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Wohnungspolitik in Theorie und Praxis: Gesetze ändern sich, Verfahren bleiben ähnlich

Autor: Ksenija Puškarić

März 1, 2025

Unmittelbar nach Abschluss der Konsultation zum Nationalen Wohnungsbauplan der Republik Kroatien bis 2030 gab es unter Bauprofis, Investoren, Designern und Entwicklern keinen übermäßigen Optimismus, und sie seufzten nicht: ‚Endlich!‘ Bezahlbarer Wohnraum, nachhaltiger Wohnraum und Raum zum Leben, die drei Ziele des Nationalen Plans, werden nicht mit einem Zauberstab erfüllt. Der aktuelle Zustand ist so, dass in Kroatien, laut den von der Regierung selbst präsentierten Daten, etwa 40 Prozent des Wohnungsbestands, oder bis zu 958.000 Wohnungen, nicht für Wohnzwecke genutzt werden, während gleichzeitig ein Mangel von mehr als 230.000 Wohnungen auf dem Markt besteht. Das vergangene Jahr war von einem starken Anstieg der Immobilien- und Mietpreise geprägt, wobei die Nachfrage das Angebot überstieg. Die drei genannten Ziele des Nationalplans sollten in den nächsten fünf Jahren erfüllt werden, und dies soll durch eine Kombination von vier Hebeln erreicht werden: finanziell, steuerlich, landwirtschaftlich und ökologisch-energetisch. Das bedeutet, dass mehrere Gesetze geändert oder neue verabschiedet werden, darunter das Baugesetz, das Raumplanungsgesetz, das Gesetz über die Energieeffizienz im Bauwesen und das POS-Gesetz.

Preiserhöhung

Es wird jedoch auch notwendig sein, ungenutzte Immobilien durch steuerpolitische Maßnahmen und die Renovierung von staatseigenen Immobilien zu aktivieren sowie langfristige Vermietungen zu fördern, indem kurzfristige Vermietungen und bezahlbare Mietprogramme reguliert werden. All dies geschieht, während der vernachlässigte Wohnungsbestand aktiv und schnell renoviert wird. Das bedeutet nicht, dass der Bau- und Immobilienmarkt plötzlich an Fahrt gewinnt und dass Geschäfte und Möglichkeiten plötzlich explodieren. Schließlich schätzen die wichtigsten Marktakteure, dass jetzt, da die von europäischen Mitteln finanzierte Rekonstruktion nach dem Erdbeben zu Ende geht und keine neuen Ausschreibungen mehr angekündigt werden, einige Marktteilnehmer sicherlich verschwinden werden. Trotz all dieser Möglichkeiten.

– All diese Änderungen im gesetzlichen Rahmen sind willkommen, aber es bleibt abzuwarten, welche Auswirkungen sie haben werden. Der Zweck der neuen gesetzlichen Regelungen besteht darin, das Angebot an Immobilien oder Wohnungen zu erhöhen und folglich deren Preise zu senken, aber es ist noch zu früh, um darüber zu sprechen. Die Entwicklung neuer Wohnprojekte wird sicherlich positiv beeinflusst werden durch die Senkung des Mehrwertsteuersatzes auf die erste Immobilie, was wir begrüßen. Darüber hinaus wird die Bereitstellung leerstehender Wohnungen für die langfristige Vermietung einen Teil des Angebots füllen, was bedeutet, dass es nicht so einen Bedarf an Neubauten geben wird. Wenn wir jedoch über Zagreb sprechen, wo auch die Möglichkeit besteht, einen neuen GUP zu verabschieden, der für Investoren äußerst ungünstig ist und das Angebot reduzieren könnte, was sich erheblich auf den Anstieg der Immobilienpreise auswirken wird, ist es schwierig abzuwägen, welcher der genannten Faktoren überwiegen wird und wie sie alle zusammen die Marktteilnehmer beeinflussen werden – erklärt Tomislav Kamenski, Leiter der Abteilung für Investitionen und Projektentwicklung bei Kamgrad.

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Er weist auch darauf hin, dass das Erdbeben alle Probleme im Zusammenhang mit unzureichender Immobilienpflege offenbart hat, weshalb der Bausektor heute aufgrund von EU-Mitteln und der Rekonstruktion fast über seine Kapazitäten hinaus engagiert ist. Natürlich sollten die Möglichkeiten, die EU-Mittel bieten, genutzt werden, aber man muss auch bereit sein, zu reagieren, wenn diese Ära zu Ende geht, was Kamgrad, so fügt er hinzu, sicherlich tut.

