Baugenehmigungen in Kroatien: Wie lange warten Sie und wie beschleunigen Sie den Prozess?

Jeder Investor, der ein Bauprojekt in Kroatien startet, wird früher oder später auf ein Netz bürokratischer Hindernisse und monatelange Wartezeiten auf eine Baugenehmigung stoßen. Diese Genehmigung ist jedoch nur der Anfang – der gesamte Prozess der Beschaffung aller erforderlichen Genehmigungen und Dokumentationen dauert oft erheblich länger als die gesetzlichen Fristen.

Wo beginnt das Warten?

Zunächst ist es notwendig, den Beginn der Wartezeit zu definieren. Wenn die Frist ab dem Moment berechnet wird, in dem ein vollständiger Antrag mit dem Hauptprojekt und dem Nachweis über geklärte Eigentumsverhältnisse beim zuständigen Amt für Raumplanung eingereicht wird, sieht das Gesetz die Erteilung einer Baugenehmigung innerhalb von 45 Tagen vor. Dieses ‚Warten‘ wird jedoch von einer ganzen Reihe anderer Verfahrensphasen vorausgegangen.

Nach dem Kauf des Baugrundstücks wartet der Investor zunächst auf die Entwicklung einer konzeptionellen Lösung, die mit dem Raumplan und seinen Wünschen übereinstimmen muss. Darauf folgt das Warten auf die Erteilung von Sonderbedingungen und Anschlussbedingungen, und dann die Entwicklung des Hauptprojekts, das Architekten, Statiker, Maschinenbauingenieure und Vermesser einbezieht. Darüber hinaus kann es weitere Hindernisse geben – ungeklärte Eigentumsverhältnisse, die Gründung eines Bauunternehmens, geomechanische Bodenuntersuchungen oder sogar Änderungen des Raumplans.

Wie lange dauert das Warten tatsächlich?

Iva Ivas, Leiterin des Architektenteams bei DI plan, betont, dass die Planung und Vorbereitung für den Bau ein komplexer Prozess mit zahlreichen Beteiligten ist.

– Die Investitionsplanung sollte Zeit für das Design, die Beschaffung von Sonderbedingungen, die Klärung von Eigentumsverhältnissen und Vermessungsaufgaben sowie die Erteilung von Genehmigungen einbeziehen. Darüber hinaus sollte der Komplexitätsfaktor hinzugefügt werden – je anspruchsvoller das Projekt, desto länger die Wartezeit – erklärt Ivas.

Obwohl die Statistiken des Kroatischen Statistischen Amts darauf hinweisen, dass die durchschnittliche Zeit für die Erteilung einer Baugenehmigung etwa 30 Tage beträgt, zeigt die Realität oft ein anderes Bild.

– Diese Daten berücksichtigen nicht die Zeit vom ersten Einreichen des Projekts, das Warten auf die Zuweisung einer Referenzperson, Änderungs- und Ergänzungsanträge, Krankheitsfälle von Beamten und verschiedene andere Faktoren. In der Praxis kann es Jahre dauern, bis einige Genehmigungen erteilt werden – fügt Ivas hinzu.

Regionale Unterschiede und die problematischsten Gebäude

In verschiedenen Teilen Kroatiens gibt es erhebliche Unterschiede in der Anzahl der Anträge und der Arten von Bauvorhaben. Dalmatien und Istrien führen bei der Erteilung von Genehmigungen für touristische Einrichtungen – Villen mit Pools, Campingplätze, Gasthäuser und Wohnanlagen – während im Rest des Landes der Druck für Bauvorhaben nicht so ausgeprägt ist.

Laut Ivas sind die längsten Wartezeiten für Genehmigungen für Gebäude, die bestimmte problematische Merkmale aufweisen.

– Dies sind Objekte, bei denen die Bestimmungen des Raumplans flexibel in Bezug auf Höhe, Anzahl der Stockwerke, Quadratmeterzahl oder Zufahrtsstraßen interpretiert werden. Am häufigsten handelt es sich um Wohngebäude, die zum Verkauf von Wohnungen bestimmt sind – sagt Ivas.

Eine zusätzliche Komplikation entsteht durch die Verordnung über einfache Gebäude und Arbeiten, die oft falsch interpretiert wird.

– Jede bauliche Intervention, die die Struktur, die Quadratmeterzahl oder die Offenheit des Objekts verändert, erfordert eine Baugenehmigung. Ein Haus kann nicht ’nur ein bisschen illegal‘ sein – es ist entweder illegal oder nicht – warnt Ivas.

Bringt das neue Gesetz Änderungen?

Im Jahr 2025 wird ein neues Baugesetz erwartet, aber es gibt noch keine konkreten Informationen über seinen Inhalt. Dennoch weist Ivas darauf hin, dass Verbesserungen detailliertere Raumpläne, weniger Bürokratie, größere Verantwortung für den Hauptplaner und erhöhte Investitionen in die Projektdokumentation umfassen könnten.

Langfristig ist es entscheidend, die verpflichtende Erstellung von Ausführungsprojekten und die Implementierung von BIM (Building Information Modeling)-Systemen einzuführen.

– Die heutige Software ermöglicht eine detaillierte Kontrolle aller Aspekte des Bauens, bevor die Arbeiten beginnen, wodurch Fehler und Überraschungen auf der Baustelle minimiert werden – schließt Ivas.

Letztendlich kann eine bessere Vorbereitung und Modernisierung der Verfahren den Prozess der Genehmigungserteilung erheblich beschleunigen und zu einem besseren Bau in Kroatien beitragen.