Steuern sind für niemanden besonders interessant oder teuer, und in Kroatien gibt es die Überzeugung, dass unsere Steuern die höchsten sind und es nicht schlimmer werden kann

Steuern sind für niemanden besonders interessant oder teuer, und in Kroatien gibt es eine allgemeine Überzeugung, dass unsere Steuern die höchsten sind und es nicht schlimmer werden kann. Dies mag wahr sein, wenn es um die Besteuerung von Arbeit geht. Aber wie viele unserer Bürger wissen nicht, dass alle Einkünfte aus touristischen Vermietungen tatsächlich steuerfrei sind? Und dass es völlig irrelevant ist, ob der Wohnungseigentümer den Gast registriert hat oder nicht, wenn es um die Steuerzahlung geht? Die Wahrheit ist, dass es eine feste Steuer gibt, die sogenannte Pauschale, die der Wohnungseigentümer oder die Person, die zur Vermietung von Wohnungen registriert ist, pro Ehebett zahlt.

Unabhängig davon, wie viele Nächte die Wohnung belegt ist und wie hoch der Unterkunftspreis ist, ob es sich um drei oder vier Sterne handelt, beträgt diese Steuer jährlich 100 bis 200 Euro. Für jede Übernachtung wird auch eine Kurtaxe erhoben, die so niedrig ist, dass die meisten Küstenstädte immer noch kein Abwassersystem, keine gelösten Gesundheitsprobleme im Sommer oder Bürgersteige haben, erklärt Danijel Pribanić, ein Anwalt aus Zagreb mit über 15 Jahren Erfahrung im Recht, der hauptsächlich mit Unternehmen und anderen Geschäftseinheiten arbeitet.

Neue Versuche,’Familienunterkünfte‘ zu brandmarken

Im Gegensatz zu touristischen Vermietungen, bei denen der Betrag, der mit der Wohnung verdient wird, steuerlich irrelevant ist, zahlt der Eigentümer einer für ‚reguläre‘ Miete vermieteten Immobilie eine Steuer von 8,4 % auf den Mietbetrag. Der Grund dafür war die Absicht der Regierung, den Wohnungseigentümern an der Adriaküste ein Einkommen während der Sommermonate zu ermöglichen, von dem sie den Rest des Jahres leben könnten. In Ermangelung anderer Jobs taten die Menschen, was sie konnten, Tourismus. Dies waren die Zeiten der Familienunterkünfte, als die Gastgeberfamilie ständig den Touristen zur Verfügung stand, um Essen zuzubereiten und Bootsfahrten zu organisieren.

Ein solches authentisches Tourismus-Erlebnis war völlig das Gegenteil von einem Aufenthalt in einem Hotel, das mit der heimischen Tradition im Hausbau, den Freizeitgestaltungen, der Auswahl und Beschaffung von Lebensmitteln, Bräuchen, Kleidung sowie der gesamten Atmosphäre nichts zu tun hatte. Der Tourist war nicht nur ein Ausländer; er war ein Gast. Heute wird das Konzept der Familienunterkunft in diesem älteren Sinne neu markiert, aber die Zeit hat ihren Tribut gefordert, und jetzt ist jede Unterkunftskapazität, unabhängig davon, ob die Familie des Eigentümers in der Nähe lebt und ob eine professionelle Agentur die Wohnung verwaltet, während der Eigentümer im Ausland lebt. In den meisten Fällen handelt es sich um klassischen Rentierismus, der in die Geschichte der touristischen Aktivität eingepasst ist.

Bestrafung von Eigentümern mit mehreren Immobilien

Neben der Tatsache, dass die Tätigkeit der touristischen Vermietung tatsächlich nicht besteuert wird, da hundert Euro pro Ehebett jährlich nicht als Steuerlast betrachtet werden können, haben wir auch keine Grundsteuer. Wir haben eine Steuer von drei Prozent beim Kauf einer Immobilie, die kein Neubau ist, wir haben einige kommunale Gebühren, aber wir haben keine echte Grundsteuer. Mit einer Ausnahme – wenn die Immobilie tatsächlich ein Wochenendhaus oder ein Ferienhaus ist.