– In diesem Kontext erwarten wir, dass mit dem Abschluss der Rekonstruktion und der Verringerung des Arbeitsvolumens weniger qualitativ hochwertige Auftragnehmer vom Markt verschwinden werden – prognostiziert Kamenski.

Wahrscheinlichstes Szenario

Der Abschluss der Rekonstruktion wird keinen Marktcrash verursachen, glaubt Filip Šparavec, Mitglied des Vorstands der Alfa Stan Group, betont jedoch wie Kamenski, dass der Markt am Ende dieses Prozesses gereinigt werden könnte.

– Dies gilt sowohl für die Aktivitäten von Entwicklern und Investoren als auch für Auftragnehmer – glaubt Šparavec, der die neuen gesetzlichen Regelungen zur Wohnungspolitik begrüßt, aber darauf hinweist, dass das grundlegende Problem noch nicht gelöst ist, nämlich die Vereinfachung des Verfahrens zur Erteilung von Baugenehmigungen.

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Wenn es um das neue Gesetz über das Gebäudemanagement und die Instandhaltung geht, glaubt ein Mitglied des Vorstands von Alfa Stan, dass es die Anforderungen an die Renovierung älterer und baufälliger Immobilien definitiv erhöhen wird, obwohl dies seiner Meinung nach nicht zu einer Stagnation im Neubau in der Zukunft führen sollte.

– Ein durchaus plausibles Szenario scheint zu sein, dass die Anforderungen an die Renovierung von Gebäuden aus dem Erdbeben einfach auf die Renovierung älterer und baufälliger Immobilien umgeleitet werden, aber die Anzahl der Entwickler und Investoren könnte abnehmen. In anderen Ländern nimmt die Anzahl der Investitionen bereits aufgrund gestiegener Kosten, aber auch aufgrund schwächerer Nachfrage ab, was einer der Hauptgründe bleibt. Hier ist die Nachfrage immer noch auf einem sehr hohen Niveau, obwohl das Angebot weiterhin Schwierigkeiten hat, Schritt zu halten – merkt Šparavec an.

Geteilte Reaktionen

Die gesetzlichen Regelungen, einschließlich Änderungen und Anpassungen zur Angleichung an den Nationalen Wohnungsbauplan der Republik Kroatien bis 2030, rufen geteilte Reaktionen unter den Teilnehmern des Bausektors hervor, warnt Mirjana Čagalj, Vizepräsidentin der Kroatischen Handelskammer für Bau und Verkehr. Die neuen Gesetze bringen klarere Regeln für die Planung, den Bau und die Verwaltung von Immobilien mit sich, die eine langfristige Planung erleichtern und rechtliche Unsicherheiten für Entwickler und Investoren verringern können. Maßnahmen wie Anreize für die Renovierung und Instandhaltung von Gebäuden sowie Subventionen für den Wohnungsbau für junge Familien können Investitionen in das angestrebte Marktsegment beschleunigen. Gesetze, die die Renovierung älterer Gebäude fördern, mit einem Schwerpunkt auf Nachhaltigkeit und Energieeffizienz, schaffen Möglichkeiten für neue Projekte in bisher vernachlässigten Segmenten. Es gibt jedoch auch negative Aspekte.

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– Dazu gehören gestiegene Baukosten und ein Mangel an Arbeitskräften, was die Umsetzung der gesetzlichen Anforderungen weiter kompliziert und insbesondere kleinere Unternehmen betrifft. Der Sektor muss sich sicherlich an die neuen Gesetze anpassen und Lösungen für zusätzliche Kosten und Anforderungen finden, und es besteht die Möglichkeit einer kurzfristigen Verlangsamung, aber die mittel- und langfristigen positiven Auswirkungen der gesetzlichen Änderungen könnten eine stabilere und nachhaltigere Marktentwicklung gewährleisten, insbesondere mit Anreizen für gezielte Investitionen wie energetische Renovierungen und den Bau für junge Familien – betonte Čagalj, die hinzufügt, dass es zweifellos auch andere Herausforderungen geben wird.

