Preis zu erreichen

Die Steuer auf leerstehende Wohnungen und die Wohnungspolitik sind einige der aktuellen Themen auf dem kroatischen Immobilienmarkt, die immer wieder Debatten hervorrufen. Wir haben dies, den Wohnungsbau, die Preise und andere Aspekte des kroatischen Immobilienmarktes mit Boro Vujović, Vizepräsident der Immobilienwirtschaftsvereinigung der Kroatischen Handelskammer und Eigentümer von Opereta nekretnine, der größten Immobilienagentur in Zagreb, besprochen, die jährlich rund 400 Transaktionen realisiert und laut Fina-Daten ihren Umsatz im letzten Jahr um fast zehn Prozent auf 3,8 Millionen Euro gesteigert hat.

– Unsere Daten zeigen, dass der Rückgang der Immobiliengeschäfte im Vergleich zum gleichen Zeitraum des Vorjahres etwa 20 Prozent betrug. Der ausgeprägteste Rückgang wurde in Zagreb verzeichnet, wo die Hauptursache das Fehlen des Wohnungsbaudarlehensförderprogramms (APN-Darlehen) ist, das im Frühjahr des letzten Jahres vorhanden war. Der Rückgang der Transaktionen ist insbesondere im März und April sichtbar, während sich der Markt im Mai und Juni stabilisierte.

Trotz des Rückgangs der Immobiliengeschäfte gab es keinen Preisrückgang. Einige kündigen sogar eine weitere Fortsetzung des Wachstums an. Warum ist der kroatische Immobilienmarkt so träge und widerspricht der wirtschaftlichen Logik? Ist es nicht logisch, dass im Falle eines Rückgangs der Nachfrage und des Verkaufs auch die Preise fallen?

– Das beste Beispiel dafür, dass der Markt nicht immer der wirtschaftlichen Logik folgt, war während der Wirtschaftskrise von 2009, als die Immobiliengeschäfte zurückgingen, während die Preise erst ein Jahr später zu fallen begannen, was bedeutet, dass dieser Rückgang auf unserem Markt bis 2015 andauerte. Jetzt befinden wir uns aus mehreren Gründen nicht in einer ähnlichen Situation. Nämlich, trotz des Rückgangs der Immobiliengeschäfte gab es keinen drastischen Preisrückgang, während in mehreren Ländern geringfügige Preiskorrekturen stattfanden. Die beste Illustration dafür ist unser Investor, der gerade ein Gebäude in Istrien fertiggestellt hat und 25 Prozent der Wohnungen verkauft hat, während für ein ähnliches Projekt vor anderthalb Jahren, bis die Baugenehmigung erteilt wurde, alle Wohnungen verkauft waren. Investoren denken so, dass sie lieber warten, bis die Immobilie den Preis erreicht, den sie festgelegt haben, weil der Markt zeigt, dass Geld aufgrund der Inflation an Wert verliert, während der Wert von Immobilien Jahr für Jahr steigt. Daher können sie warten, weil die meisten Investoren mit eigenen Mitteln bauen, sie nicht von Banken unter Druck gesetzt werden und ein Teil des investierten Geldes durch touristische Vermietungen zurückgeholt werden kann, während sie die Immobilie nicht zum gewünschten Preis verkaufen. Wenn wir die Kosten und die Zeit für den Bau eines neuen Projekts betrachten, sind diese erheblich höher und länger als für ein Projekt, das anderthalb Jahre zuvor abgeschlossen wurde. Darüber hinaus beobachten Investoren in Kroatien auch andere Märkte, wie Deutschland und Österreich, weshalb sie weitere Projekte stoppen. Wir sind ein kleiner Markt, der von internen Prozessen und der Wirtschaft abhängig ist. Wenn die Tourismussaison erheblich unterdurchschnittlich abschneidet, könnte dies Auswirkungen auf Preisrückgänge haben, da ein guter Teil der Eigentümer von Mietimmobilien kreditbelastet ist, sodass eine schlechte Saison zu Problemen bei der Hypothekenrückzahlung führen könnte und sie möglicherweise gezwungen wären, die Immobilie zu einem niedrigeren Preis auf den Markt zu bringen. Darüber hinaus dürfen wir die Renovierung von Immobilien aufgrund von Erdbebenschäden nicht vergessen, die erhebliche Einnahmen für die Bauindustrie generiert, eine kleine Anzahl von Arbeitsplätzen, den Tourismus als BIP-Generator sowie die Tatsache, dass wir Teil der Eurozone sind.

Es wird oft über die hohen Ansprüche der Verkäufer gesprochen und dass die Angebotspreise höher als realistisch sind. Bezieht sich dies hauptsächlich auf gebrauchte Wohnungen oder auch auf neue? Welche Art von Marktanpassung ist erforderlich, um den Verkauf zu beleben?

