Geschrieben von: Stjepan Lović, Anwalt, Kanzlei Grubišić & Lović & Lalić
Laut öffentlich zugänglichen Daten besitzt die Republik Kroatien mehr als 7000 Wohnungen, was sie zum größten Einzelbesitzer von Wohnimmobilien macht. Basierend auf dem Gesetz über die Verwaltung von Immobilien und beweglichem Eigentum, das im Dezember 2023 in Kraft trat, wurde die Verwaltung der staatlichen Wohnungen der Staatlichen Immobiliengesellschaft anvertraut. Die von dieser Gesellschaft verwalteten Wohnungen variieren in Zweck und Nutzung, und die Mietbeträge hängen von der Grundlage ab, auf der die Wohnung genutzt wird. Die Klassifizierung von Wohnungen nach bestimmten Kriterien bedeutet jedoch nicht, dass der Staat es geschafft hat, den Status aller Wohnungen oder Gewerbeflächen in seinem Eigentum zu bestimmen und zu regeln, wie die Bürger täglich erleben.
Es gibt nämlich eine große Anzahl von verlassenen Räumen, die von niemandem genutzt werden, die sich aufgrund mangelnder Wartung in einem ziemlich schlechten Zustand befinden und für die der Staat als Eigentümer ihren Zweck noch nicht bestimmt hat, was ungewiss macht, wann diese Immobilien auf den Markt kommen. Die gleiche Situation gilt für staatseigene Wohnungen. Sie sind in der Regel verlassen, abgeschlossen und ungenutzt, und als solche werden sie oft zu einer Quelle von Schäden für andere Wohnungen in diesem Gebäude. Dieser Zustand der Räume und Wohnungen im Eigentum des Staates gefährdet die Sicherheit anderer Wohnungen und deren Eigentümer, behindert sie in der Nutzung und im Besitz ihrer eigenen Immobilien und mindert letztendlich das Erscheinungsbild des gesamten Gebäudes.
Miteigentümer sind verantwortlich
Kann der Staat als Miteigentümer eines Gebäudes zu aktiven Maßnahmen gezwungen werden? Oft ist das Fehlen von Zustimmung oder die Schwierigkeit, eine solche Zustimmung vom Staat zu erhalten, der Grund, warum Gebäude nicht renoviert und modernisiert werden. Das Gesetz über die Verwaltung und Instandhaltung von Gebäuden (ZUOZ), das am 1. Januar 2025 in Kraft trat und nur 69 Artikel umfasst, regelt den Bereich der Gebäudeverwaltung und -instandhaltung, die Beziehungen zwischen den Teilnehmern im Bereich der Gebäudeverwaltung, die Gebäudeverwaltung selbst sowie die Rechte, Pflichten und Verantwortlichkeiten der Miteigentümer, Vertreter der Miteigentümer und Gebäudemanager. Wir erleben schlecht gewartete Fassaden von Gebäuden und häufige Situationen, in denen Teile der Fassade auf die Straße fallen, was Schäden für Passanten und Fahrzeuge verursachen kann.
Das Gesetz besagt eindeutig, dass für Schäden an Dritten alle Miteigentümer des Gebäudes und der Verwalter gesamtschuldnerisch haften, aber auch, dass der Verwalter von der Verantwortung befreit werden kann, wenn er nachweist, dass er zuvor schriftlich den Miteigentümern die notwendigen Arbeiten zur Beseitigung der Gefahr vorgeschlagen hat und die Miteigentümer einen solchen Vorschlag nicht akzeptiert haben.
Warum hat das Gesetz die Miteigentümer, die einen solchen Vorschlag angenommen haben, nicht von der Verantwortung befreit, aber aufgrund der Unfähigkeit, die gesetzlich erforderliche Mehrheit der Stimmen zu erreichen, wurde der Vorschlag nicht angenommen? Tatsache ist, dass die Miteigentümer für den Zustand der Gebäude verantwortlich sind, aber die Verantwortung sollte nur bei den Miteigentümern liegen, die die Zustimmung zu irgendwelchen Arbeiten behindern, weshalb die Gebäude nicht gewartet werden und weiter verfallen.
Probleme mit der Mehrheit
Es ist auch eine Tatsache, dass der Staat selten auf Miteigentümerversammlungen reagiert, was es schwierig, fast unmöglich macht, eine Entscheidung zu treffen, die eine qualifizierte Mehrheit der Unterschriften erfordert. Zum Beispiel sieht das Gesetz vor, dass eine qualifizierte Mehrheit erforderlich ist, um eine Entscheidung über die Investitionsinstandhaltung zu treffen, die Aktivitäten umfasst, die darauf abzielen, die gestalteten oder erreichten Eigenschaften des Gebäudes zu verbessern, für die es notwendig ist, Mittel bereitzustellen, die die Rücklagen übersteigen, die die Miteigentümer während eines Jahres zu zahlen verpflichtet sind.
Laut Gesetz ist eine qualifizierte Mehrheit der Miteigentümer die Mehrheit der Miteigentümer, die mehr als achtzig Prozent der Gesamtwertfläche des Gebäudes besitzen, für Gebäude, bei denen die Miteigentumsanteile nicht bestimmt sind, oder Miteigentümer, die mehr als achtzig Prozent der im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile besitzen. Angesichts der Tatsache, dass die Rücklagen im Allgemeinen niedrig sind, kann ohne Zustimmung zur Erhöhung der Rücklage keine ernsthafte Investition in das Gebäude getätigt werden. Eine solche Zustimmung ist schwer zu erhalten, da eine kleine Anzahl von Miteigentümern nicht bereit ist, sie zu unterschreiben oder überhaupt nicht auf die Miteigentümerversammlung reagiert.
Das Gesetz enthält keine Lösung
Daher wäre es notwendig, dass das Gesetz regelt, dass die Mehrheit nur aus der Anzahl der Miteigentümer gezählt wird, die an der Miteigentümerversammlung teilnehmen, vorausgesetzt, sie wurden ordnungsgemäß und rechtzeitig eingeladen. Oder Anträge beim kommunalen Inspektor einzureichen, um eine Entscheidung zu erhalten, die die Miteigentümer anordnet, bestimmte Arbeiten durchzuführen. Dann würde eine solche Entscheidung die vorherige Einholung der notwendigen Entscheidung der Miteigentümer ersetzen.
Zum Beispiel besagt Artikel 7, Absatz 6 der Entscheidung über die kommunale Ordnung der Stadt Zagreb, dass, wenn die äußeren Teile des Gebäudes nicht gewartet und in Ordnung sind, der kommunale Inspektor den Eigentümer, Nutzer oder Verwalter des Gebäudes anweisen wird, die festgestellten Mängel zu beseitigen. Es wäre interessant zu bestimmen, wie viele solcher Anordnungen vom kommunalen Inspektorat erlassen wurden? Aber es ist sicherlich eine Tatsache, dass der schlechte Zustand der Gebäude in erster Linie die Schuld und Verantwortung ihrer Miteigentümer ist.
