Neues Raumordnungsgesetz: Die Absicht ist gut, die Umsetzung fraglich

Das Ministerium für Raumordnung hat zu Beginn des Monats einen Vorschlag für ein neues Raumordnungsgesetz zur öffentlichen Konsultation veröffentlicht, das zahlreiche Neuerungen mit sich bringt, wie ein Verbot der Ausweitung von Baugebieten, aber auch einige Bestimmungen wiederholt, die bereits versucht, aber gescheitert sind, wie die städtische Verdichtung.

Die städtische Verdichtung, oder die Regelung von Eigentums- und Katasterverhältnissen auf Bauland in Siedlungen, wurde schon vor langer Zeit versucht einzuführen, konnte sich jedoch nicht durchsetzen. Kann es heute gelingen? Wir haben den Direktor des Urban Institute of Croatia Ninoslav Dusper gefragt, der behauptet, dass es sich um ein rationales und logisches Bedürfnis handelt, das mit dem Stadtplan verbunden ist und zu einer rationaleren Infrastruktur führen sollte.

– Ich nehme an, dass hier berechnet wurde, dass dies ein Plan sein würde, der eine Parzellierung haben würde, weil sein Zweck die Neuparzellierung ist. Dies bringt sicherlich eine gewisse Ordnung im Raum, eine Logik in Bezug auf Kosten, um eine rationalere Infrastruktur zu haben, aber letztendlich soll es eine urban-ästhetische Kategorie sein, damit etwas schöner geplant werden kann. Ich betrachte dies als eine positive Möglichkeit, bin aber ziemlich skeptisch, wie schnell oder in welchem Umfang es tatsächlich umgesetzt wird – sagt Dusper und fügt hinzu, dass die Bestimmung zur städtischen Verdichtung wahrscheinlich auf die Politik des bezahlbaren Wohnens abzielt, damit sie in Gebieten Fuß fassen kann, die ernsthafte Neuparzellierungen erfordern.

In diesem Zusammenhang fährt Dusper fort, dass die Verdichtung eine gute Möglichkeit sei, aber er skeptisch hinsichtlich ihrer Umsetzung ist. Die genannte Bestimmung sollte niemandem schaden, sie betrifft keine dritte Partei; wenn sich einige Eigentümer in einer Situation befinden, in der ihr Eigentum neu parzelliert wird, sollte die Erhaltung einer anderen Form sogar positiv für sie sein und dieses Eigentum wertvoller machen. Der Zweck der Verdichtung ist, dass jeder so viel erhält, wie er hat, aber in einer günstigeren Form, behauptet Dusper.

Wer wird in den Kommissionen sitzen

Darüber hinaus besagt der Vorschlag für das neue Gesetz, dass ‚das Konsolidierungsverfahren von einer ständigen staatlichen Kommission für städtische Verdichtung durchgeführt wird‘ und dass ‚die staatliche Kommission durch Beschluss die Befugnis zur Durchführung eines bestimmten Konsolidierungsverfahrens an die Kommission für städtische Verdichtung der lokalen oder regionalen Selbstverwaltungseinheit übertragen kann, die zu diesem Zweck vom Vertretungsorgan eingerichtet wurde‘.

– Ich bin skeptisch gegenüber den Kommissionen, die sowohl auf staatlicher als auch auf lokaler Ebene gebildet werden müssen. Die eigentliche Frage ist, wer in diesen Kommissionen sitzen wird. Ich nehme an, es werden Mitarbeiter der lokalen Selbstverwaltung sein, die bereits mit verschiedenen Kommissionen überlastet sind. Darüber hinaus gibt es nicht genügend qualifizierte Personen, um dieses Gesetz oder dessen einzelne Teile umzusetzen, geschweige denn als Ganzes. Dasselbe Problem besteht auf der Ebene des Staatlichen Amtes für Raumordnung, der Kreisämter und der Städte. Es gibt einen besonderen Mangel an Stadtplanern, insbesondere an erfahrenen und qualifizierten, was eine erhebliche Herausforderung für die Umsetzung des Gesetzes darstellen wird – sagt Dusper.

In den letzten vier Jahren hat Zagreb laut Dusper nur sieben Stadtpläne verabschiedet, von denen vier für Friedhöfe waren. Sechs Pläne wurden seitdem aufgehoben.

– Zagreb liegt in vier Jahren tatsächlich unter null, und das ist sicherlich einer der Gründe für den Anstieg der Immobilienpreise. Heute werden in der Stadt nur ein Drittel der Wohnungen gebaut im Vergleich zu den Jahren 2007 und 2008 – warnt Ninoslav Dusper.

Eine der wichtigsten Neuerungen im Raumordnungsgesetz findet sich in Artikel 205, der besagt, dass das Baugebiet innerhalb von fünf Jahren ab dem Zeitpunkt, an dem es durch den Raumordnungsplan festgelegt wird, mit kommunaler Infrastruktur ausgestattet sein muss. Die Idee ist, sagt Dusper, gut, aber schwer umzusetzen.

– Es gibt weder klare Mechanismen für die Umsetzung noch Sanktionen, wenn diese Verpflichtung nicht erfüllt wird. In der Praxis bedeutet dies, dass Städte und Gemeinden nicht in der Lage sein werden, das Gesetz einzuhalten – fügt er hinzu.