– Wenn über unrealistische Anforderungen an Immobilienpreise gesprochen wird, bezieht sich dies normalerweise auf gebrauchte Wohnungen. Die Marktanpassung, die erforderlich ist, um den Verkauf zu beleben, hängt von vielen Faktoren ab, wie Angebot und Nachfrage, der wirtschaftlichen Situation, Zinssätzen usw. Es ist notwendig, die Situation auf dem Immobilienmarkt gründlich zu untersuchen und Trends zu analysieren, um genau zu bewerten, wie viel Anpassung erforderlich ist. Unsere Daten zeigen, dass Eigentümer von gebrauchten Wohnungen manchmal unrealistische Erwartungen haben und dass eine Anpassung der Angebotspreise notwendig ist. Die Daten, die wir haben, unterstützen die Tatsache, dass es nicht realistisch ist, einen Rückgang der realisierten Preise zu erwarten, sondern eher der Angebotspreise.

Der jährliche Anstieg der Anzahl der Wohnungen oder privaten Touristenbetten folgt nicht der Nachfrage, und Initiativen gegen die Apartmentisierung der Küste werden immer häufiger. Wie sehen Sie dies aus der Perspektive einer Immobilienagentur?

– Aus der Perspektive einer Immobilienagentur glauben wir, dass es entscheidend ist, eine klare Entwicklungsstrategie zu haben und die Richtung zu verstehen, die wir als Touristenland einschlagen wollen. Ein guter Teil der Immobiliengeschäfte wird durch die Nachfrage privater Investoren generiert, die Immobilien mit der Absicht kaufen, sie zu vermieten. Anstelle von restriktiven Maßnahmen plädieren wir für Anreizmaßnahmen, die helfen würden, Wohnungsprobleme anzugehen. Es ist wichtig, den Bau so zu planen, dass er mit den Kapazitäten der Infrastruktur übereinstimmt und ein Gleichgewicht zwischen touristischer Entwicklung und der Lebensqualität der lokalen Bevölkerung aufrechterhält.

Gleichzeitig sind derzeit Änderungen des GUP (Allgemeiner Stadtplan) in Zagreb im Gange, die von den Investoren nicht positiv gesehen werden, da die Grünflächen vergrößert werden. Können Sie den neuen Zagreb GUP kommentieren?

– Mein Eindruck ist, dass der neue GUP darauf abzielt, die Überbauung bestimmter Gebiete zu reduzieren, was ich unterstütze. Es ist jedoch wichtig, den Bedarf an neuen Wohnflächen zu berücksichtigen. Bedeutende Einschränkungen können zu einem Rückgang des Angebots führen, was zu Preissteigerungen führen kann. Es ist notwendig, alle Faktoren weise auszubalancieren, um eine nachhaltige Entwicklung der Stadt zu gewährleisten, die die Erhöhung der Grünflächen, aber auch die Deckung des Wohnbedarfs der Bevölkerung umfasst.

– Ein großer Teil der Investoren, die bis 2008 aktiv waren, ist aufgrund von Verlusten im vorherigen Zyklus nie wieder auf den Markt zurückgekehrt. Ein wesentlicher Motor des Baus im vorherigen Zyklus waren Banken, die „Darlehen“ ohne große Auswahl verteilten, was zu einer großen Anzahl von unsold Wohnungen in Zagreb führte, wobei einige Schätzungen von bis zu 10.000 unsold Wohnungen sprechen. Die Anzahl der erteilten Genehmigungen war bis 2017 rückläufig, als ein neuer Zyklus begann, jedoch unter anderen Bedingungen. Im neuen Zyklus sind die gefragtesten Immobilien in guten Lagen, mit entwickelter Infrastruktur und in der Nähe von Annehmlichkeiten, und es gibt nicht viele davon, und sie sind sehr teuer. Banken verlangen jetzt von den Investoren, dass sie Land mit einer Baugenehmigung, 30 Prozent Eigenkapital und 20 bis 30 Prozent der Wohnungen verkauft haben. Dies sind Bedingungen, die nicht leicht zu erfüllen sind, insbesondere da Kroatien einen Teil seiner Bevölkerung verloren hat. Auf der anderen Seite ziehen ausländische Arbeiter nach Kroatien, deren Zahl jetzt zwischen 150.000 und 200.000 liegt, und einige Schätzungen heben den Bedarf an einer halben Million ausländischen Arbeitskräften hervor. Alle benötigen irgendwo einen Wohnsitz, einige bringen Familien mit, was die Nachfrage nach neuen Wohnungen schafft. Darüber hinaus ist unsere Küste ein beliebtes Ziel für Zweitwohnungen vieler Bürger aus anderen EU-Ländern, und es ist nur eine Frage der Zeit, bis Zagreb ebenfalls eines wird, da die Entfernung von Zagreb zum Meer nur anderthalb Stunden beträgt, was global betrachtet im Wesentlichen eine Stadt am Meer ist.

