Wer verliert und gewinnt beim Mieten von Villen, Zimmern und Wohnungen?

In den letzten Wochen berichteten die Medien über die Gesamtkosten von fiskalischen und parafiskalischen Abgaben für Wohnungseigentümer nach rechtlichen Änderungen. Wie uns jedoch mitgeteilt wurde, schlich sich zu Beginn ein Fehler ein, den die Medien weiterhin wiederholten. Nämlich, jemand hatte die Kosten von Internet Reiseagenturen (Englisch: online travel agency, OTA), die Vermieter als Provision für Buchungen zahlen, die über die Agenturen, bei denen sie ihre Unterkünfte bewerben, getätigt werden. Bei fiskalischen und parafiskalischen Verpflichtungen können wir jedoch nur die Mehrwertsteuer auf die Provision, nicht die Provision selbst einbeziehen.

Kostenberechnung

Darauf wies der Präsident des Verbands Save Small Family Renters (SMOI) Vedran Tomić hin, und seine Mitarbeiterin Marina Đukanović schickte uns eine Berechnung der fiskalischen und parafiskalischen Kosten, die nur die Mehrwertsteuer auf die Provision an die Agenturen, nicht die Provision selbst, umfasst. In dieser Berechnung sind neben den staatlichen Abgaben auch Daten zu anderen Kosten enthalten, die Vermieter zahlen müssen. Wenn wir alle (staatlichen Abgaben, an Agenturen gezahlte Provisionen, Nebenkosten, Verbrauchsmaterialien, Reinigung, Werbung…) betrachten und Abschreibungen sowie unsere eigene Arbeitskraft hinzuzufügen, werden wir sehen, dass kein Gewinn vorhanden ist und sogar ein Verlust möglich ist. Zum Beispiel beträgt die Einkommensteuer für eine 60 Quadratmeter große Wohnung mit vier Betten und einem Zustellbett 400 Euro (100 Euro pro Bett, ohne das zusätzliche), und die Grundsteuer von fünf Euro pro Quadratmeter (von 0,6 bis acht Euro, je nach Gemeinde) für diese 60 Quadratmeter beläuft sich auf 300 Euro. Die an Agenturen (OTA) gezahlte Provision sollte separat behandelt werden. Wenn die genannte Wohnung ein Jahreseinkommen von 10.000 Euro generiert und Đukanović angibt, dass mindestens die Hälfte davon von Vermietern mit Hilfe von Agenturen erzielt wird (also 5.000 Euro), beträgt die Provision 15% (in diesem Fall 750 Euro). Dieser Posten geht in die regulären Ausgaben ein, aber Vermieter zahlen auch Mehrwertsteuer auf diese Provision (nicht die Agenturen), was eine zusätzliche Steuerlast von 187,5 Euro hinzufügt. Somit betragen die gesamten fiskalischen Kosten 887,5 Euro. Allein in Bezug auf die Steuer zahlt der Vermieter 8,9% des Gesamteinkommens. Danach folgen die parafiskalischen Kosten. Eine davon ist die Touristenmitgliedsgebühr, die 5,98 Euro beträgt, also in unserem Fall für vier Betten und ein zusätzliches (2,99 Euro) insgesamt 26,91 Euro. Fügen wir die Touristen (Übernachtungs-)Gebühr von 280 Euro (70 Euro pro Bett, ohne das zusätzliche) und die RTV-Gebühr von 127 Euro, erhöhte Nebenkosten von 240 Euro und zusätzliche Rücklagenkosten von 600 Euro hinzu – insgesamt beläuft sich dies auf 1.273,91 Euro an parafiskalischen Kosten, und deren Anteil an 10.000 Euro Einkommen beträgt 12,7%.