Die Steuerverwaltung überprüft regelmäßig die Grundbuchregister, und wo immer sie einen Eigentümer findet, der eine Wohnadresse außerhalb dieser Immobilie hat, erlässt sie einen Bescheid über die Zahlung der Steuer auf Ferienhäuser. In der Praxis handelt es sich um Immobilien an der Küste, die von Bewohnern des Festlands besessen werden. Die Idee stammt aus dem vorherigen Regime, als ein Wochenendhaus ein Zeichen von Wohlstand war, sodass der Besitz eines solchen Luxus irgendwie ‚bestraft‘ werden musste. Diese Steuer wird nicht von Dalmatinern erhoben, die Wohnungen in Zagreb besitzen, da es immer noch die Überzeugung gibt, dass Urlaub und Entspannung nur am Meer stattfinden. Wenn ein Bewohner des Festlands registriert, dass er in seinem ‚Ferienhaus‘ lebt und nachweisen kann, dass er dort das ganze Jahr über tatsächlich lebt, kann er die Aufhebung des Bescheids beantragen.

Nachbarn mit Vetorechten

Aufgrund der Abwesenheit einer Grundsteuer wird jede dritte oder zweite Wohnung in Neubauten an jemanden aus der Europäischen Union verkauft. Diese Wohnungen behalten ihren Wert, da ihre Preise ständig steigen, sodass die Eigentümer nicht einmal die Notwendigkeit haben, sie zu vermieten. Auch in Kroatien besitzen inländische Bürger solche Wohnungen, hauptsächlich entlang der Küste. Unzureichende neue Wohnungen, Wohnungen, die ursprünglich für Ausländer oder Investitionen gebaut wurden, oder als Wohnungen, die für touristische Vermietungen genutzt werden, verringern den Wohnungsbestand für lokale Bewohner und einreisende Arbeiter. Bestehende Wohnungen, die zuvor ‚regulär‘ vermietet wurden, ohne besondere Einschränkungen, werden zu Wohnungen für touristische Vermietungen.

Es liegt an jedem Eigentümer einer Wohnung oder eines Hauses zu entscheiden, was für ihn profitabler ist – permanente Mieter zu haben oder die Wohnung für touristische Zwecke zu vermieten. Und niemand kann sie daran hindern, zumindest noch für ein paar Monate. Ab dem neuen Jahr werden alle, die eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus in eine Wohnung für touristische Vermietung umwandeln möchten, dies nur tun können, wenn sie die Zustimmung von 80 % der Miteigentümer erhalten. Jeder erste Nachbar dieser Wohnung hat Vetorechte, genauer gesagt, der Eigentümer der Wohnung, der möglicherweise nicht einmal dort lebt und sich nicht am Lärm aus der Wohnung stören würde.

Eine ähnliche Einschränkung gibt es nicht für Eigentümer von Einfamilienhäusern, sodass die Szenen leerer Wohnanlagen von Poreč, Medulin bis hin zu Vir und Murter Teil der Winteratmosphäre bleiben werden. Auch in den Stadtzentren von Split und Dubrovnik wird sich nichts ändern, wo unbeholfene blaue Schilder mit gelben Sternen, die an Steinmauern genagelt sind, die Wohnung markieren, in der einst Bewohner lebten.

Studentenwohnheim in Dubrovnik – 100 Euro pro Nacht in der Saison

Man könnte sagen, dass es ausgezeichnet ist, dass die lokale Bevölkerung tatsächlich keine hohen Steuern in Bezug auf Immobilien zahlt. Die Folge dieses Systems ist, dass viele Bewohner sich nicht einmal die Miete leisten können oder vor Beginn der touristischen Saison aus ihrer Wohnung geworfen werden. Städte, die versucht haben, sich als Universitätszentren mit modernen Programmen zu brandmarken, wie Rijeka, Split, Dubrovnik und Osijek, werden für Studenten gerade wegen der Unfähigkeit, Studenten während des akademischen Jahres unterzubringen, immer weniger attraktiv.

Anstatt neue Wohnheime zu bauen, selbst wenn sie in Hotels mit 100 Euro pro Nacht im Sommer umgewandelt werden, wie es beim neuen Studentenwohnheim in Dubrovnik der Fall ist, verlagern Küstenuniversitäten das akademische Jahr und passen sich der touristischen Saison an, die sich bis in den Mai und September erstreckt.

Fiktive Wohnsitzanmeldungen in leeren Wohnungen

Von den Grundsteuern wird viel erwartet, aber es ist noch wenig bekannt. Derzeit ist bekannt, dass die Städte die Höhe dieser Steuer nach Zonen festlegen werden, von 5 bis 10 Euro pro Quadratmeter jährlich. Dies wird in kleineren Orten einfach sein, wo bekannt ist, wo sich die Wohnanlagen befinden, aber wie sich die Dinge in Split, Rijeka, Zagreb entwickeln werden, wo Wohnungen mit Wohnungen vermischt sind, in denen Menschen leben – ist unklar.