– Wenn es um das Gredelj-Projekt geht, ist das Hauptproblem der eigentumsrechtliche Status, der zwischen der Stadt und dem Staat aufgeteilt ist. Dieses Gebiet stellt einen idealen Raum für neue Wohnungen mit bereits gelöster Infrastruktur dar. Wir hoffen, dass bald Fortschritte bei der Lösung dieses Problems erzielt werden, da Gredelj das Potenzial hat, ein neues Zentrum von Zagreb zu werden. Letztendlich kann die weise Nutzung bestehender Stadtgebiete langfristige Vorteile für die Stadtentwicklung und die Lebensqualität in Zagreb bieten.

Wie sehen Sie das Problem des bezahlbaren Wohnraums und welche Möglichkeiten gibt es für dessen Lösung? Das APN war nicht erfolgreich. Es wird jetzt zunehmend über privilegierte Vermietungen gesprochen. Was ist die Lösung?

– Das Problem des bezahlbaren Wohnraums ist komplex und erfordert einen multifaktoriellen Ansatz. Das Wohnungsbaudarlehensförderprogramm hat nicht die gewünschten Ergebnisse erzielt, was die Notwendigkeit neuer Lösungen anzeigt. Privilegierte Vermietung ist eine mögliche Lösung, jedoch mit weise festgelegten Regeln. Es ist wichtig, dass das Problem des bezahlbaren Wohnraums durch einen integrierten Ansatz angegangen wird, der die spezifischen Bedürfnisse der lokalen Bevölkerung berücksichtigt.

Fünfzigtausend leerstehende Wohnungen in Zagreb ist eine Zahl, die kürzlich hervorgehoben wurde. Kann etwas unternommen werden, um diese Wohnungen auf den Markt zu bringen? Ist die Lösung eine Steuer auf leerstehende Immobilien, wie sie in Kanada existiert? Oder sollte sie nur in größeren Städten eingeführt werden?

– Um eine ernsthafte Steuer auf Immobilien basierend auf ihrem Wert einzuführen, muss der Staat eine Reihe ernsthafter Vorbereitungen treffen, von der Organisation der Grundbuchämter bis hin. Diese „Erstlösung“ der Besteuerung leerstehender Immobilien durch eine Steuer auf Ferienwohnungen wird wahrscheinlich nicht den gewünschten Effekt erzielen. Diejenigen, die viele Immobilien besitzen, werden Wege finden, die Steuer zu umgehen, während diejenigen, die Immobilien haben, die nicht genutzt werden – aufgrund ungelöster eigentumsrechtlicher Beziehungen oder der Folgen von Erdbeben – unfair betroffen sein werden. Auf der anderen Seite könnte eine gut vorbereitete Steuer auf leerstehende Immobilien die Eigentümer ermutigen, zu verkaufen oder zu vermieten. In Zagreb gibt es etwa 50.000 leerstehende Wohnungen, und wenn nur 10 Prozent von ihnen auf den Markt kämen, was jährlich etwa 9.000 verkaufte Wohnungen verzeichnet, würde dies erheblichen Einfluss auf das gesamte Angebot und die Preise haben. Wenn es nach mir ginge, würde ich die Steuer auf touristische Vermietungen von Wohnungen erhöhen, die derzeit pauschal und in sehr geringer Höhe erhoben wird. Ich glaube, sie sollte zumindest mit der Steuer auf langfristige Vermietungen, die derzeit 10 Prozent beträgt, gleichgestellt werden.

Wie kann die Situation der falschen Wohnsitzregistrierung und der Steuerumgehung bei leerstehenden Immobilien vermieden werden? Oder kann dies durch den Stromverbrauch und andere Versorgungsleistungen kontrolliert werden?

– Die Zahlen, die der Öffentlichkeit mitgeteilt wurden, stammen von HEP und der Kontrolle von Zählern, die sich nicht drehen, sodass dies sicherlich eine Möglichkeit zur Kontrolle von Immobilien sein kann. Im Allgemeinen sind wir bekannt für unsere Kreativität bei der Suche nach Alternativen, daher bin ich mir nicht sicher, ob es Möglichkeiten gibt, bestimmte Abkürzungen zu verhindern.

Wenn wir über leerstehende Immobilien und Steuern darauf sprechen, wird als Argument dagegen angeführt, dass es die Mittelschicht treffen würde. Gehören diejenigen, die sich eine leerstehende Immobilie leisten können, wirklich zur Mittelschicht? Was sind die Schwierigkeiten bei der Umsetzung einer solchen Steuer?

