Obwohl die Verordnung, die die Rückerstattung der halben Mehrwertsteuer für Käufer neuer Gebäude regeln wird, noch nicht zur öffentlichen Konsultation ausgelegt wurde, kann laut den bisher veröffentlichten Informationen diese neue Maßnahme in keiner Weise mit „bezahlbarem Wohnraum“ in Verbindung gebracht werden. Genauer gesagt ähnelt diese Maßnahme einem Schritt, den Superhik verwenden würde, da sie wohlhabenden Kroaten erneut helfen wird, Immobilien noch einfacher zu erwerben.
Nämlich, obwohl gesagt wird, dass der Staat die Quadratmeterzahl und den Preis pro Quadratmeter, für den eine Mehrwertsteuerrückerstattung erhalten werden kann, begrenzen wird, ist ein wichtiges Detail, das in der Öffentlichkeit nicht ausreichend hervorgehoben wurde, dass Käufer von Luxusimmobilien ebenfalls Geld vom Staat erhalten können. Allerdings nicht für den gesamten Betrag der Mehrwertsteuer.
Einfach ausgedrückt, eine alleinstehende Person, die eine Wohnung mit einer Fläche von 100 Quadratmetern und einem Gesamtwert von einer Million Euro kauft, wird weiterhin eine Mehrwertsteuerrückerstattung erhalten können, jedoch nur für das Produkt des Preises, den der Staat als Obergrenze festlegt (sagen wir 3000 Euro) und einer Fläche von 50 Quadratmetern. Somit wird der Käufer in diesem Beispiel 15.000 Euro vom Staat zurückerhalten, obwohl er nicht in die Kategorie derjenigen fällt, die die Subvention benötigen.
Eine solche Großzügigkeit des Staates wird sicherlich zu einem Bauboom führen und letztendlich die Immobilienpreise erhöhen. Die Verordnung über Steuererstattungen für junge Menschen ist noch nicht zur öffentlichen Konsultation gekommen, aber aus mehreren Quellen haben wir inoffiziell erfahren, dass das Ministerium für Bauwesen seinen Inhalt so vorgesehen hat. Daher besteht die Möglichkeit, dass sich der Inhalt der Verordnung nach der öffentlichen Konsultation ändert, aber es ist ziemlich unklar, warum das Ministerium einen solchen Vorschlag gemacht hat, wenn eine einfache Bestimmung den Anreiz auf die gesamte Quadratmeterzahl und den Gesamtbetrag beschränken könnte, um zu vermeiden, dass der Kauf von Luxusimmobilien mit Steuergeldern subventioniert wird.
Zum Vergleich: In Frankreich gibt es seit mehreren Jahren eine ähnliche Subvention durch reduzierte Mehrwertsteuer (5,5 statt 20 Prozent), aber dort gibt es neben dem maximalen Preis einer Wohnung pro Quadratmeter für jede Region, die in dieses Programm aufgenommen werden kann, auch bestimmte Höchsteinkommen, die eine Person oder ein Paar haben kann, um Wohnungen mit bevorzugter Mehrwertsteuer zu kaufen. So darf eine alleinstehende Person, die eine Wohnung in der Region Paris kauft, nicht mehr als 37.500 Euro jährlich verdienen, während ein Paar mit zwei Kindern zusammen etwa 88.000 Euro verdienen kann. Darüber hinaus dürfen sie die Wohnung mit bevorzugter Mehrwertsteuer in den nächsten zehn Jahren nicht verkaufen, und das Programm wird nur in bestimmten Gebieten angewendet, insbesondere in Stadtentwicklungszonen (Zones Anru) und prioritären Stadtvierteln (Quartiers prioritaires de la politique de la ville).
Angesichts der Tatsache, dass das durchschnittliche Gehalt in Frankreich doppelt so hoch ist wie in Kroatien, könnte eine alleinstehende Person, die jährlich etwa 19.000 Euro verdient, oder etwa 1.600 Euro monatlich, beim Kauf einer Wohnung in Kroatien eine reduzierte Mehrwertsteuer beantragen. Im Falle eines Paares mit zwei Kindern würde das maximale durchschnittliche Gehalt pro Person bei etwa 1.800 Euro liegen. In Frankreich kann diese Maßnahme jedoch mit einer Reihe anderer Maßnahmen kombiniert werden, wie z.B. einem zinsfreien Darlehen bis zu einem bestimmten Wert, wiederum für die einkommensschwächsten Gruppen.
Nur 20 Millionen Euro
Dass die Maßnahme zur Rückerstattung der halben Mehrwertsteuer die Preise weiter erhöhen wird, wird von Dubravko Ranilović, Präsident des Immobilienwirtschaftsverbands bei HGK, als gegeben angesehen. – Ich unterstütze andere Maßnahmen der Nationalen Wohnungspolitik, aber nicht diese. Diese Subvention, wie sie konzipiert ist, wird die Nachfrage weiter ankurbeln und das Geld wird nicht bei denjenigen ankommen, die es wirklich benötigen – sagt Ranilović.
