Wie stark müssen die Immobilienverkäufe sinken, damit die Preise fallen?

Wenn die Immobilienverkäufe zurückgehen, warum fallen dann die Preise nicht? Dies ist eine Frage, die logisch aufkommt, nachdem Daten über sinkende Verkäufe veröffentlicht werden. Im Gegensatz zu Rohstoffen, die fast sofort auf Änderungen der Nachfrage reagieren, bewegt sich der Immobilienmarkt jedoch langsam und träge. Die Preise passen sich nicht sofort an, sondern erst nach einer längeren Phase reduzierter Aktivität und einem signifikanten Rückgang der Verkäufe.

Historische Daten aus europäischen Märkten zeigen, dass die Immobilienpreise selten auf kurzfristige und moderate Rückgänge der Verkäufe reagieren. Nur wenn die Anzahl der Transaktionen um mehr als 35 oder 40 Prozent sinkt und dieses Niveau niedriger Aktivität mindestens ein Jahr anhält, beginnt der Markt typischerweise, klare Anzeichen einer Korrektur zu zeigen.

Eine Studie von Droes und Franck aus dem Jahr 2017 bestätigt, dass es eine starke Wechselbeziehung zwischen Immobilienpreisen und Verkaufsvolumen gibt. In dieser Analyse von 16 europäischen Märkten wurde gezeigt, dass ein Anstieg der Verkäufe um 1 Prozent die realen Preise im Durchschnitt um 0,24 Prozent erhöht, während ein Anstieg der Preise um 1 Prozent die Anzahl der Transaktionen um 0,74 Prozent reduziert. Der Markt verhält sich zyklisch: Höhere Verkäufe stimulieren das Preiswachstum, während höhere Preise die Verkäufe verlangsamen. Nur wenn die Verkäufe tief genug und nachhaltig fallen, stimuliert dieser Mechanismus die Preiskorrektur.

Das bedeutet, dass laut dem Modell der Studie, ein theoretischer Verkaufsrückgang von 40 Prozent ungefähr einen Preisrückgang von 9,6 Prozent implizieren würde, und wenn die Transaktionen um 50 Prozent zurückgingen, würden die Preise um etwa 12 Prozent fallen.

Signifikanter Verkaufsrückgang erforderlich

Aktuelle praktische Beispiele bestätigen dies. Finnland verzeichnete 2022 und 2023 einen kumulierten Verkaufsrückgang von etwa 36,6 Prozent, verbunden mit einem Preisrückgang von 10,1 Prozent. Die Anzahl der in Deutschland im Jahr 2024 verkauften Wohnungen war um 32 Prozent niedriger als im Rekordjahr 2021, während die Preise 2023 im Vergleich zum Vorjahr um etwa acht Prozent fielen.

Diese Daten passen gut zu der Schlussfolgerung der vorgenannten Studie, dass ein signifikanter Rückgang der Verkäufe, der länger als ein Jahr anhält, notwendig ist, um eine Preiskorrektur herbeizuführen. In milderen Fällen, wie in diesem Jahr aus dem Vereinigten Königreich, hat die Reduzierung der Marktaktivität nur zu Stagnation und geringfügigen Preiskorrekturen geführt.

Diese Beispiele zeigen, dass die Verkäufe signifikant und nachhaltig fallen müssen, damit Verkäufer beginnen, die Preise massenhaft zu senken. Der Markt ist langsam und träge, und die Psychologie der Erwartungen hält die Preise oft monatelang hoch, nachdem die Nachfrage schwächer wird, was erklärt, warum der Rückgang der Verkäufe und der Rückgang der Preise fast nie parallel verlaufen.

Gleichzeitig beeinflusst eine ganze Reihe anderer Faktoren die Preisdynamik – von Wirtschaftswachstum und Zinssätzen über die Steuerpolitik und fiskalische Anreize bis hin zur Verfügbarkeit von Krediten und der Angebotsstruktur. Gerade dieses Ineinandergreifen verschiedener Einflüsse sorgt dafür, dass sich der Immobilienmarkt langsam bewegt und mit einer Zeitverzögerung reagiert, und Preiskorrekturen oft erst dann erfolgen, wenn mehrere dieser Elemente gleichzeitig zusammentreffen.