– Immobilien sind unser größter Reichtum, und wir haben sie in dieser Anzahl aufgrund des Kaufs von Sozialwohnungen. Wir sind nicht finanziell genug gebildet, sodass wir oft nicht in andere Dinge investieren, und Immobilien sind unsere einzige Wahl. Selbst beim Kauf einer Immobilie haben wir, um Mittel zu erhalten, Einkommen- oder Gewinnsteuer gezahlt, um Geld für den Kauf zu haben. Beim Kauf haben wir Übertragungssteuer oder Mehrwertsteuer gezahlt, und jetzt müssten wir eine weitere Steuer zahlen. Es sollte auch berücksichtigt werden, dass einige Immobilien aus einem bestimmten Grund leerstehen. Zum Beispiel wurden sie bei einem Erdbeben beschädigt und sind lebensbedrohlich, sie haben ungelöste eigentumsrechtliche Beziehungen, sie befinden sich in Gebieten, die für Käufer oder Mieter nicht interessant sind usw.

– Das Programm zur Einführung einer Grundsteuer muss gut durchdacht und auf einer detaillierten Analyse des Immobilienmarktes und der sozioökonomischen Bedingungen in Kroatien basieren. Die Grundsteuer kann ein nützliches Instrument zur Regulierung des Marktes und zur Gewährleistung eines gerechteren Steuersystems sein, aber nur, wenn sie richtig gestaltet und umgesetzt wird. Die Einführung einer Grundsteuer als Teil einer Steuerpolitik zur Entlastung der Einkommensteuer macht Sinn, aber nicht als zusätzliche Steuerlast. Vor der Einführung einer Grundsteuer müssen mehrere wichtige Schritte unternommen werden, wie die Organisation der Grundbuchämter. Dies ist eine grundlegende Voraussetzung für jede ernsthafte Reform der Grundsteuer. Genaue Daten über Eigentum und Immobilienwerte sind notwendig für die faire Anwendung der Steuer. Es ist wichtig, die Dynamik des Immobilienmarktes zu verstehen, einschließlich Angebot, Nachfrage, Preistrends und regionaler Unterschiede. Letztendlich muss die Einführung der Grundsteuer Teil einer umfassenderen Strategie zur Lösung von Wohnungsproblemen sein. Sie muss Anreizmaßnahmen für den Bau neuer Wohnungen, Mietsubventionen und Unterstützung für sozialen Wohnungsbau umfassen. Nur so kann sichergestellt werden, dass die Grundsteuer zu einem gerechteren und nachhaltigeren Wohnungssystem beiträgt.

– An der Adria hat der Rückgang der Transaktionen hauptsächlich aufgrund der Wirtschaftskrise in Österreich und Deutschland stattgefunden, Ländern, aus denen eine große Anzahl von Käufern kommt. Dieser Trend ist insbesondere in Istrien sichtbar. Es ist wichtig zu beachten, dass Ausländer in unserem Land hauptsächlich Immobilien mit eigenen Mitteln kaufen, sodass der Anstieg der Zinssätze nicht der Hauptgrund für den Rückgang der Transaktionen ist. Die Situation auf den Immobilienmärkten in Westeuropa ist jedoch stagnierend, was sich automatisch auf unseren Markt auswirkt. Das reduzierte Interesse am Kauf von Immobilien an der Adria hängt mit allgemeiner Unsicherheit und wirtschaftlichen Schwierigkeiten in den Ländern der Käufer zusammen, was ihre Bereitschaft beeinflusst, in Immobilien in Kroatien zu investieren.

– Zunächst einmal ist die strikte Durchsetzung von Vorschriften und Gesetzen entscheidend. Es ist wichtig sicherzustellen, dass die Bauvorschriften konsequent angewendet werden und illegales Bauen nicht toleriert wird. Bauinspektionen sollten regelmäßig und gründlich sein. Wir hatten zwei Runden der Legalisierung, die die Legalisierung von allem ermöglichten, was bis zum 21. Juni 2011 im Gebiet gefunden wurde, was dazu beigetragen hat, eine große Anzahl von Immobilien in den legalen Verkehr zu bringen. Einer der Gründe, warum einige Wohnungen nicht auf dem Markt sind, ist ihre Illegalität. Ich glaube, ein kluger Schritt wäre es, die Frist für die Einreichung von Legalisierungsanträgen abzuschaffen, was es jedem ermöglichen würde, der aus irgendeinem Grund keinen Antrag eingereicht hat und die Immobilie vor der genannten Frist gebaut wurde, seine Immobilie zu legalisieren. Ich würde die Ausnahmen von den Gebühren für die Legalisierung abschaffen oder sie in Landkreisen mit hohem Entwicklungsindex erhöhen und in solchen mit niedrigem Entwicklungsindex senken. Auf diese Weise würden wir auch eine gewisse soziale Gerechtigkeit erreichen.