Dynamik des Immobilienmarktes, Qualitätsinvestitionen gefragt

Colliers Kroatien veröffentlicht traditionell Marktanalysen, und der neueste Überblick über den Immobilienmarkt für 2024 wurde auf der RE:D-Konferenz vorgestellt. Laut dem Bericht und den Analysen der Colliers-Experten bleibt der kroatische Immobilienmarkt dynamisch, wobei die Nachfrage oft das Angebot übersteigt, wenn es um Qualitäts- und große Investitionsmöglichkeiten in fast allen Sektoren der gewerblichen Immobilien geht. Das gesamte Volumen der Investitionsgeschäfte im Jahr 2024 belief sich auf etwa 250 Millionen Euro.

Signifikante Aktivitäten inländischer und regionaler Investoren

Trotz des Rückgangs des Volumens der Investitionsgeschäfte im kroatischen gewerblichen Immobilienmarkt im Jahr 2024 wurden signifikante Aktivitäten unter inländischen und regionalen Investoren verzeichnet, insbesondere im Segment kleinerer und mittelgroßer Investitionen. Größere internationale Investoren stehen vor einer begrenzten Anzahl großer und ausreichend vorbereiteter Projekte, insbesondere solcher mit einem Wert von über 100 Millionen Euro oder solchen, die Hotelimmobilien mit mehr als 150 Zimmern betreffen. Bemerkenswerte Transaktionen fanden im Bürosektor statt und umfassen den Verkauf des verbleibenden CPI-Portfolios in Zagreb, einschließlich Hoto Business Tower, Zagrebtower und Grand Center, während kleinere Transaktionen im Hotelsektor verzeichnet wurden, wie der Verkauf von Termi Sveti Martin, Hotel Aristos, Berkeley Hotel und Hotel Miramar.

– Trotz des geringeren Transaktionsvolumens gibt es weiterhin eine starke Nachfrage nach Qualitätsinvestitionsmöglichkeiten auf dem Markt. Zagreb bleibt das Zentrum der Investitionstätigkeit und macht etwa 60 % des gesamten Transaktionsvolumens aus, wobei die höchste Anzahl an Transaktionen im vergangenen Jahr im Büroimmobilienmarkt stattfand – betonte Ivan Laljak, Leiter der Abteilung für Investitionsgeschäfte bei Colliers Kroatien.

Bei der Diskussion über den Büroimmobiliensektor bleibt die Leerstandsquote im Bürosektor in Zagreb auf historisch niedrigen Niveaus, weshalb die Mietpreise langsam steigen.

– Der Büromarkt in Kroatien zeigt eine außergewöhnliche Dynamik, mit kontinuierlich hoher Nachfrage nach Class A Büros, aber das Angebot an neuen, hochwertigen Class A Büroflächen hält mit dieser Nachfrage nicht Schritt. Daher ist es nicht überraschend, dass die historisch niedrige Leerstandsquote bei weniger als 2 Prozent liegt. Dies hat zu einem Anstieg der Mietpreise geführt, die jetzt zwischen 16,5 und 18,5 €/m² pro Monat liegen. Wir können sagen, dass Zagreb der dominierende Markt bleibt, aber das Interesse an hochwertigen Büros wächst auch in regionalen Zentren – erklärte Petra Mann, Leiterin der Abteilung für Bewertung und Investitionsberatung bei Colliers Kroatien.

Wir erleben auch eine weitere Entwicklung im Bereich der Logistik- und Lagerimmobilien, wobei die Haupttreiber der Nachfrage Einzelhandelsketten, Distributoren, 3PL und E-Commerce sind.

– Der Logistiksektor in Kroatien bleibt einer der aktivsten auf dem Markt, mit kontinuierlicher Entwicklung neuer Projekte. Derzeit befinden sich mehr als 230.000 m² neuer Lagerkapazität im Bau, während weitere 565.000 m² in der Planungsphase sind. Zagreb führt weiterhin in der Entwicklung, aber auch ein zunehmendes Interesse und Entwicklungen werden in den Industriegebieten von Kukuljanovo bei Rijeka und Dugopolje bei Split verzeichnet – fügte Mann hinzu.

