Ruinen scheinen, als würden sie niemals aus der Landschaft des Landes, in dem wir leben, verschwinden. Von der Hauptstadt und Banovina, wo die Erdbebenwiederherstellung im Gange ist, bis nach Slavonien, Lika und dem Küstenhinterland, wo die Narben des Krieges noch sichtbar sind, und zu großen verlassenen Fabriken, Militär- oder Hotelkomplexen in Istrien, Dalmatien, Kvarner und Zagreb haben die lokalen Gemeinschaften seit Jahren, mit unterschiedlichem Erfolg, nach Sanierung und Umnutzung gesucht – praktisch gibt es keine Ecke Kroatiens, in der man nicht einige traurige beschädigte oder verlassene Immobilien, die auf bessere Tage warten, sehen kann. Während die Schäden durch das Erdbeben und zuvor durch den Krieg mit erheblicher staatlicher Unterstützung repariert werden, wurden verlassene Fabriken, Hotels und Resorts den Städten und Gemeinden überlassen, die größtenteils versuchen, selbst Investoren zu finden, die an der Revitalisierung dieser brownfield-Standorte interessiert sind.
Freiwillig im Register
Die Anzahl solcher Standorte in Kroatien wird durch Daten aus dem Register der brownfield-Flächen veranschaulicht, das 2018 eingerichtet und 2023 aktualisiert wurde. Es ist öffentlich online verfügbar und leicht zu navigieren, was potenziellen Investoren einen guten Einblick in die nationalen brownfield-Potenziale bietet – es enthält derzeit 522 Standorte aus 17 Landkreisen und der Stadt Zagreb als unabhängige Stadteinheit mit Landkreisstatus. Dies bedeutet jedoch nicht, dass dies alle Standorte sind, da sie freiwillig von den zuständigen Raumplanungsinstituten der Landkreise und einer kleineren Anzahl von Nutzern aus Städten und Gemeinden sowie von Entwicklungsagenturen der Landkreise in das Register eingetragen werden. Professor Dalibor Carević von der Fakultät für Bauingenieurwesen in Zagreb wies darauf hin, dass in den Küstenlandkreisen etwa tausend brownfield-Standorte aufgeführt sind.
Von den im Register gemeldeten Standorten wurden 13 realisiert, 77 teilweise realisiert und 432 sind aktiv. Somit zeigt das Maß an inländischem totem Kapital, dass die Revitalisierung für weniger als zwanzig Prozent der brownfield-Standorte aus dem Register, das vor sieben Jahren initiiert wurde, aktiviert wurde und dass in der Zwischenzeit kaum 2,5 Prozent aller gemeldeten Standorte vollständig renoviert wurden. Und dies sind nur die im Register gemeldeten Standorte.
– Eine besondere Herausforderung besteht darin, dass die Aufgabe vieler Räume und Gebäude das Ergebnis erheblicher struktureller Veränderungen in den letzten dreißig Jahren ist, einschließlich Veränderungen in der Staatsstruktur, Kriegszerstörung, wirtschaftlichem Übergang und Abwanderung. Diese Prozesse haben dazu geführt, dass viele Immobilien nicht mehr für ihre ursprünglichen Zwecke genutzt werden, was nicht nur Gebäude, sondern auch das zugehörige Land und die Infrastruktur umfasst – so bewerteten sie im zuständigen Ministerium.
Unschätzbare Sanierungskosten
Die Finanzierung dieser Projekte liegt in der Verantwortung des Ministeriums für regionale Entwicklung und EU-Fonds, sodass das Ministerium für Bauwesen dafür zuständig ist, die Aktivierung von brownfield-Flächen aus regulatorischer Sicht zu fördern. Zu diesem Zweck wurde eine Methodik zur Analyse/Studie des aktuellen Zustands ungenutzter Flächen und öffentlicher Zweckgebäude erstellt, die den Städten und Gemeinden helfen soll, ein Inventar zu erstellen und bestehende ungenutzte Immobilien zu bewerten, wobei der aktuelle Zustand im Raum, der historische Kontext und die Nutzungsmöglichkeiten berücksichtigt werden, um ihre neue Bestimmung und Inhalte leichter zu definieren.