Wenn wir die gesamten fiskalischen und parafiskalischen Kosten summieren, beläuft sich dies auf 2.161,5 Euro, oder deren Anteil am Einkommen beträgt 21,61%. Und das ist noch nicht alles: Von anderen Kosten müssen Vermieter bei der Beschaffung und Zahlung von Nebenkosten, Materialien, Reinigung und anderen Mehrwertsteuer zahlen, die laut der Berechnung von SMOI etwa 900 Euro beträgt, sodass die Gesamtkosten für staatliche Abgaben auf 3.059,4 Euro oder 30,6% des Gesamteinkommens steigen. Erst dann folgen andere Kosten: die bereits erwähnte Provision an Online-Reiseagenturen von 750 Euro, betriebliche Geschäftskosten (Nebenkosten, Verbrauchsmaterialien, Reinigung, Werbung usw.), die laut SMOI 2.700 Euro erreichen, und die reguläre jährliche Wartung von 900 Euro (Dienstleistungen, Austausch von Inventar und Ausrüstung usw.). Dies summiert sich auf 4.350 Euro an Kosten. Wenn wir fiskalische und parafiskalische Abgaben hinzufügen, erreicht es bereits ernsthafte 7.411,5 Euro. Laut dieser Berechnung bleibt dem Vermieter einer Wohnung ein Betrag von 2.590,60 Euro. Dies ist das, was vor Abschreibungen und dem Wert ihrer eigenen Arbeitskraft verbleibt, aber wenn wir die Abschreibungen, die etwa 2.500 Euro betragen, und den Wert ihrer eigenen Arbeitskraft von 1.500 Euro einbeziehen, gibt es wirklich keine Berechnung, zumindest gemäß den uns von SMOI übermittelten Daten.

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Vedran Tomić, Präsident des Verbands Save Small Family Renters (SMOI)

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Grundsteuer

Vielleicht hat jemand eine andere Berechnung, aber in dem, was uns präsentiert wurde, wurde alles berücksichtigt. Die Frage ist, ob jemand gewöhnliche (nicht steuerliche) Kosten als höher oder niedriger darstellen wird, aber wir dürfen nicht vergessen, dass alles in den letzten Jahren teurer geworden ist. Ein wichtiger Faktor ist sicherlich, in welcher Gemeinde sich der Vermieter befindet oder wie hoch die Grundsteuer ist (in unserem Beispiel beträgt sie fünf Euro pro Quadratmeter, kann aber auch 0,60 Euro betragen, wie in den meisten Gemeinden, und sogar acht Euro). Wir wissen auch, dass die Saison in den letzten Jahren länger war, sodass die Wohnung in unserem Beispiel ein paar tausend Euro mehr verdienen könnte, aber es ist sicher, dass kleine Vermieter aufgrund der neuesten steuerlichen Lösungen nicht die glücklichsten sind.

Tomić behauptet, dass die kürzlich veröffentlichte Berechnung von Finanzminister Marko Primorac bezüglich des geschätzten Einkommens und der Belegung von Wohnungen nicht das reale Bild des tatsächlichen Einkommens aus zusätzlichen Aktivitäten für die meisten kleinen Vermieter widerspiegelt. Der Minister präsentierte seine Berechnung bei der Vorstellung des Pakets von Steuergesetzen zur Immobilienbesteuerung (Belegung von 200 Tagen mit einem durchschnittlichen Wohnungspreis von 200 Euro). Tomić betont, dass sie nicht alle steuerlichen und anderen Abgaben umfasst und nicht die tatsächliche Steuerlast für kleine Vermieter widerspiegelt.

Langfristige = Kurzfristige Vermietung

Der Verband Save Small Family Renters führte eine Umfrage unter seinen Mitgliedern durch, die zeigte, dass die meisten von ihnen ein oder zwei Wohnungen mit einer durchschnittlichen Belegung von zwischen sechzig und siebzig Tagen vermieten. Dies, sagt Tomić, steht im Einklang mit den Statistiken des Ministeriums für Tourismus und Sport und dem DZS.

– Bei dem häufigsten Grundsteuersatz von fünf Euro pro Quadratmeter und dem häufigsten Pauschalsteuersatz von einhundert Euro pro Bett beträgt die tatsächliche fiskalische und parafiskalische Belastung für kleine Vermieter etwa 30%, und bei höheren Grundsteuer- und Einkommensteuersätzen steigt diese Belastung über 35%. Im Vergleich zur tatsächlichen Steuerlast von langfristigen Vermietungen von 8,4% ist es wirklich unklar, wie das angenommene Maßnahmenpaket den Status von langfristigen und kurzfristigen Vermietungen gleichgesetzt hat, insbesondere da kurzfristige Vermietungen höhere Investitionen, einen Kategorisierungsprozess und eine Reihe anderer Verfahren zur Erlangung einer Vermietungserlaubnis erfordern, sagt Tomić.

Kleine Vermieter, die mehr als sechzig Prozent des touristischen Angebots in Kroatien ausmachen, werden versuchen, sich an die neue Situation anzupassen, sagt SMOI, aber die Maßnahmen, die von der Regierung von Premier Andrej Plenković ergriffen wurden, werden ihrer Meinung nach zu einem Rückgang des Angebots und einem Anstieg der Preise, einem Rückgang des touristischen Konsums führen, und viele Vermieter werden von Investitionen in weitere Qualitätsverbesserungen aufgrund der Angst vor weiteren Einschränkungen abgehalten.

