Laut der neuesten Sektoranalyse von Bau und Immobilien des Wirtschaftsinstituts Zagreb (EIZG) tritt der Immobilienmarkt nach mehreren Jahren starken Wachstums in eine Phase der Verlangsamung ein.
Ein erstes Anzeichen für die Verlangsamung ist in der Erteilung von Baugenehmigungen sichtbar, die bisher ein zuverlässiger Indikator für zukünftige Aktivitäten waren. Nach einem Anstieg um 5,8 Prozent im Jahr 2022 und um 3,6 Prozent im Jahr 2023 gab es im Jahr 2024 nur ein Wachstum von 2,2 Prozent. In den ersten sieben Monaten des Jahres 2025 ist die Anzahl der erteilten Genehmigungen sogar leicht um 0,1 Prozent gesunken.
Weniger erteilte Genehmigungen
Die Reduzierung der Dynamik bei der Genehmigungserteilung hat sich bereits auf die Anzahl der Neubauten ausgewirkt. Die Anzahl der fertiggestellten neuen Wohnungen stieg im Jahr 2022 um 26,9 Prozent, im Jahr 2023 um 4,3 Prozent und im Jahr 2024 nur um 0,6 Prozent. Eine deutlich geringere Anzahl neu gebauter Wohnungen in Zagreb im Jahr 2023 führte zu einem Rückgang des Angebots auf dem Markt und einem anschließenden Anstieg der Preise im folgenden Jahr….
In diesem Jahr war die Anzahl der neu gebauten Wohnungen um 19,1 Prozent niedriger als im Vorjahr, während der Durchschnittspreis um 4,1 Prozent stieg. Bereits im Jahr 2024 stiegen die Preise noch schneller: Die Wachstumsrate war mehr als doppelt so hoch wie im Vorjahr. Die neuesten Trends aus der ersten Hälfte des Jahres 2025 bestätigen die Fortsetzung des Preisanstiegs. In der ersten Hälfte dieses Jahres stieg der Durchschnittspreis neu gebauter Wohnungen in Kroatien um 15,9 Prozent im Vergleich zum gleichen Zeitraum des Vorjahres.
In der Analyse, die von Goran Buturac unterzeichnet wurde, wird betont, dass dieser Preisanstieg nur teilweise auf die steigenden Kosten für Baumaterialien zurückzuführen ist.
Die Hälfte neuer Wohnungen an der Küste
– Die Hauptursachen liegen in einem begrenzten Angebot, einem Mangel an qualifizierten Arbeitskräften und einem Rückgang der Produktivität im Sektor, während die Nachfrage durch ungleiche Entwicklungen in Kroatien, insbesondere die Konzentration wirtschaftlicher Aktivitäten in Zagreb, niedrige Zinssätze auf Ersparnisse und inflationsbedingte Druck, die Immobilienkäufe zu einer sicheren Form der Investition gemacht haben, angetrieben wird – heißt es in dem Dokument.
Die Analyse zeigt auch ausgeprägte regionale Unterschiede in der Bautätigkeit. Fast drei Viertel aller neu gebauten Wohnungen im Jahr 2024 befinden sich in Küstengebieten und Zagreb: 50,1 Prozent an der Küste, 23,6 Prozent in der Hauptstadt und 26,3 Prozent im Rest Kroatiens.
Es mangelt uns nicht an Angebot
Trotz der Verlangsamung bei der Genehmigungserteilung und des schwächeren Wachstums im Neubau bleibt das Gesamtangebot an Wohnimmobilien, einschließlich älterer Gebäude, groß. Laut EIZG-Daten gibt es derzeit etwa 48.500 Häuser und 61.000 Wohnungen auf dem Markt, was ungefähr 109.500 Wohneinheiten entspricht.
– Daher mangelt es uns nicht gerade an Angebot. Es gibt eindeutig eine Diskrepanz zwischen den Käuferpräferenzen auf der einen Seite und dem Angebot auf der anderen. Dies kann standortabhängig, qualitativ, preislich, aber auch demografisch sein – heißt es in der Analyse.
