Davor Njirić: Die Rückführung von Wohnungen in Gebäuden in den Wohnungsbestand ist ein realistisches Ziel, aber die Vermarktung aller leerstehenden Wohnungen ist nicht realistisch

Nachdem Finanzminister Marko Primorac kürzlich die grundlegenden Richtlinien für die neuen steuerpolitischen Maßnahmen angekündigt hat, ist dies zum Thema Nummer eins geworden, das von Experten aus verschiedenen Bereichen kommentiert wird. Da einige Maßnahmen der neuen Steuerpolitik gleichzeitig Maßnahmen zur Umsetzung der Nationalen Wohnungsbaupolitik sind, die von Minister Branko Bačić angekündigt wurde, und der neuen Tourismuspolitik, die von Minister Tonči Glavina angekündigt wurde, haben wir den ehemaligen Hauptberater des Ministers für Tourismus, jetzt Berater Davor Njirić, gebeten, die angekündigten neuen Wohnungs-, Steuer- und Tourismuspolitiken zu kommentieren.

Die Vorbereitung des rechtlichen Rahmens (mehrere Gesetze) mit Maßnahmen zur Umsetzung der Nationalen Wohnungsbaupolitik, die bis Ende des Jahres vorgestellt werden soll, wird das wichtigste ‚heiße Thema‘ in diesem Herbst sein. Die Vorbereitung wurde von Minister Branko Bačić mit der Ankündigung der neuen Wohnungsbaupolitik eingeleitet, gefolgt von der Präsentation des Vorschlags für das Gesetz über die Verwaltung und Instandhaltung von Gebäuden. Die für Finanzen und Tourismus zuständigen Minister haben Reformen in ihren jeweiligen Politiken angekündigt, die Maßnahmen umfassen werden, die zur Umsetzung der Wohnungsbaupolitik beitragen, die den wichtigsten Teil der Demografiepolitik darstellt. Dies ist das erste Mal, dass diese Politiken aufeinander abgestimmt werden, betont Njirić.

– Aus den knappen Aussagen der Minister kann geschlossen werden, dass der politische Wille besteht, die unvernünftigen Wohnungs- und Tourismuspolitiken aller vorherigen Regierungen zu ändern, die über Jahre hinweg die Apartmentisierung von Gebäuden ermöglicht und gefördert haben, wodurch der Wohnungsbestand zum Nachteil junger Familien, die sich keine Wohnung leisten können, von Mietern, die nicht in Ruhe leben können, von Studenten, die sich keine Wohnung leisten können, und von qualitativ hochwertigem Tourismus, der massenhaft wird, zerstört wurde – sagt er.

Das Land der Wohnungen

Kroatien ist in der Tat zu einem Land mit der höchsten Anzahl von Wohnungen in der Struktur der Unterkunftskapazitäten geworden,’das Land der Wohnungen‘,’ein Eldorado für Vermieter‘, und das einzige Land der Welt, in dem ganze Gebäude in Wohnungen umgewandelt werden. Wir sind die Rekordhalter!, erklärt Njirić.

Er sagt, es gibt mehrere zentrale Fragen: Was werden die Ziele der Wohnungsbaupolitik sein? Welche Maßnahmen werden in mehreren Gesetzen als Instrumente für ihre Umsetzung vorgeschrieben? Welche Gesetze werden geändert?

– Wenn die Nationale Wohnungsbaupolitik angenommen wird, werden ihre Ziele bekannt sein. Jetzt können sie nur aus den kurzen, manchmal widersprüchlichen Aussagen und Maßnahmen, die im Vorschlag für das Gesetz über die Verwaltung und Instandhaltung von Gebäuden enthalten sind, herausgelesen werden. Es ist logisch, dass das Ziel der Nationalen Wohnungsbaupolitik reformistisch sein sollte, um alle Wohnungen in Gebäuden in den Wohnungsbestand zurückzuführen, d.h. eine Rückkehr zum ursprünglichen Zustand. Leider können wir aus dem Vorschlag für das Gesetz über die Verwaltung und Instandhaltung von Gebäuden schließen, dass dies nicht das Ziel ist.

