Kroatische Grundsteuer: Heilmittel oder Illusion?

Höhere Grundsteuern, geringeres Wachstum der Immobilienpreise. Eine Analyse von 22 europäischen Ländern zeigt einen klaren Trend: Je geringer der Anteil der Grundsteuer am BIP, desto größer der Anstieg der Immobilienpreise seit 2015. Kroatien passt in dieses Muster: Mit einer Grundsteuer von 0,87 Prozent des BIP sind die Preise stark gestiegen (über 114 Prozent), was mit dem Trend übereinstimmt, dass niedrigere Steuern höhere Preissteigerungen begleiten.

Obwohl es Ausnahmen gibt, wie Deutschland, Österreich und Schweden mit niedrigen Steuern, aber bescheidenem Preiswachstum, oder Portugal, Polen und den Niederlanden, wo die Preise trotz höherer Steuerlasten steigen, bleibt das allgemeine Muster sichtbar. In acht Ländern mit niedrigeren Steuern sind die Preise um mehr als 75 Prozent gestiegen, während in acht Ländern mit höheren Steuern das Wachstum unter dieser Schwelle geblieben ist. Die genannten Ausnahmen zeigen natürlich, dass die Steuer nicht der einzige Faktor ist, der den Immobilienmarkt prägt, sondern dass auch Demografie, Kreditvergabe, wirtschaftliche Bedingungen und lokale Investitionszyklen eine wichtige Rolle spielen.

Ein weiteres Muster ist in der Analyse deutlich sichtbar: Die Länder mit dem schnellsten Wachstum der Immobilienpreise im letzten Jahrzehnt sind überwiegend Übergangsstaaten in Mittel- und Osteuropa. Polen, Ungarn, Tschechien, die Slowakei, die baltischen Staaten, Bulgarien und Kroatien haben ein Wachstum zwischen 80 und 150 Prozent verzeichnet, das Ergebnis einer Kombination aus starker Kreditexpansion, Urbanisierung, steigenden Einkommen und Löhnen sowie einem Mangel an qualitativ hochwertigem Wohnraum, der aus der sozialistischen Zeit stammt. Da die Grundsteuern in diesen Ländern zu den niedrigsten in Europa gehören, passt das hohe Preiswachstum zur Steuerlogik, zeigt aber auch, dass breitere strukturelle und entwicklungsbedingte Faktoren den Markt stark beeinflussen.

Ein ähnliches Muster wird von amerikanischen Ökonomen untersucht – zusätzliche Einblicke in die Beziehung zwischen Steuern und Immobilienpreisen liefert eine Forschung der Federal Reserve Bank von Minneapolis. Die Autoren verwenden ein sogenanntes Steuerkapitalisierungsmodell und testen Szenarien, die auf Kalifornien und Texas basieren. Im Basisszenario, wenn die Steuer in Kalifornien von 0,8 auf 2 Prozent steigt, fallen die Preise um 18 Prozent, und der Besitz von Wohnungen steigt um 4,6 Prozent (7,4 Prozent bei den unter 45-Jährigen). In der extremen Variante, in der in Kalifornien keine neuen Häuser gebaut werden, fallen die Preise dennoch um 7,5 Prozent, und erneut gelangen mehr Immobilien in die Hände jüngerer Familien.

Es gibt viele ähnliche Studien zum Thema Steuern und Immobilienpreise. Eine CSEF-Studie, die an einer Stichprobe von 34 OECD-Ländern von 1970 bis 2014 durchgeführt wurde, liefert starke empirische Belege für die These, dass die Grundsteuer das Wachstum der Immobilienpreise verlangsamt, während eine Studie aus Indiana zeigt, dass die Senkung von Steuern vorübergehend die Preise erhöht: In einem Jahr stiegen sie um etwa vier Prozent, nachdem die Steuer effektiv um 5,66 Prozentpunkte gesenkt wurde.

Die in diesem Jahr eingeführte kroatische Grundsteuer ist jedoch im Vergleich zu den Niveaus in Kalifornien oder Texas lediglich symbolisch: 250 Euro jährlich für eine 50 Quadratmeter große Wohnung in Zagreb. Daher bleibt die Frage, ob die Steuer einen Einfluss auf die Immobilienpreise haben kann. Wie der Ökonom Josip Tica, Professor an der Fakultät für Wirtschaftswissenschaften der Universität Zagreb, anmerkt, ist der erste Effekt der Einführung der Grundsteuer in der Regel ein Anstieg des Angebots an Mietwohnungen, da einige Eigentümer sich entscheiden, ihre Immobilien nach Erhalt ihrer Steuerbescheide auf den Markt zu bringen. Im zweiten Schritt könnte das erhöhte Angebot die Mietpreise senken.

– Die jährliche Nebenkostenpauschale für eine 50 Quadratmeter große Wohnung in Zagreb beträgt weniger als 100 Euro pro Jahr, und die neue Steuer wird 250 Euro betragen. Wir werden in naher Zukunft sehen, ob diese Steuererhöhung ausreichend war oder ob die Strategie gut kalibriert war – sagt Tica.

Theoretisch sollte sich die Einführung der Grundsteuer über einen längeren Zeitraum auf die Immobilienpreise auswirken, aber da der kroatische Markt eher von Emotionen als von wirtschaftlichen Berechnungen getrieben wird, ist fraglich, ob dies hier geschehen wird .

– Die Menschen in Kroatien kaufen Wohnungen nicht als Investition, sondern als Sicherheit. Sie berechnen nicht die Rendite, daher ist Immobilien eher im Bereich eines Haustiers als eines einkommensgenerierenden Instruments – erklärt Tica anschaulich.

Die tatsächlichen Auswirkungen der Steuer auf den Immobilienmarkt werden auch davon abhängen, wie effektiv die Steuererhebung sein wird und wie einfallsreich die Kroaten sein werden, um sie zu umgehen. Laut den bisher präsentierten Prognosen werden von dieser Steuer nur 70 Millionen Euro erwartet, und die Steuerverwaltung hat noch keine konkreten Zahlen darüber veröffentlicht, wie viele Menschen Steuerbescheide erhalten werden. Sie antworteten, dass ‚ausnahmsweise im Jahr 2025 die ersten Bescheide zur Festlegung der Grundsteuer Ende des dritten Quartals erwartet werden können, unter Berücksichtigung der gesetzlich festgelegten Fristen für den Austausch der zur Festlegung der Steuer erforderlichen Daten oder zur Festlegung von Ausnahmen von der Steuerzahlung.