Die Mietpreise in diesem Sektor von hochwertigen Logistik- und Lagerflächen liegen zwischen 6,5 und 7 €/m², während die Leerstandsquote mit 2,5 Prozent niedrig bleibt, was darauf hinweist, dass es Raum für weitere Entwicklungen gibt. Veränderungen im Verbraucherverhalten verändern die Konzepte großer Einkaufszentren, wo ein zunehmender Anteil von Lifestyle-Angeboten und Gastgewerbe eingenommen wird. In dieser Hinsicht bemühen sich Einkaufszentren, ihren Besuchern ein Erlebnis zu bieten, das auf hochwertigen Lebensmittelangeboten und Unterhaltungsinhalten basiert, was zu einem Schlüsselfaktor für ihren Erfolg geworden ist. Kleinere Einkaufszentren haben ein erfolgreiches Modell, die sogenannten Nachbarschaftszentren, gefunden, für die es noch Raum für Entwicklungen gibt. Dieses Modell basiert auf praktischem Einkaufen für die alltäglichen Bedürfnisse der Besucher.

Tourismus in Kroatien 2024: Rekordübernachtungen und neue Projekte

Im Jahr 2024 überstieg die Anzahl der Ankünfte und Übernachtungen die Rekordwerte von 2019, mit 25,5 Millionen Übernachtungen in Hotels, was einem Anstieg von 3,3 Prozent im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Die Saisonalität bleibt hoch, wobei 56 Prozent der Übernachtungen im Juli und August stattfinden. Der größte Marktanteil kommt aus Deutschland, Slowenien und Österreich, während die Übernachtungen aus neuen Märkten und inländischen Touristen einen Anstieg von fast acht Prozent verzeichneten.

– Kroatien setzte seinen Wachstumstrend im Tourismus- und Luxusimmobiliensektor im Jahr 2024 fort. Diese Entwicklung bestätigt, dass unser Ziel nicht nur für Touristen, sondern auch für Investoren attraktiv ist, die das erhebliche Potenzial erkennen. In den kommenden Jahren erwarten wir weiteres Wachstum im Luxussegment, mit zahlreichen Projekten, die das touristische Angebot weiter bereichern und die Wettbewerbsfähigkeit Kroatiens auf globaler Ebene erhöhen werden – sagte Mann.

Ein immer relevantes Thema – der Wohnimmobilienmarkt in Kroatien wächst weiterhin, wobei die Anzahl der erteilten Baugenehmigungen im Vergleich zum Vorjahr um 8,5 Prozent gestiegen ist. Darüber hinaus hat die Kroatische Nationalbank Maßnahmen ergriffen, um Wohnkredite zu begrenzen, um die Risiken einer übermäßigen Verschuldung der Haushalte zu reduzieren, was für viele Familien zu einem zentralen Thema geworden ist.

Im Rahmen des ehrgeizigen Wohnplans 2030 plant die Regierung, die Entwicklung von erschwinglichem und nachhaltigem Wohnraum durch eine Reihe von finanziellen, steuerlichen und umweltfreundlichen Maßnahmen zu fördern. Gute Nachrichten für Käufer kommen auch mit der Senkung der Zinssätze für Wohnkredite, die von mehreren Banken gesenkt wurden, was den Zugang zum Eigenheim erleichtert. Zahlreiche neue Projekte in ganz Kroatien sind bereits im Bau. Zu den größten gehören die Museum Residence in Zagreb, das Franc-Projekt mit 127 Wohneinheiten und Luxusprojekte in Poreč, Split, Pula und Umag.

Der gewerbliche Immobilienmarkt in Kroatien zeigt trotz eines geringeren Transaktionsvolumens weiterhin eine starke Nachfrage, insbesondere nach Qualitätsprojekten, was Hoffnung auf die Rückkehr größerer Investitionen im Jahr 2025 gibt. Angesichts der Wachstumsdynamik der Logistik- und Büroflächen sowie des wachsenden Interesses am Einzelhandel bleibt Kroatien ein Schlüsselziel für Investitionen.

– Angesichts des kontinuierlichen Wachstums der Nachfrage nach hochwertigen Immobilien und Investitionsprojekten glauben wir, dass Kroatien weiterhin inländische und ausländische Investoren anziehen wird, die den langfristigen Wert unseres Marktes erkennen – schließt Ivan Laljak.