– Obwohl ein solcher Schlag gegen die Familienunterkunft in einer langjährigen Tradition nicht verzeichnet wurde, die durch diese Reformen drastisch reduziert wird, hoffen wir, dass die Regierung ihre katastrophalen Folgen erkennt und die Teile der Steuerreform korrigiert, die die verfassungsmäßig garantierten Rechte kleiner Vermieter verletzen. Unser Verband wird Vorschläge zur Überprüfung der Verfassungsmäßigkeit der Bestimmungen des Gesetzes über die Verwaltung und Instandhaltung von Gebäuden, des Gesetzes über lokale Steuern und des Gesetzes über Gastgewerbe einreichen, bei denen wir glauben, dass sich viele Bürger und Organisationen uns anschließen werden, sagt Tomić.

Höhere Steuer nach den Wahlen?

Er betont, dass legale Vermieter sich nicht scheuen, ihren Verpflichtungen gegenüber dem Staat nachzukommen, aber sie sind von Ungerechtigkeit betroffen, weil sie dämonisiert werden, obwohl sie zur Wirtschaft beitragen, im Gegensatz zu illegalen Vermietern, die ohne steuerliche Kosten und Sanktionen operieren. Zugegeben, er erkennt an, dass die meisten Gemeinden die Pauschalsteuer auf Betten auf das niedrigste gesetzlich zulässige Niveau festgelegt haben, während einige besonderes Verständnis für kleine Familienvermieter gezeigt haben.

– Sie werden die Differenz zwischen den bestehenden und neuen, erhöhten Sätzen als Teil der kleinen Wertunterstützung für lokale Vermieter zahlen. Als negative Beispiele können wir große Städte wie Zagreb, Rijeka, Dubrovnik und Split nennen, die ihre Vermieter mit höheren Sätzen belastet haben, unabhängig davon, ob die regierende Partei oder die Opposition an der Macht ist. In Bezug auf die Grundsteuer haben die meisten Gemeinden diese Steuer auf dem bestehenden Niveau belassen, und wir können immer noch feststellen, dass sie am oberen Ende der Skala in größeren Städten und einigen Orten an der Adria liegt. Die Sätze, zu denen beide Steuern festgelegt werden, können leider jedes Jahr geändert werden, sodass es realistisch ist, ihre Erhöhung im nächsten Jahr in vielen Gemeinden vorherzusagen, insbesondere da sie kurz vor den Kommunalwahlen im Mai festgelegt wurden, betont Tomić.

Unruhe aufgrund des Gesetzes über Gebäude

Was die Auswirkungen des neuen Gesetzes über die Verwaltung und Instandhaltung von Gebäuden auf Vermieter betrifft, sagt Tomić, dass seit der Veröffentlichung der ersten Version bis heute nur Unruhe und rechtliche Unsicherheit unter Vermietern und anderen Bewohnern der Gebäude gebracht wurde. Das zuständige Ministerium für Bauwesen und die Verwaltungsabteilungen der Landkreise, die für die Registrierung neuer Wohnungen verantwortlich sind, haben keine detaillierten operativen Anweisungen erhalten, wer und wie, sagt Tomić, Unterschriften von den Eigentümern anderer Wohnungen sammelt und wer sie beglaubigt und wie.

– Auch weiß niemand, wie unmittelbare Nachbarn bestimmt werden, und weder Verwalter noch Vertreter der Bewohner wollen diese undankbare Aufgabe übernehmen. Aufgrund der unverhältnismäßigen Belastung, die ihnen durch dieses Gesetz auferlegt wird, und sogar der Möglichkeit einer Ordnungswidrigkeit, haben Dutzende von Vertretern der Bewohner in den Gebäuden resigniert. All dies führt zu einer Blockade bei der Registrierung neuer Wohnungen, die neben direkten Schäden für kleine Vermieter auch dem Staatshaushalt, der lokalen Gemeinschaft und der gesamten Wirtschaft schadet. Das reduzierte Angebot schadet den Touristen, die mit höheren Unterkunftspreisen rechnen können. Wir bemerken bereits, dass der Wert von Wohnungen und Immobilien, bei denen Nachbarn bereit sind, ihre Zustimmung zur touristischen Vermietung zu geben, gestiegen ist, schließt Tomić.

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