Belastung für Eigentümer und Mieter

Eine der Herausforderungen wird das Gesetz über das Gebäudemanagement und die Instandhaltung sein, das konkrete Möglichkeiten im Segment der Renovierung und Instandhaltung älterer Gebäude mit sich bringt, die in den kommenden Jahren Priorität haben werden. Dies wird eine Welle der Renovierung anstoßen, wird jedoch auch die finanzielle Belastung für Eigentümer und Mieter erhöhen, was die Investitionen in neue Projekte verlangsamen könnte. Nämlich, wenn Investoren Mittel in die Renovierung umleiten, stehen weniger Mittel für neue Projekte zur Verfügung, es sei denn, es werden parallel Anreize oder Finanzierungsmodelle entwickelt, um den Bau neuer Wohngebäude zu unterstützen. Das Gleichgewicht zwischen Renovierung und neuen Projekten wird eine Schlüsselherausforderung für den Sektor sein.

– Die meisten größeren Renovierungen von Wohngebäuden und Infrastrukturen befinden sich in fortgeschrittenen Phasen, und neue große öffentliche Ausschreibungen werden seltener angekündigt. Da der öffentliche Sektor seine Aktivitäten im Bauwesen reduziert, übernehmen private Investoren die Führung in der Entwicklung, sehen sich jedoch Herausforderungen wie einem Mangel an Arbeitskräften, steigenden Kosten und regulatorischen Hürden gegenüber. Obwohl dieser Übergang sicherlich Möglichkeiten für eine flexiblere und marktorientierte Entwicklung eröffnen wird, könnte er den Sektor verlangsamen und die Immobilienpreise weiter erhöhen. Nachhaltiges Wachstum wird nur mit einem Gleichgewicht zwischen öffentlich-privaten Partnerschaften und zusätzlichen Anreizen für den Bau von bezahlbarem Wohnraum möglich sein – bemerkte Čagalj, die, wie die vorherigen Gesprächspartner, hinzufügt, dass mit dem Abschluss der Renovierung kleinere Auftragnehmer betroffen sein könnten, es aber auch Chancen gibt, wie energetische Nachhaltigkeit und grüner Bau.

Easier Access to Housing

Berater, die im Bauwesen und für Entwickler tätig sind, sehen die Situation mit noch weniger Optimismus als die Gesprächspartner aus dem realen Sektor und weisen auf Probleme hin, die seit Jahren ungelöst sind und die auch die neuen gesetzlichen Regelungen nicht angesprochen haben. Dies sind komplexe Verwaltungsverfahren und die Langsamkeit der Genehmigungserteilung sowie die allgemeine Bürokratie. Die gute Nachricht ist jedoch die angekündigte Verabschiedung eines neuen Baugesetzes im Jahr 2025, das den Prozess des Baus von Einfamilienhäusern sowie den Prozess der Erlangung von Baugenehmigungen für Mehrfamilienhäuser vereinfachen sollte, sagt Ivan Ljaljak, Leiter der Kapitalmärkte bei Colliers.

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– Neben den gesetzlichen Änderungen können auch Änderungen in der Stadtplanung erhebliche Auswirkungen auf den Bausektor haben. Wenn die Pläne strenger werden und strengere Bedingungen enthalten, wie Änderungen am GUP der Stadt Zagreb, könnte dies die Attraktivität von Investitionen weiter verringern und folglich die Aktivität der Investoren negativ beeinflussen, was sicherlich negative Auswirkungen auf den Markt haben würde – warnte Ljaljak.

Predrag Tutić, Regionalmanager der Beratungsabteilung von Cushman & Wakefield Alliance, schätzt, dass Änderungen in den gesetzlichen Regelungen den Immobilienmarkt in Bezug auf Änderungen oder Senkungen der Wohnungspreise nicht erheblich beeinflussen werden, da sie sich mehr auf die Instandhaltung und Verwaltung von Immobilien konzentrieren, wo sicherlich eine zusätzliche Regulierung der Instandhaltung von Wohngebäuden erforderlich ist, sowie eine zusätzliche Kostensteigerung für saisonale Mieter.

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– Der direkte Einfluss auf Entwickler und Investoren kommt von Städten und Landkreisen, die die einzigen sind, die zusätzliches Potenzial für den Bau neuer Projekte schaffen können, indem sie Raumpläne ändern und die Genehmigungserteilung schneller und einfacher gestalten, was in den meisten unserer Städte nicht im Tempo geschieht, das sich jeder erhofft. Daher werden wir, bis wir in diese Richtung gehen, leider keine schnellere Entwicklung von Investitionen und neuen Projekten erleben.