Es ist sicher, dass Nachbarn in derselben Straße den gleichen Steuerbetrag pro Quadratmeter zahlen werden, während einer in einem alten, baufälligen Haus lebt, das so viel wert ist wie das Land, auf dem es gebaut ist, und der andere in einer modernen Villa mit einer Wärmepumpe und einem Pool.

Wie bei Ferienhäusern können wir mit Wohnsitzanmeldungen in leeren Wohnungen rechnen, sowie mit einem Anstieg der Übernachtungspreise in Wohnungen, da ihre Anzahl durch diese 80 % Zustimmung begrenzt wird. Es wird keine Steuer gezahlt, wenn die Wohnung im ‚regulären‘ Mietregime für zehn Monate des Jahres ist, aber die Miete wird dennoch steigen, da neue Wohnungen zunehmend rar werden und die Bedingungen für die Aufnahme von Krediten strenger werden. Ausländer werden wahrscheinlich nicht verstehen, wie es möglich ist, dass sie für eine 100 Quadratmeter große Wohnung am Meer nur 1.000 Euro Steuern zahlen, und das jährlich. Zum Beispiel zahlt man in abgelegenen Gebieten Kanadas für ein altes Haus dieser Größe 500 Dollar, und das monatlich, unabhängig davon, ob der Eigentümer darin lebt oder das Haus leer steht.

Hat jeder das Recht, eine Wohnung zu besitzen?

Wir kommen zur grundlegenden Frage – sollte jeder Bewohner eine Wohnung im Eigentum haben, oder sollten wir mit dem neuen Begriff zufrieden sein, den wir in letzter Zeit gehört haben – bezahlbarer Wohnraum. Wir dachten, wir hätten dieses Problem mit mehreren Runden der APN-Finanzierung gelöst, aber in der Praxis haben wir nur den Anstieg der Immobilienpreise aufgrund der begrenzten Zeit für die Beantragung von Subventionen angeregt, die über Geschäftsbanken für Kredite gewährt wurden, die bereits an Familien genehmigt wurden, die kreditwürdig sein mussten. Diejenigen, die es nicht sind, verwalten weiterhin als Mieter und haben keine Wohnsubventionen, außer möglicherweise Sozialhilfe.

Wie hoch sollte die Steuer für jemanden mit überschüssigen Wohnungen sein, um diese Wohnungen zu vermieten?

Wird der Staat Gutscheine an Mieter ausgeben und damit die hohen Mietpreise aufrechterhalten? Werden diese Gutscheine an Bewohner oder an Hunderttausende von ausländischen Arbeitern vergeben, die ebenfalls bezahlbaren Wohnraum benötigen? Jeder von ihnen darf seine Familie nach Kroatien bringen und nach den ersten zwei Arbeitsjahren alle Rechte wie lokale Arbeiter genießen. Der Staat gibt bereits Gutscheine an Studenten in Höhe von 60 Euro pro Monat, was kaum die Steuer auf die reguläre Miete in einer Wohnung abdeckt, in der die Miete 750 Euro pro Monat beträgt.

Wie hoch sollte die Steuer auf eine leere Immobilie steigen, um den Eigentümer zu motivieren, sie zu vermieten, und sollten unterschiedliche Standards angewendet werden, wenn es um eine Villa am Meer und ein dreigeschossiges Haus in einem slavonischen Dorf geht? Ist es fair, die gleiche Steuer auf einen Deutschen zu erheben, der eine Wohnung für seine Bedürfnisse in Fažana hat, und auf eine lokale Familie, die hunderttausend Euro in Baranja investiert hat, um im Tourismus tätig zu sein und Gäste zu haben, wie es unsere Bewohner am Meer vor etwa 70 Jahren zu tun begannen?

Sollten Wohnungseigentümer tatsächlich zufrieden sein, da sie durch die Zahlung von Grundsteuern die Zahlung von Steuern auf tatsächliche Einkünfte aus touristischen Vermietungen vermeiden? Die Steuer auf andere Einkünfte in Höhe von 25 % wird nicht erhoben, wenn Sie ein Geschäft mit der Vermietung von Wohnungen haben, aber wenn Sie nach der regulären Arbeit ein Taxi fahren oder für einen anderen Arbeitgeber Geschirr spülen.