Ausländer ziehen sich vom Markt zurück: Dramatischer Rückgang der Immobilienkäufe im Jahr 2025.

Ausländische Staatsbürger kauften in den ersten neun Monaten des Jahres 2025 deutlich weniger Immobilien in Kroatien im Vergleich zum gleichen Zeitraum des Vorjahres, so die neuesten Daten der Steuerverwaltung. Insgesamt kauften Ausländer etwa 6.592 Immobilien, was etwa 1.900 weniger ist als im Vorjahr in den ersten drei Quartalen und einem Rückgang von etwa 22 Prozent entspricht. Der Rückgang ist in fast allen Ländern zu beobachten, einschließlich der traditionell aktivsten Käufer: Deutschen, Slowenen und Österreichern.

Laut den Daten der Steuerverwaltung schlossen Staatsbürger aus Deutschland, die seit Jahren die zahlreichsten ausländischen Käufer von Immobilien in Kroatien sind, von Januar bis Ende September dieses Jahres 1.393 Transaktionen ab. Im gleichen Zeitraum 2024 waren es 1.928, während sie im gesamten Jahr 2023 sogar 3.017 Transaktionen hatten.

Doppelt-digitiger Rückgang

Ein ähnlicher Trend ist bei slowenischen Staatsbürgern zu beobachten – in diesem Jahr erzielten sie in den ersten neun Monaten 1.932 Transaktionen, während sie im gleichen Zeitraum 2024 2.617 hatten und im gesamten Jahr 2023 sogar 3.407. Dies ist ein Rückgang von etwa 26 Prozent im Vergleich zum Vorjahr.

Österreicher, die drittaktivsten Käufer, verzeichneten bis Ende September 2025 648 Transaktionen, was deutlich weniger ist als 829 im gleichen Zeitraum 2024.

Ein zweistelliger Rückgang, zwischen 15 und 40 Prozent, wird auch bei Tschechen, Italienern, Ungarn, Niederländern, Polen und Slowaken verzeichnet. Nur serbische Staatsbürger kauften mehr Immobilien: 131 im Vergleich zu 102 im gleichen Zeitraum des Vorjahres.

Ist es zu teuer für Ausländer?

Dieser Trend ist das Ergebnis einer Kombination von Faktoren: einer Verlangsamung der Märkte der Länder, aus denen die meisten Käufer kommen, höheren Zinssätzen in der Eurozone und einem signifikanten Anstieg der Immobilienpreise in Kroatien.

Diese Daten kommentierte Borislav Vujović, der Eigentümer der Immobilienagentur Opereta, der sagt, dass das Interesse von Ausländern an kroatischen Immobilien in diesem Jahr hauptsächlich aufgrund der wirtschaftlichen Umstände in den Ländern, aus denen die meisten Käufer kommen, nachgelassen hat.

– Darüber hinaus gibt es nicht genügend verfügbare Immobilien, die in ihr Budget passen. Das größte Problem ist die Diskrepanz zwischen dem, was Käufer suchen, und dem, was verfügbar ist. An der Küste sind Immobilien bis zu 500.000 Euro am gefragtesten, aber es gibt nur sehr wenige davon im Angebot. Im Gegensatz zu vor einigen Jahren gibt es jetzt deutlich weniger Käufer mit großen Budgets, zum Beispiel über einer Million Euro – erklärt Vujović.

Schwächere Renditen

Die Entscheidung der Ausländer wird auch von zunehmend schwächeren Renditen auf Investitionen in kroatische Immobilien im Vergleich zu einigen konkurrierenden Märkten sowie von strengeren Mietbedingungen beeinflusst – die Zustimmung der Nachbarn ist jetzt erforderlich, die steuerliche Behandlung hat sich geändert, und all dies zusammen wirkt sich auf die Rentabilität von Investitionen aus.

Eine ähnliche Situation herrscht auf dem heimischen Markt, insbesondere in Zagreb.

– Obwohl kleine Wohnungen am gefragtesten sind, mangelt es an Angebot, da es aufgrund von Vorschriften im GUP, die eine bestimmte Anzahl von Parkplätzen pro Wohnung vorschreiben, für Bauherren nicht rentabel ist, kleinere Wohnungen zu bauen – sagt Vujović.

Trotz des signifikanten Rückgangs der Anzahl der Transaktionen, sowohl von Ausländern als auch von inländischen Käufern, erwartet er keinen Preisrückgang, sondern eher ihre Stagnation.

Echter Rückgang

– Wenn eine Korrektur eintritt, wird sie wahrscheinlich die Angebotspreise betreffen, die erheblich von den realisierten Preisen abweichen, insbesondere bei gebrauchten Wohnungen. Ich denke, es ist realistischer, Stagnation als einen Rückgang zu erwarten, aber angesichts der erhöhten Inflation bedeutet Stagnation tatsächlich einen echten Rückgang des Wertes – schließt Vujović.

Die Daten zeigen deutlich, dass die ausländische Nachfrage nach kroatischen Immobilien im dritten Jahr in Folge auf einem absteigenden Pfad ist. Wenn sich dieser Trend im letzten Quartal fortsetzt, könnte 2025 mit der niedrigsten Anzahl von Transaktionen durch ausländische Staatsbürger seit 2021 enden.

Es ist erwähnenswert, dass das Interesse von Ausländern an kroatischen Immobilien seit dem Beitritt Kroatiens zur Europäischen Union gestiegen ist. Vor zehn Jahren, im Jahr 2014, kauften sie 4.843 Immobilien, und im Rekordjahr 2022 sogar 13.336. Es wird geschätzt, dass Ausländer bisher Immobilien in Kroatien im Wert von über sieben Milliarden Euro.