Damir Juričić, stellvertretender Leiter des Zentrums für Unterstützung intelligenter und nachhaltiger Städte an der Universität Rijeka, ist der Meinung, dass die Rückerstattung der halben Mehrwertsteuer überhaupt keine Maßnahme aus der Kategorie des bezahlbaren Wohnraums ist, da sie nur denjenigen, die bereits eine Wohnung kaufen können, ermöglicht, dies zu geringeren Kosten zu tun.
– Es geht hier nicht so sehr um eine Maßnahme für bezahlbaren Wohnraum, sondern um eine Maßnahme für einen günstigeren Erwerb einer Wohnung für einen Teil der Bürger, die die festgelegten Bedingungen erfüllen. Die Auswirkungen dieser Maßnahme könnten ähnlich den Auswirkungen der zuvor von der APN umgesetzten Politiken sein – Wohnungen sind für diejenigen Bürger verfügbar, die kreditwürdig sind. Daher ist dies keine Maßnahme für bezahlbaren Wohnraum, die das Kriterium der Wohnkosten von bis zu 30 Prozent des verfügbaren Einkommens einbeziehen sollte. Auf diese Weise sind staatliche Maßnahmen erneut nicht auf diejenigen ausgerichtet, die sich keine Wohnung kaufen können, und der einzige Weg, ihr Problem zu lösen, besteht darin, sozialen Wohnraum zur Miete zu bauen – sagt Juričić.
Er sieht die Tatsache, dass Marktspannen in dieser Maßnahme subventioniert werden, als besonders problematisch an. – Der Preis einer Wohnung setzt sich aus Baukosten, Bauaufschlägen und Marktspannen zusammen, die in Kroatien ziemlich hoch sind. Die angekündigte Regierungsmaßnahme erlaubt die Subventionierung eines Teils der kommerziellen Marge im Verkaufspreis der Wohnung, was für bezahlbaren Wohnraum nicht angemessen wäre – schließt Juričić.
In jedem Fall, obwohl Experten auf diesem Gebiet vorschlagen, dass das Problem der Wohnraumverfügbarkeit durch den Bau von Wohnungen für bezahlbare Mieten angegangen werden sollte, damit die Wohnprobleme für diejenigen gelöst werden können, die aufgrund niedriger Löhne nicht kreditwürdig sind, konzentriert sich der Staat weiterhin mehr auf die Ankurbelung der Nachfrage und auf finanzielle Subventionen, die sich an zukünftige und aktuelle Eigentümer richten. Und das trotz der Tatsache, dass das APN-Subventionsprogramm die Wohnungspreise erhöht hat, sowie zahlreiche Studien, die darauf hindeuten, dass solche Subventionen auf der Nachfrageseite zu steigenden Wohnungspreisen führen können.
Nämlich plant der Staat neben der Rückerstattung der halben Mehrwertsteuer, Erstkäufer von Immobilien von der Immobilienübertragungssteuer, die drei Prozent beträgt, zu befreien und Eigentümer leerstehender Wohnungen finanziell zu incentivieren, diese für bezahlbare Mieten anzubieten. Sie haben prognostiziert, dass bis 2030 Eigentümer von neun Tausend Wohnungen sich dafür entscheiden werden. Auf der anderen Seite plant der Staat selbst, bis 2030 1.200 staatliche Wohnungen und die Hälfte der neu gebauten POS-Wohnungen zu aktivieren, oder weitere viertausend. Somit insgesamt 5.200 staatliche Wohnungen.
Interessanterweise hat der Staat in diesem Jahr nur 20 Millionen Euro für die Rückerstattung der halben Mehrwertsteuer eingeplant, was bei einer minimalen Rückerstattung von 15.000 Euro pro Wohnung (eine Wohnung im Wert von 150.000 Euro) bedeuten würde, dass nur 1.300 Käufer diese Maßnahme nutzen könnten. Es ist ziemlich sicher, dass das Interesse erheblich höher sein wird.
Es ist schwer zu verstehen, warum das Ministerium eingeschätzt hat, dass nur so wenige Menschen an dieser Maßnahme interessiert sein würden, als etwa 5.500 Menschen im Jahr 2023 Anträge auf APN-subventionierte Kredite gestellt haben. Für bessere Einschätzungen des Wohnbedarfs von Haushalten und wie viele von ihnen nicht in der Lage sind, bezahlbaren Wohnraum (Darlehensraten oder Miete bis zu 30 Prozent des Einkommens) zu sichern, hätte vor der Verabschiedung der Nationalen Wohnungspolitik eine detaillierte Studie durchgeführt werden müssen, damit die Maßnahmen der Wohnungspolitik besser nach diesen Ergebnissen gestaltet werden können.