Dies ist jedoch nur eine Seite der Medaille. Nach guten Absichten und formulierten Ideen, wie ein bestimmtes Gebiet gestaltet werden kann, die auf lokaler Ebene entstehen, treten Schwierigkeiten bei der Umsetzung auf. Viele dieser Standorte sind nämlich kontaminiert, und die Kosten für die Sanierung sind daher unschätzbar, was es schwierig macht, qualitativ hochwertige Investoren anzuziehen. Wie Professor Carević warnte, fehlen Kroatien derzeit Vorschriften, die den Umgang mit industriell kontaminiertem Boden, die Klassifizierung der Kontamination und die Baumöglichkeiten je nach Kontaminationsgrad definieren.
Acht schwarze Flecken
Daher können Sanierungskosten private Investoren abschrecken, und sicherlich werden sie nicht von der Tatsache angezogen, dass viele Standorte von potenziellem Interesse unlösbare Eigentumsverhältnisse haben.
– In Kroatien gibt es eine große Anzahl kontaminierter brownfield-Standorte, insbesondere in ehemaligen Industrie- und Militärkomplexen, aber es gibt keine Studien, die Daten über den Kontaminationsgrad liefern. Laut dem Abfallwirtschaftsplan der Republik Kroatien wurden acht sogenannte schwarze Flecken extrem kontaminierter Gebiete identifiziert. Ein Beispiel für die Sanierung des Stahlwerks Notodden in Norwegen zeigt, dass die Sanierung Millionen von Euro kosten kann. Bisher wurden 1,82 Millionen Euro für ein Viertel des Gebiets ausgegeben, und es wird geschätzt, dass für den Rest weitere 3,04 Millionen Euro benötigt werden – bemerkte Carević.
Kontaminierter Boden kann Schwermetalle, Erdölderivate und andere gefährliche Substanzen enthalten, die die Gesundheit und die Umwelt bedrohen, sodass in einigen Fällen möglicherweise notwendig ist, solchen Boden während des Sanierungsprozesses zu entfernen. Professor Carević betonte, dass dies ein zusätzliches Problem darstellen würde, da wir nicht über die notwendigen Kapazitäten zur Entsorgung von hoch kontaminiertem Boden verfügen.
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Fall von der Küste
Ein gutes Beispiel für einen brownfield-Standort mit Eigentumsproblemen und potenzieller massiver Bodenverunreinigung ist die Dalmacija-Fabrik in Dugi Rat. Sie wurde 2000 nach fast neunzig Jahren Produktion geschlossen, 2009 abgerissen, und ein Hügel aus Schlacke und Bauschutt bleibt an der Spitze des Punktes. Das ist das, was sichtbar ist, und Schätzungen deuten darauf hin, dass in nur dreißig Jahren Betrieb fast 1,7 Millionen Kubikmeter Schlacke ins Meer gekippt wurden.
– Es gibt Potenzial für die Entwicklung der städtischen Regeneration. Brownfield-Standorte können in Wohnviertel, Geschäftsgebiete oder öffentliche Räume umgewandelt werden, wie zum Beispiel in Notodden, Norwegen – bemerkte der Professor.
Trotz der Tatsache, dass die Sanierungskosten manchmal die Investitionen in greenfield-Standorte übersteigen können und dass die lokalen Regierungen oft nicht ausreichend befähigt sind, die Sanierung von brownfield-Standorten durchzuführen, ist die Situation in Kroatien nicht einheitlich, da es auch erfolgreiche Projekte gibt. Die Städte Zagreb und Rijeka haben einige komplexe Standorte renoviert oder machen gute Fortschritte bei der Renovierung, die als Modell für andere Gemeinden und Städte dienen könnten.
Zagreb Revitalisierung
Der Start des Revitalisierungsprojekts von Paromlin, oder dessen Umwandlung in ein soziokulturelles Zentrum zusammen mit einer neuen Stadtbibliothek, prägte das vergangene Jahr in Zagreb. Wie sie für Lider von der Stadt angaben, beträgt der Gesamtwert des Projekts 94,5 Millionen Euro, von denen 30 Millionen ein Darlehen von der Europäischen Investitionsbank sind, und der verbleibende Betrag soll durch die Umsetzung von EU-Mechanismen gesichert werden. Der Plan sieht vor, bis 2027 einen neuen multifunktionalen urbanen Raum zu schaffen, der 36.000 Quadratmeter umfasst. Zu den Projekten, die die derzeitige Stadtregierung während ihrer Amtszeit initiieren möchte, hebt die Stadt Zagreb die Stadtprojekte Zagrepčanka, Sljeme Sesvete, Gredelj und den Hauptbahnhof hervor. Für die Revitalisierung des Gebiets Zagrepčanka, einem Komplex mit einer Bruttogröße von 55.292 und einer Nutzfläche von 42.532 Quadratmetern, sind vorbereitende Aktivitäten im Gange: Architekturdokumentation und eine Denkmalstudie wurden erstellt, und ein Projektprogramm wird entwickelt. Das Gebiet der Gredelj-Waggonfabrik und der Hauptbahnhof sollen zu einem gemeinsamen Raum verbunden werden, und derzeit werden diese beiden Projekte zusammengeführt, während die Vorbereitungen für einen öffentlichen städtebaulichen-architektonischen Wettbewerb im Gebiet Sljeme Sesvete im Gange sind.
