Die vorgeschlagenen Änderungen des Gesetzes über sozial unterstützten Wohnraum, die am vergangenen Wochenende zur öffentlichen Konsultation veröffentlicht wurden, haben endlich die Kriterien für eine Mehrwertsteuer-Rückerstattung von der Hälfte des Betrags beim Kauf oder Bau der ersten Immobilie klargestellt. Wie erwartet, ist die Maßnahme jedoch hauptsächlich darauf ausgelegt, die zusätzliche Nachfrage nach Neubauten zu fördern, was letztendlich die Wohnungspreise weiter in die Höhe treiben wird.
Laut dem neuen Gesetz haben Käufer neuer Wohnungen und Familienhäuser unter 45 Jahren Anspruch auf eine Mehrwertsteuer-Rückerstattung. Die Grundlage für die Subvention wird durch das Produkt des durchschnittlichen Preises pro Quadratmeter in der Gemeinde und der vorgeschriebenen Quadratmeterzahl bestimmt. Eine alleinstehende Person kann eine Mehrwertsteuer-Rückerstattung für 50 Quadratmeter beantragen, während jede zusätzliche Person im Haushalt die Schwelle um 15 Quadratmeter erhöht. Bei Familienhäusern wird die Quadratmeterzahl um 50 Prozent erhöht.
Es gibt jedoch keine ernsthaften Einschränkungen hinsichtlich des Gesamtwerts/der Fläche der zu erwerbenden Immobilie: Sie kann doppelt so groß sein wie die vorgeschriebene Fläche, und der Preis pro Quadratmeter kann maximal doppelt so hoch sein wie der Durchschnitt! Daher kann ein Käufer eine deutlich größere und luxuriösere Wohnung wählen und dennoch eine Mehrwertsteuer-Rückerstattung erhalten, vorausgesetzt, dass die Fläche und der Preis die doppelte vorgeschriebene Schwelle nicht überschreiten.
Zum Beispiel kann in Zagreb, wo der durchschnittliche Preis für Neubauten bei etwa 2.800 Euro pro Quadratmeter liegt, eine alleinstehende Person eine Wohnung für bis zu 5.600 Euro pro Quadratmeter und mit einer Fläche von bis zu 100 Quadratmetern kaufen. Die Mehrwertsteuer-Rückerstattung wird jedoch nur für 50 Quadratmeter zum Durchschnittspreis gewährt, was einer Grundlage von 140.000 Euro entspricht. Die Steuerzahler subventionieren somit Wohnungen für Personen, die sich Immobilien im Wert von 560.000 Euro leisten können, was ihnen eine Rückerstattung von 14.000 Euro ermöglicht.
Es ist klar, dass die Maßnahme in erster Linie denjenigen zugutekommen wird, die sich bereits den Kauf einer Immobilie leisten können, da es keine ernsthaften Einschränkungen hinsichtlich der Quadratmeterzahl, des Preises oder der Einkommensschwellen gibt. Darüber hinaus schafft es Raum für Spekulation – nach nur drei Jahren können Käufer die Immobilie ohne Konsequenzen verkaufen oder vermieten!
Weniger Geld für bezahlbare Mieten
Es ist völlig unklar, warum die Regierung sich für eine solche Maßnahme entschieden hat, trotz Warnungen von Experten, die sich gegen die Einführung von Anreizen ausgesprochen haben, die die Nachfrage weiter ankurbeln würden. Frühere Subventionen der APN für Zinssätze haben bereits zu einem Preisanstieg geführt, und nun wiederholt sich dasselbe Muster.
Es scheint auch, dass niemand die tatsächlichen Daten auf dem Immobilienmarkt analysiert hat – bis zu 83 Prozent der verkauften Wohnungen in Zagreb haben eine Fläche von weniger als 75 Quadratmetern, doch das Gesetz spiegelt diese Realität nicht wider.
Der finanzielle Aspekt dieser Unterstützung steht ebenfalls in Frage. Das vorgeschlagene Gesetz schätzt, dass die Maßnahme jährlich 52,8 Millionen Euro kosten wird, aber im Haushalt für 2025 wurden nur 20 Millionen Euro eingeplant. Selbst wenn der volle Betrag gesichert ist, wird es für maximal 3.500 Käufer ausreichen (wenn der durchschnittliche Preis einer Wohnung 150.000 Euro beträgt), während jährlich etwa fünftausend Käufer zuvor APN-Subventionen beantragt haben.
Wenn das Gesetz in seiner aktuellen Form angenommen wird, insbesondere im Teil, der sich auf Steuererstattungen bezieht, wird es sicherlich die Wohnraumerschwinglichkeit in Kroatien nicht erhöhen, sondern genau das Gegenteil bewirken – es wird die Preiserhöhungen weiter ankurbeln und es denjenigen, die wirklich Hilfe benötigen, erschweren, Immobilien zu erwerben.
Zu diesem Zweck wird für bezahlbare Mieten derzeit weniger Geld bereitgestellt als für Kaufsubventionen. Bei der Begründung des vorgeschlagenen Gesetzes in der öffentlichen Konsultation wird angegeben, dass in diesem Jahr 3,6 Millionen Euro im Staatshaushalt für das Programm für bezahlbare Mieten gesichert werden müssen, 24,2 Millionen im nächsten Jahr und 48,4 Millionen im Jahr 2027. Eine Entscheidung über das Programm für bezahlbare Mieten wird 120 Tage nach Inkrafttreten dieses Gesetzes getroffen, sodass die Bedingungen und Kriterien für dieses Programm noch nicht bekannt sind. Es ist nur bekannt, dass der Staat plant, nicht nur eigene Immobilien in dieses Programm aufzunehmen, sondern auch solche von privaten Eigentümern, die bereit sind, dies gegen eine bestimmte finanzielle Entschädigung zu tun (die noch nicht bekannt ist).
Laut dem vorgeschlagenen Gesetz sollten dies Immobilien sein, die seit mindestens zwei Jahren ab dem Datum der Antragstellung für das Programm für bezahlbare Mieten nicht genutzt wurden. Die entscheidende Frage ist, wie viele Immobilienbesitzer, die ihre Immobilien bis jetzt leer gehalten haben, sich für eine solche Option entscheiden werden. Der finanzielle Anreiz wird wahrscheinlich für diejenigen attraktiv sein, deren Wohnungen in schlechtem Zustand sind, da sie diese mit staatlichen Subventionen renovieren und für bezahlbare Mieten anbieten könnten.
Angesichts all dessen können wir nur hoffen, dass das Haushaltsregister sehr bald funktioniert, damit diese und andere ähnliche Subventionen, Maßnahmen, Anreize und Hilfen an die weitergeleitet werden können, die sie am dringendsten benötigen, anstatt dass Steuergelder ohne kohärente Kriterien verschwendet werden.