Das Ziel ist es, das Wachstum neuer Wohnungen in Gebäuden erheblich zu reduzieren, aber nicht alle bestehenden Wohnungen in den Wohnungsbestand zurückzuführen. Die Reduzierung des Wachstums neuer Wohnungen soll durch die Maßnahme ’80 Prozent Zustimmung der Miteigentümer‘ erreicht werden, während bestehende Wohnungen nicht in den Wohnungsbestand zurückgeführt werden. Dies sind keine reformistischen, sondern ‚kosmetische‘ Maßnahmen, die den Schaden der vorherigen Politik nicht beheben können. Dies ist eine etwas mildere Variante der alten schädlichen Politik – sagt Njirić.

Er fügt hinzu, dass es interessant ist, dass die ehemalige Ministerin Brnjac die Verantwortung für die Lösung des Problems der Apartmentisierung von Wohngebäuden durch das Tourismusgesetz auf die lokalen Selbstverwaltungseinheiten übertragen hat, während jetzt Minister Bačić diese Verantwortung auf die staatliche Ebene zurückführt, d.h. auf die Ministerien, die für Wohnungsbau, Tourismus und Steuerpolitik zuständig sind. Mit anderen Worten, die Maßnahmen zur Lösung des Problems der Apartmentisierung des Wohnungsbestands werden nicht von Städten und Gemeinden, sondern von der Regierung der Republik Kroatien angegangen.

Minister Primorac präsentierte die grundlegenden Richtlinien einer geringfügigen Steuerreform, hauptsächlich zum Zweck der Annahme von Maßnahmen zur Verwirklichung der Wohnungsbaupolitik, wie: Steuer auf ungenutzte (leerstehende) Wohnungen, eine neue Methode zur Besteuerung von Kurzzeitvermietungen von Wohnungen als Wohnungen und Ferienhäuser, die kurzfristig als Ferienhäuser (Villen) vermietet werden. Die Ziele dieser Steuerreform sind es, ungenutzte Wohnungen in Funktion zu bringen und die unlogischen großen Unterschiede in den Steuern für Kurzzeit- und Langzeitvermietungen von Immobilien zu reduzieren.

Die Angleichung der Steuer auf Kurzzeit- und Langzeitvermietungen ist eine logische, oder lang erwartete Änderung der Steuerpolitik. Die Einführung einer Steuer auf leerstehende Wohnungen ist jedoch schwer umzusetzen und unfair gegenüber ihren Eigentümern, die das Eigentum legal erworben haben, indem sie alle Steuern bezahlt haben, und jetzt eine weitere Steuer zahlen müssten. Auch andere Länder haben Probleme mit leerstehenden Wohnungen und Häusern, aber es ist nicht bekannt, dass eines erfolgreich dieses Problem mit einer Steuer gelöst hat. In Athen gibt es beispielsweise 300.000 leerstehende Wohnungen, betont Njirić.

Viele Fragen

Die neue höhere Steuer auf Kurzzeitvermietungen wird nicht zur De-Apartmentisierung von Wohngebäuden beitragen, da sie keine signifikante Belastung für Vermieter darstellen wird, die sie nicht bezahlen könnten und mehr verdienen als bei Langzeitvermietungen, glaubt er.

Es ist unklar, was mit der Steuerpauschale passieren wird, d.h. ob sie vollständig abgeschafft oder teilweise beibehalten wird. Es ist nicht logisch, die Pauschale auch für soziale Kategorien von Familienhaushalten abzuschaffen, die Unterkunftsdienste in Familienhäusern mit einer geringeren Anzahl von Unterkunftseinheiten anbieten. Die Steuerpauschale sollte für eine Kapazität von mindestens 3 Unterkunftseinheiten, Zimmern und/oder Studiowohnungen beibehalten werden. Es ist notwendig, die bestehende maximale Kapazität von 10 Unterkunftseinheiten oder 20 Betten auf der Pauschale zu reduzieren, aber nicht ins Extreme zu gehen, d.h. ihre vollständige Abschaffung.