Kommunale Ausstattung

Beispiele zeigen, warum. Eine kleinere Gemeinde mit einem Budget von 10 bis 20 Millionen Euro müsste innerhalb von fünf Jahren bis zu 100 Millionen Euro in kommunale Infrastruktur investieren. Dies ist natürlich unmöglich, da es bedeuten würde, Budgets zu planen, die dreimal so groß sind wie die tatsächlichen Einnahmen. Selbst wenn sie auf europäische Mittel zurückgreifen würden, haben die lokalen Einheiten nicht die Kapazität oder die Ressourcen für solche Eingriffe.

In Zagreb ist die Situation noch drastischer. Das gesamte Stadtgebiet ist vom GUP abgedeckt, sodass es laut Gesetz innerhalb von fünf Jahren Tausende von Hektar mit kommunaler Infrastruktur ausstatten sollte – von Jankomir bis Resnik, von Prečko bis südlich der Ljubljanska und Slavonska Allee.

– Was bedeutet kommunale Ausstattung überhaupt? Reicht es aus, die Wasserversorgung, eine Transformatorenstation und eine Hauptstraße zu bringen, oder muss jede Straße und Parzelle ebenfalls ausgestattet werden? Wenn es letzteres ist, sind die Anforderungen völlig unrealistisch – sagt Dusper.

Der einzige realistische Weg, fügt er hinzu, ist, die Verabschiedung von Stadtplänen zu beschleunigen und die Erteilung von Genehmigungen zu erleichtern.

– Nur so können wir das Angebot erhöhen, den Preisdruck verringern und die Städte attraktiver machen – betont Dusper.

Die neue Regelung bringt auch Neuerungen im Tourismussektor. Laut dem Vorschlag dürfen Gastgewerbe-Tourismusbetriebe nicht mehr in Eigentumseinheiten aufgeteilt werden, was verhindert, dass Hotels und Apartmentanlagen unterschiedliche Eigentümer pro Etage haben. Das Verbot gilt nur für neue Projekte, während bestehende Einrichtungen ihre erworbenen Rechte behalten.

Das Gesetz führt auch eine sogenannte ‚Einschränkungszone‘ in einem Gürtel von eintausend Metern von der Küste an Land und 300 Metern auf See ein, in der es ein striktes Verbot der Mineralienausbeutung, des Baus von Energieanlagen, der Abfalllagerung und von schwimmenden Unterkünften geben wird. Neubauten müssen mindestens 100 Meter vom Meer entfernt sein und auf 30 Prozent der Grundstücksfläche beschränkt werden.

Das Ziel ist, betonen sie im Ministerium, die Versteinerung der Küste zu verhindern und touristische Zonen gemäß den Raumordnungsplänen und den Prinzipien der nachhaltigen Entwicklung aufrechtzuerhalten. Diese Änderungen wurden von Josip Mikulić, einem Professor am Fachbereich Tourismus an der Wirtschaftsfakultät in Zagreb, kommentiert.

Neuigkeiten im Tourismus

– Diese Änderung geht in die Richtung, die Apartmentisierung und die Zerstreuung des Eigentums in touristischen Zonen zu begrenzen, was oft zu unkontrolliertem Bau und schlechter Raumordnung geführt hat. Die größte Wirkung wird auf Aparthotel-Projekte haben, die oft formal als Hotels klassifiziert wurden, aber mehr als eine Sammlung von privaten Wohnungen fungiert haben, die verschiedenen Eigentümern gehören. Das Verbot der Eigentumsaufteilung wird den Massentourismus nicht über Nacht verändern, aber es ist ein wichtiges Signal für einen Wandel in der Herangehensweise, von der Kapazitätserweiterung hin zu einer nachhaltigeren und verantwortungsvolleren Planung und Nutzung des Raums – erklärte Mikulić prägnant.

Das neue Raumordnungsgesetz ist für Architekten von extremer Bedeutung, und die Kroatische Architektenkammer (HKA) war einer der Initiatoren der Änderung der gesetzlichen Regelungen im Bereich der Raumordnung und des Bauens.

– Die Gesetze von 2013 haben den Raum in Kroatien nicht so geschützt und verbessert, dass wir Architekten sagen würden, dass sie die Qualität des gebauten Raums fördern und die Exzellenz des Bauens unter Verwendung der angenommenen EU-Dokumente verbessern, für die wir als Beruf eintreten. In diesem Sinne hat die HKA vor zwei Jahren ein Dokument ’10 Punkte der Architektenberufe für das neue Raumordnungssystem‘ an das Ministerium für Raumordnung, Bau und Staatseigentum eingereicht, in dem wir versucht haben, die neuralgischen Punkte der Raumordnung aufzuzeigen und Empfehlungen zur Lösung der genannten Probleme zu geben – erklärten sie von der HKA.

Im Prinzip vermittelt die HKA, dass die vorgeschlagenen Gesetze in diese Richtung gegangen sind, aber sie glauben, dass bestimmte vorgeschlagene rechtliche Lösungen nicht angemessen gelöst sind.

– Die HKA wird sicherlich ihre Ansichten in den öffentlichen Konsultationen äußern, im Einvernehmen mit der gesamten Fachgemeinschaft, und ihre Kommentare und Vorschläge zur Verbesserung der gesetzlichen Vorschläge einbringen – erklären sie von der HKA.

Die öffentliche Konsultation dauert bis zum 4. Oktober, danach folgen Fachanalysen und parlamentarische Verfahren. Das Gesetz könnte bis Ende 2025 verabschiedet werden, mit dem geplanten Inkrafttreten am 1. Januar 2026.