Die Mietpreise in New York sind nicht gefallen. Daher funktioniert das Airbnb-Verbot nicht – es wird in diesen Tagen festgestellt, dass die im Big Apple eingeführten Einschränkungen für Kurzzeitvermietungen (eine Person muss für solche Vermietungen registriert sein und die Kurzzeitvermietung darf nicht länger als 30 Tage dauern) vor einem Jahr ineffektiv sind.
Das Verbot von Kurzzeitvermietungen ist jedoch kein Allheilmittel, und es ist unwahrscheinlich, dass eine Maßnahme allein den Markt umkehren kann, insbesondere in einer Situation des Ungleichgewichts zwischen Angebot und Nachfrage. (Ähnlich wie bei der kroatischen Grundsteuer). Dies bestätigt Kenny Lee, ein leitender Ökonom bei StreetEasy und Zillow, der der Meinung ist, dass die 18.000 Wohnungen, die nicht mehr in Kurzzeitvermietung sind, zu klein sind, um einen ernsthaften Einfluss auf die eine Million Wohnräume zu haben, die in New York vermietet werden (insgesamt gibt es 3,5 Millionen Wohnräume).
Die durchschnittliche Angebotsmiete im Juli 2024 stieg im Vergleich zum Juli 2023 nur um 0,9 Prozent, aber die Verlangsamung des Mietwachstums ist laut Kenny Lee das Ergebnis einer ganzen Reihe von Faktoren, nicht der Einschränkung von Airbnb.
– Ich glaube nicht, dass die Verlangsamung des Mietwachstums von 2023 mit Airbnb-Angeboten zu tun hat, die in Langzeitvermietungen umgewandelt werden. Es geht um eine Neuausbalancierung von Angebot und Nachfrage, nicht nur darum, dass Kurzzeitvermietungen dem Markt beitreten. Seit 2023 hat die Nachfrage in New York nachgelassen, da der lokale Arbeitsmarkt weiterhin abkühlt. Das Angebot steigt, da neue Wohnungen auf den Markt kommen, und mehr Hausbesitzer in Betracht ziehen, ihre Häuser zu vermieten, anstatt sie in einer Zeit hoher Zinsen zu verkaufen – erklärt Lee.
Die Leerstandsquote für Wohnungen in New York beträgt jedoch nur 1,4 Prozent, und um auf fünf Prozent zu steigen, was als optimal angesehen wird, wären der Bau von bis zu 175.000 neuen Wohnungen erforderlich.
Im Gegensatz zu New York, wo die Begrenzung von Kurzzeitvermietungen keine Auswirkungen gezeigt hat und nur zu einem Anstieg der Hotelzimmerpreise geführt hat, gibt es unterschiedliche Beispiele, wie Irvine in Kalifornien. Dort wurden Kurzzeitvermietungen bereits 2018 verboten, weil die Anwohner frustriert über die zunehmende Anzahl von Ferienvermietungen in einst ruhigen Vierteln waren. Nach Inkrafttreten des Verbots in Irvine fielen laut einer Studie, die in Real Estate Economics veröffentlicht wurde, die Langzeitmieten in der Stadt um drei Prozent oder durchschnittlich 114 Dollar pro Monat.
Wenn jedoch die Nachfrage das Angebot übersteigt, wie es in New York oder in vielen Mittelmeerstädten in Europa der Fall ist, kann die Abschaffung oder Einschränkung von Kurzzeitvermietungen mit dem Löschen eines Feuers mit einem Löffel Wasser verglichen werden. Einfach ausgedrückt, scheitert diese Maßnahme oft daran, einen signifikanten Unterschied zu machen, wenn die Nachfrage weiterhin erheblich steigt, während das Angebot nicht im gleichen Tempo zunimmt.
Es gibt keine magische Lösung
Lissabon beispielsweise stoppte im November 2018 die Neuregistrierungen für Kurzzeitvermietungen in einigen historischen Vierteln. Dieses Verbot verlangsamte nur den Anstieg der Wohnkosten, stoppte ihn jedoch nicht. In einer im November 2022 veröffentlichten Studie stellte der Mitautor João Pereira dos Santos, ein Forscher an der Fakultät für Wirtschaft und Finanzen der Queen Mary University of London, fest, dass die Preise in den Lissaboner Vierteln, die dem Verbot unterlagen, im Vergleich zu Kontrollvierteln um neun Prozent fielen.
Pereira dos Santos wies jedoch darauf hin, dass die Begrenzung von Kurzzeitvermietungen nicht ausreicht, um die schnell steigenden Wohnkosten in der Stadt und im Land zu kontrollieren. Die äußerst beliebten ‚Goldenen Visa‘ im Land, Aufenthaltsvisa für ausländische Investoren, haben den Anstieg der Immobilienpreise in Portugal weiter angeheizt. Ähnlich wie in Kroatien stürmten Ausländer, um Immobilien an der Küste zu kaufen, was 2019 ein Viertel aller Transaktionen ausmachte. In einigen Städten, wie Funchal und Ponta Delgada, machten ausländische Käufer 2023 mehr als 40 Prozent aller Immobilienkäufe aus. Das Ergebnis ist natürlich ein außergewöhnlicher Preisanstieg und die Unerschwinglichkeit von Wohnraum für die lokale Bevölkerung.
Portugal änderte daher die Bedingungen des Goldenen Visa-Programms im letzten Jahr, und bereits im letzten Quartal des letzten Jahres war ein leichter Rückgang des Interesses ausländischer Käufer sichtbar – ihr Anteil an den Hauskäufen fiel von 24,3 Prozent im dritten Quartal auf 23,1 Prozent im vierten, und bei den Vermietungen von 23,6 Prozent auf 22,2 Prozent. Dies ist jedoch immer noch nicht genug, um den Markt zu drehen, und die Preise stiegen 2024 weiter – im August um 9,1 Prozent im Vergleich zum gleichen Monat des Vorjahres.
Aus den obigen und vielen anderen Beispielen aus der ganzen Welt ist es nicht schwer zu schließen, dass Kurzzeitvermietungen zur Mietkrise beitragen, wo bereits ein unzureichendes Mietangebot, soziale und erschwingliche Wohnungen vorhanden sind. Gleichzeitig wäre es jedoch unfair zu sagen, dass sie das gesamte Problem sind. Genauso wenig sind sie eine magische Lösung zur Verbesserung der Wohnraumverfügbarkeit.