Es ist logisch, dass für ein Wochenendhaus (Zweithaus), das der Eigentümer für persönliche Bedürfnisse nutzt, eine, nennen wir es, erschwingliche ‚Luxussteuer‘ wie zuvor zu zahlen ist, während für ein Wochenendhaus, das als Ferienhaus (Villa) registriert ist, eine Steuer auf Kurzzeitvermietungen zu zahlen ist. Sicherlich wird es nicht passieren, dass die Steuer auf Wochenendhäuser nur für Ausländer erschwinglich ist und nicht für unsere Bürger, sodass selbst die wenigen Bürger, die sie haben, sie verkaufen müssen! Die Steuerbasis auf leerstehenden Wohnungen sollte ein anspruchsvoller und teurer geschätzter Wert des Eigentums sein, nicht wie zuvor eine Steuer für Wochenendhäuser pro Quadratmeter. Diese Steuer sollte progressive Sätze haben, sagt Njirić.

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Davor Njirić

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– Das primäre Ziel der Wohnungsbaupolitik muss die De-Apartmentisierung von Gebäuden, d.h. die Rückführung von Wohnungen in Gebäuden in den Wohnungsbestand sein. Die Ministerien beschäftigen sich mit der Schätzung der Anzahl leerstehender Wohnungen, aber nicht mit der Schätzung der Anzahl von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern, die zurückgeführt werden müssen und können. Es ist unbestreitbar, dass wir mehr Wohnungen aufgrund der Apartmentisierung von Gebäuden verloren haben, als wir durch Steuern in den Wohnungsbestand zurückführen konnten.

Ist es nicht absurd, dass der Staat anstatt Wohnungen in den Wohnungsbestand zurückzuführen, sodass Gebäude ohne Wohnungen sind, wie sie einst waren, die Vermieter/Mieter schützt, während die Besteuerung der Eigentümer leerstehender Wohnungen sie zwingt, sie zu verkaufen oder langfristig zu vermieten – fragt er.

– Die Behebung des Schadens am Wohnungsbestand durch die Apartmentisierung von Gebäuden kann nur durch deren De-Apartmentisierung, d.h. eine Rückkehr zum ursprünglichen Zustand, und nicht durch eine repressive Steuerpolitik gelöst werden. Die primären Ziele der Steuerpolitik sind die Auffüllung des Budgets und die Umverteilung der Steuerlast unter verschiedenen Gruppen von Steuerzahlern, abhängig von ihrem finanziellen Status, um eine gerechte Sozialpolitik umzusetzen, und nicht die Eigentümer leerstehender Wohnungen zu zwingen, sie zu verkaufen oder zu vermieten. Die Zahlung einer Steuer auf leerstehende Wohnungen, um sie auf den Markt zu bringen, darf nicht das Ziel der Steuerpolitik sein. Der Staat kann nur seine Eigentümer: Wohnungen, Geschäftsräume, landwirtschaftliche, Bau- und Waldflächen viel mehr auf den Markt bringen, als er es bisher getan hat – sagt Njirić.

Was ist mit dem Tourismus?

Warum bringt der Staat große touristische Zonen leerstehender nicht perspektivischer Kasernen auf den Markt, die seit Jahren ‚totes Kapital‘ sind (Tustica, Šepurine, Jasenovo, Konavoska Prevlaka usw.)? Warum gibt es keine Diskussion über eine Steuer auf ungenutztes landwirtschaftliches Land? Weil es schwer umzusetzen ist. Warum gibt es keine Diskussion über eine Steuer auf leerstehende verwüstete Hotels aus der Zeit der Privatisierung (Hotel Belvedere in Dubrovnik, Haludovo in Krk, Hotel Lipik in Lipik usw.)? Zumindest das ist machbar, betont er.