Laut den Schätzungen des EIZG können wir im kommenden Zeitraum mit einer weiteren Verlangsamung der Aktivitäten auf dem Immobilienmarkt rechnen. Daten der Steuerverwaltung und der Immobilienbörse zeigen, dass im Jahr 2024 der Umsatz im Wohnimmobilienbereich im Vergleich zum Vorjahr um 5,1 Prozent gesunken ist, was den Trend aus dem Jahr 2023 fortsetzt, als ein Rückgang von 6,9 Prozent verzeichnet wurde. Der Rückgang des Umsatzes ist teilweise mit steigenden Zinssätzen und nachlassender Inflation verbunden, während eine weitere Verlangsamung zusammen mit steigenden Preisen auch durch eine neue Grundsteuer ausgelöst werden könnte. Der Gesamtwert der Transaktionen im Jahr 2023 betrug 12 Prozent des BIP, verglichen mit 13 Prozent im Jahr 2022 und 14 Prozent im Jahr 2021.
Wachstum des Arbeitsvolumens, niedrige Löhne
Obwohl das Wohnsegment sich verlangsamt, wächst das Gesamtvolumen der Bauarbeiten weiterhin. Im Zeitraum von Januar bis Juli 2025 wurde ein Wachstum von 7,2 Prozent im Vergleich zum gleichen Zeitraum des Vorjahres verzeichnet. Die Analyse des Wertes der abgeschlossenen Arbeiten durch Unternehmen mit 20 oder mehr Mitarbeitern, nach Gebäudetypen, zeigt, dass die Bewegungen im Bausektor weitgehend von der Errichtung von Verkehrsinfrastruktur und Pipelines sowie dem Bau von Nichtwohngebäuden abhängen.
Die Bedeutung des Bauwesens für die Gesamtwirtschaft nimmt ebenfalls zu – es macht 6,3 Prozent des BIP aus, mit einem Anteil von 8,9 Prozent an der Gesamtbeschäftigung, was es zu einem der führenden Sektoren in den neuen EU-Mitgliedstaaten macht. EIZG warnt jedoch, dass das Wachstum der Beschäftigung und des Arbeitsvolumens nicht proportional mit dem Wachstum des Mehrwerts übereinstimmt, was auf eine begrenzte Produktivität und die Notwendigkeit einer Sektormodernisierung hinweist. Der Bruttomehrwert pro Mitarbeiter im Bauwesen betrug im Jahr 2024 35.541 Euro, was fast die Hälfte des Durchschnitts der alten EU-Mitgliedstaaten ausmacht.
Die Löhne im Bauwesen liegen ebenfalls zurück – deutlich unter dem nationalen Durchschnitt. Im Zeitraum von Januar bis Juli 2025 betrug das durchschnittliche Nettogehalt im Sektor 1.152 Euro, was 19,6 Prozent weniger ist als der Durchschnitt in allen Sektoren. Die Lücke hat sich seit 2007 allmählich vergrößert, als die Löhne im Bauwesen 13,5 Prozent unter dem Durchschnitt der Wirtschaft lagen. Obwohl sie nominal um 10,8 Prozent im Vergleich zu 2024 gestiegen sind, vertieft sich der Unterschied zu anderen Sektoren weiterhin.
Verlangsamung auch aufgrund von Steuern
Die Baukosten steigen gleichzeitig: Die Preise für Baumaterialien lagen in den ersten acht Monaten des Jahres 2025 um 4,1 Prozent höher als im Vorjahr, was die Auftragnehmer zusätzlich belastet und die Gesamtkosten des Bauens beeinflusst.
EIZG schlussfolgert, dass der Immobilienmarkt in Kroatien eine Verlangsamung der Aktivitäten erlebt, die im kommenden Zeitraum anhalten könnte. Die Nachfrage schwächt sich ab, und der Anstieg der Preise und Kosten belastet den Sektor weiter. Solche Bewegungen werden durch sinkende Produktivität, einen Mangel und Abfluss qualifizierter Arbeitskräfte sowie ungünstige demografische Trends beeinflusst, während die Einführung einer Grundsteuer den Bau weiter verlangsamen und bestehende Ungleichgewichte auf dem Markt vertiefen könnte.
