Hier ist, wann ein Käufer Anspruch auf eine Rückerstattung der Grundsteuer hat

Verfasst von: Stjepan Lović

Laut Daten der Steuerverwaltung wurden im Jahr 2024 insgesamt 134.841 Immobilien verkauft, wobei die höchste Anzahl in der Stadt Zagreb (18.528 Immobilien) verzeichnet wurde. Diese Daten geben nicht preis, wie viele Kaufverträge tatsächlich realisiert wurden, da die bloße Unterzeichnung eines Kaufvertrags nicht letztlich bedeutet, dass das Eigentum an der Immobilie erworben wurde. Auch die Zahlung der Grunderwerbsteuer bedeutet nicht, dass der Steuerpflichtige das Eigentum an der Immobilie erworben hat, da die relevanten Gesetze die Verpflichtung zur Zahlung der Grunderwerbsteuer nicht an die Eintragung der Eigentumsrechte im Grundbuch knüpfen.

Das Gesetz über die Grunderwerbsteuer (ZPPN) legt fest, dass die Steuerpflicht im Moment der Unterzeichnung des Vertrags oder einer anderen rechtlichen Transaktion entsteht, durch die die Immobilie erworben wird, und für ausländische natürliche oder juristische Personen, die die Zustimmung des für die Justiz zuständigen Ministers benötigen, um Immobilien in der Republik Kroatien zu erwerben, entsteht die Steuerpflicht im Moment des Erhalts dieser Zustimmung.

Mögliche Wiederherstellung des Verfahrens

Das ZPPN sieht vor, dass der Notar, nachdem er die Unterschriften auf den Dokumenten bezüglich des Verkaufs oder anderer Mittel der Veräußertung der Immobilie beglaubigt hat oder nachdem er die notarielle Urkunde erstellt hat, verpflichtet ist, spätestens innerhalb von dreißig Tagen eine elektronische Kopie des Dokuments sowie jedes andere Dokument, auf dessen Grundlage die Immobilien Transaktion erfolgt (Partnerschaftsvertrag, Vereinbarung zur Begründung von Baurechten usw.), zusammen mit der Steueridentifikationsnummer (OIB) der Verfahrensbeteiligten an das zuständige Finanzamt in dem Gebiet, in dem sich die Immobilie befindet, zu übermitteln. Dieser Akt gilt als Einreichung der Transaktion. In der Praxis kommt es jedoch nicht selten vor, dass der Erwerb der Eigentumsrechte letztlich nicht erfolgt, weil beispielsweise der Verkäufer seine vertraglichen Verpflichtungen nicht erfüllt hat, den Vertrag einseitig gekündigt hat oder das Gericht den Kaufvertrag im Rahmen eines Rechtsstreits für nichtig erklärt hat. In solchen Fällen stellt sich die Frage nach der Rückerstattung der gezahlten Grunderwerbsteuer, da die Transaktion und der endgültige Erwerb des Eigentums an der Immobilie nicht stattgefunden haben.

Nur Artikel 29, Absatz 1 des ZPPN spezifiziert die Gründe für die Wiederherstellung des Verfahrens und die Aufhebung der Entscheidung über die Festsetzung der Grunderwerbsteuer: die Kündigung des Eigentumsübertragungsvertrags im Willen der Parteien, bevor die Übertragung im Grundbuch auf den neuen Eigentümer eingetragen wird, sowie die Kündigung, Aufhebung oder Feststellung der Nichtigkeit des Vertrags durch eine gerichtliche Entscheidung. Wenn die Parteien den Vertrag einvernehmlich kündigen, nachdem der Käufer als Eigentümer der Immobilie eingetragen wurde, ist eine solche Kündigung kein Grund für die Rückerstattung der Grunderwerbsteuer, und die festgestellte Steuerpflicht würde nicht betroffen sein, selbst wenn die Entscheidung der Grundbuchbehörde die Immobilie an das Eigentum des Verkäufers zurückgibt. Wenn jedoch der Vertrag durch eine gerichtliche Entscheidung gekündigt oder aufgehoben wird, steht die vorherige Eintragung des Käufers als Eigentümer der Immobilie der Rückerstattung der Grunderwerbsteuer nicht entgegen. Ein Antrag auf Wiederherstellung des Verfahrens zur Feststellung der Grunderwerbsteuer kann innerhalb der Fristen, die im Gesetz über das allgemeine Verwaltungsverfahren festgelegt sind, insbesondere innerhalb von drei Jahren ab dem Datum der Zustellung der Entscheidung an die Partei (objektive Frist) oder dreißig Tage ab dem Datum, an dem die Gründe für die Wiederherstellung bekannt wurden oder ab dem Erwerb der Möglichkeit, neue Beweise zu verwenden (subjektive Frist), eingereicht werden.

Unvorhergesehene Situationen

Die Frage stellt sich bezüglich der gezahlten Grunderwerbsteuer in Fällen der Vertragskündigung durch einseitige Erklärung und der Kündigung des Vertrags durch Gesetz, insbesondere nach der Eintragung der Eigentumsrechte im Grundbuch auf den Namen des Käufers. Die Steuerverwaltung interpretiert die Bestimmungen des ZPPN restriktiv und erstreckt die Bestimmungen des Artikels 29 des ZPPN nicht auf Situationen, in denen der Vertrag durch Gesetz gekündigt wurde. Die Steuerbehörde hat die Auffassung vertreten, dass die Kündigung des Vertrags durch Gesetz keine Grundlage für die Wiederherstellung des Verfahrens und die Aufhebung der Entscheidung über die Festsetzung der Grunderwerbsteuer gemäß den Bestimmungen des ZPPN schafft (da die Kündigung des Vertrags durch Gesetz nicht faktisch mit der Kündigung des Vertrags im Willen der Parteien gleichgesetzt werden kann), weil gemäß den Vorschriften die Beweislast für Tatsachen, die die Steuer mindern oder beseitigen, beim Steuerpflichtigen liegt. Andererseits hat das Verfassungsgericht der Republik Kroatien in der Entscheidung Nr. U-III-6288/2016 vom 20. April 2017 zur Kündigung des Vertrags durch einseitige Erklärung entschieden, dass die Steuerbehörde alle Umstände des konkreten Falls berücksichtigen und die Bestimmungen des ZPPN, die das Entstehen der Steuerpflicht vorschreiben, nicht auf eine ‚formalistische, unflexible und mechanische‘ Weise auslegen darf.

Daher wurde trotz der rechtlichen Lücke eine einseitige Erklärung des Willens zur Kündigung des Vertrags von der Rechtsprechung als Grundlage für die Wiederherstellung des Verfahrens anerkannt, während im Falle der Kündigung des Vertrags durch Gesetz eine andere Haltung eingenommen wurde, da es keine schriftliche Spur gibt, die der Steuerbehörde als Nachweis für die Kündigung des Vertrags und als Grundlage für die Wiederherstellung des Verfahrens dienen könnte. Daher ist es wichtig, im Hinterkopf zu behalten, dass der Käufer Anspruch auf Rückerstattung der Grunderwerbsteuer hat, wenn der Kauf letztlich nicht realisiert wird. Um eine Rückerstattung der Steuer zu erhalten, ist es notwendig, das Wiederherstellungsverfahren vor der Steuerbehörde innerhalb der vorgeschriebenen Fristen auf der Grundlage eines der oben genannten Gründe einzuleiten, wobei der Steuerpflichtige gemäß den Steuervorschriften und der Rechtsprechung schriftlichen Nachweis erbringen muss, dass der Kauf nicht realisiert wurde.