Minister Primorac war nicht klar, was er mit dem Begriff ‚Eigentumssteuer‘ meint. Nämlich, Eigentum sind: Wochenendhäuser, leerstehende Wohnungen, ungenutztes landwirtschaftliches Land, verwüstete Hotels und andere nicht funktionierende Geschäftsgebäude usw. Es ist klar, dass der Minister beabsichtigt, die Steuer auf Wochenendhäuser zu erhöhen und eine Steuer auf leerstehende Wohnungen einzuführen.

Es wird auch erwartet, dass Minister Gravina Richtlinien für die Entwicklung von Maßnahmen für die neue Tourismuspolitik ankündigt, die in erster Linie die Apartmentisierung von Wohngebäuden verhindern wird. Er wiederholt nur, dass er sich für nachhaltigen Tourismus einsetzt. Die Öffentlichkeit ist müde von ‚Befürwortungen‘, d.h. Klischees und erwartet konkrete Maßnahmen der neuen Tourismuspolitik. Er kündigte an, dass er Änderungen des Gesetzes vorbereitet, um die Begriffe ‚Gastgeber‘ und ‚Haushalt‘ zu definieren, um Gastgeber, die Unterkunftsdienste in Familienhäusern durch persönliche Arbeit anbieten, von Vermietern/Mietern zu unterscheiden, die Wohnungen in Wohngebäuden vermieten. Auch die Abschaffung von ‚Garagewohnungen‘ wird erwartet. Warum wurde dies seit mehr als drei Jahren vorbereitet?, fragt Njirić.

Die Rückführung der Gebäude

Für die neue Wohnungsbaupolitik ist es nicht wichtig, wie die Steuerpolitik aussehen wird, sie wird sein, was sie sein wird, wichtig ist, Wohnungen aus Gebäuden in den Wohnungsbestand zurückzuführen, sodass es in ihnen keine Wohnungen mehr gibt, fügt er hinzu. Das Ziel, Wohnungen in Gebäuden in den Wohnungsbestand zurückzuführen, ist ein realistisches Ziel, während das Ziel, so viele der angeblich 600.000 leerstehenden Wohnungen auf den Markt zu bringen, kein realistisches Ziel ist.

Die De-Apartmentisierung von Gebäuden ist die effektivste Maßnahme der Wohnungsbaupolitik, die durch eine Regierungsverordnung mit Gesetzeskraft umgesetzt werden kann. Dafür sind drei Entscheidungen erforderlich: Entscheidungen über die Genehmigung der Erbringung von Gastgewerbediensten in Gebäuden haben eine Laufzeit von fünf Jahren (alle Genehmigungen müssen eine Laufzeit haben). Die weitere Erteilung von Entscheidungen wird gestoppt. Innerhalb von fünf Jahren wird die De-Apartmentisierung durchgeführt, sodass es in Gebäuden keine Wohnungen mehr gibt. Eine solche Verordnung basiert auf den Bestimmungen des Gesetzes über Eigentum und andere dingliche Rechte, das (Mit)Eigentumsrechte schützt, auf den Bestimmungen der Artikel 34 und 35 der Verfassung, die das Recht der Mieter auf ein friedliches Familienleben schützen, und Absatz 5 des Artikels 90, der es erlaubt, dass einzelne rechtliche Bestimmungen rückwirkende Wirkung haben, wenn es einen gerechtfertigten Grund gibt, sowie Artikel 8 der Konvention zum Schutz der Menschenrechte und der Grundfreiheiten (das Recht auf ein Zuhause, Ruhe und Nachtruhe).

Es ist unbestreitbar, dass der politische Wille besteht, die Reform der Wohnungsbaupolitik umzusetzen, was begrüßt werden sollte. Dies ist jedoch nicht genug; es braucht auch Mut – „eine Schleife“. Die Zeit wird zeigen, ob wir das haben – schließt Njirić.