– Das Gredelj-Gebiet umfasst eine Fläche von 25,6 Hektar. Es ist geplant, ein neues gemischt genutztes Stadtzentrum mit öffentlichen, sozialen, kulturellen, geschäftlichen, Wohn- und Freizeiteinrichtungen zu gestalten. Die geplante Lösung sollte die beste Verkehrs- und Raumverbindung des historischen Zentrums der Unterstadt mit Trnje und anderen Siedlungen südlich der Eisenbahn bieten, sowie die Modernisierung und strukturelle Transformation geschützter wertvoller Teile des kulturellen Erbes – kündigte die Stadt Zagreb an.
Rijeka Renovierungen und Umnutzung
In Rijeka sind sie stolz auf das abgeschlossene Projekt der Renovierung und Umnutzung des industriellen Komplexes Rikard Benčić in ein städtisches Kulturzentrum. Heute gibt es in diesem künstlerischen Viertel das Museum für moderne und zeitgenössische Kunst (MMSU), das Stadtmuseum von Rijeka, das Kinderhaus und ein neues Gebäude der Stadtbibliothek von Rijeka, das Ende 2023 eröffnet wurde. Auch während der Amtszeit der aktuellen Regierung in Rijeka wurde die Renovierung und Umnutzung des ehemaligen Heizwerks der Rijeka Papierfabrik in Sinergan – einen Inkubator für kreative Technologien und die IT-Branche – abgeschlossen.
– Das Revitalisierungsprojekt des ehemaligen Rikard Benčić-Fabrikkomplexes und die Schaffung eines künstlerischen Viertels ist eine der größten Investitionen in die kulturelle Infrastruktur in der Geschichte Kroatiens. Die Renovierung des MMSU-Gebäudes, die erste Phase, wurde aus dem Budget der Stadt Rijeka mit etwa 900.000 Euro finanziert. Die Renovierung des Zuckerpalastes kostet etwa acht Millionen Euro und wird mit europäischen Mitteln finanziert. Das Kinderhaus und die Stadtbibliothek von Rijeka wurden im Rahmen des europäischen Projekts ‚Revitalisierung des Benčić-Komplexes – Ziegel und T Objekt‘ eingerichtet. Der Gesamtwert dieses gesamten Projekts liegt bei etwas über 21 Millionen Euro. Die Gestaltung der öffentlichen Bereiche und der Bau der zugehörigen Infrastruktur innerhalb des ehemaligen Rikard Benčić-Fabrikkomplexes kosten etwa 10.100.000 Euro – berichteten die Stadtbehörden von Rijeka stolz an Lider.
Es stört nicht, wenn es etwas zu zeigen gibt, und wenn die Erfahrung in diesen Projekten etwas gelehrt hat, wird es auch in Zukunft Material für Lob geben. Nämlich, unter den prioritären Stadtprojekten in Rijeka sind die brownfield-Standorte Exportdrvo und Teatrino. Letzterer ist ein ehemaliges Holzlager am maritimen Gut, das in den letzten Jahren zu einem Standort für verschiedene Veranstaltungen geworden ist, während Teatrino für kulturelle Inhalte für die Arbeiter von Rikard Benčić gedacht war. Mit Investitionen ist geplant, Exportdrvo in eine moderne Bühne umzuwandeln, während Teatrino energetisch renoviert werden soll.
Allerdings zeigen die Daten aus dem Register der brownfield-Flächen, dass es für jede erfolgreiche Revitalisierung solcher Standorte in Kroatien vier erfolglose gibt. Riesige ökologische Probleme, wie die in Dugi Rat in Dalmatien, oder Meinungsverschiedenheiten über den Zweck des Raums, wie die Kämpfe um Pulas Muzil, prägen und werden weiterhin brownfield-Investitionen in Kroatien prägen. Es wäre vorteilhaft, klare Regeln für diese Verfahren festzulegen, solange sie nicht vorgeschrieben sind, werden skrupellose Opportunisten in trüben Gewässern fischen können.
