In den letzten 17 Jahren hat die kroatische Zivilluftfahrtbehörde rund 7,4 Millionen Euro für die Anmietung von Büroflächen ausgegeben, und in den nächsten vier Jahren plant sie, weitere 4,3 Millionen bereitzustellen. Die Regierung genehmigte gestern einen neuen Mietvertrag für eine Fläche von etwa 3.700 Quadratmetern in Buzin zu einem Preis von 14 Euro pro Quadratmeter, was die Agentur von ihrem aktuellen Standort in der Vukovarska Straße verlegen würde.
Das wäre alles ganz gewöhnlich, wenn die Agentur seit 2014 nicht Eigentümer eines attraktiven Grundstücks in der Krajiška Straße in Zagreb wäre, wo sie den Bau eines eigenen Bürogebäudes angekündigt hat. Vor elf Jahren erwarb die Agentur das Grundstück in der Krajiška 20 für 4,3 Millionen Euro, nachdem sie die Genehmigung der Regierung für den Kauf erhalten hatte.
Der Kauf, wie bei der damaligen Regierungssitzung angegeben, sollte Teil eines ‚langfristigen Projekts zur Lösung der Büroflächenproblematik der Agentur‘ sein, die seit ihrer Gründung im Jahr 2009 in angemieteten Räumen in der Vukovarska tätig ist.
Ein wahrhaft langfristiges Projekt
Dieses ‚langfristige‘ Projekt ist tatsächlich langfristig geworden: Seit 2014 hat sich fast nichts aus dem Stillstand bewegt. Die Agentur arbeitet weiterhin in angemieteten Räumen und plant, bis 2030 in der neuen Miete zu bleiben.
Ursprünglich schien es jedoch, dass das Projekt in der Krajiška tatsächlich in Gang kommen würde. Bereits 2016 wurde ein Wettbewerb für die konzeptionelle architektonische Lösung für die Rekonstruktion und Renovierung des ehemaligen DTR-Fabrikgebäudes auf diesem Grundstück ausgeschrieben, und ein siegreiches Design wurde ausgewählt.
Laut Daten aus dem Informationssystem für Raumplanung erhielt die Agentur 2018 eine Baugenehmigung für ein Gebäude mit öffentlichem und sozialem Zweck, aber der Bau begann nie. Seit dem Kauf des Grundstücks war die einzige konkrete Maßnahme der Abriss des alten DTR-Gebäudes, das bei dem Erdbeben beschädigt wurde und eine Gefahr für Passanten und benachbarte Gebäude darstellte.
Unrentabler Bau?
Als wir die Agentur vor einem Jahr zuletzt kontaktierten, informierten sie uns, dass sie eine ‚Machbarkeitsstudie‘ für den Bau eines Bürogebäudes vorbereiteten, und jetzt geben sie an, dass das Projekt unrentabel sei.
– Im Prozess der Analyse möglicher räumlicher Kapazitätslösungen, bevor eine Entscheidung über die Miete und den neuen Standort getroffen wurde, hat sich die Agentur zunächst der Vorbereitung einer Nachhaltigkeitsanalyse des Projekts, d.h. der Machbarkeit weiterer Investitionen in das Grundstück in der Krajiška 20, gewidmet. Eine Bewertung durch ein engagiertes Beratungsunternehmen zeigte die finanzielle und logistische Unrentabilität eines solchen Vorhabens: Alle räumlichen Bedürfnisse der Agentur (Büros, andere notwendige Räume, Hallen und Archive), die Anzahl der Mitarbeiter sowie die derzeit geltenden Bauvorschriften und der Anteil an Grünflächen wurden berücksichtigt, und die Schlussfolgerung ist, dass das Projekt weder finanziell nachhaltig noch logistisch geeignet für die Bedürfnisse der Agentur ist – erklärte die Agentur.
Sie erklärten auch, dass sie das Bürogebäude bisher nicht gebaut haben, weil das Erdbeben im Jahr 2020 (sechs Jahre nach dem Grundstückskauf, Anmerkung der Redaktion) die bestehende Struktur schwer beschädigt hat, was das gesamte Rekonstruktionsprojekt unpraktikabel machte.
Sie gaben keine konkreten Zahlen an, warum der Bau des Gebäudes in der Krajiška unrentabel ist. Laut unseren groben Berechnungen würde der Bau von Büroflächen auf ihrem eigenen Grundstück etwa 2.000 Euro pro Quadratmeter kosten (der Bau eines Quadratmeters Bürogebäude betrug laut Daten der kroatischen Architektenkammer im Jahr 2023 1.896 Euro pro Quadratmeter), was bedeutet, dass ein Gebäude der Größe, die sie benötigen, etwa 7,4 Millionen Euro kosten würde – fast den gleichen Betrag, den sie bisher für Miete ausgegeben haben. Bis 2030 plant die Agentur allein durch neue Mietverträge, weitere die Hälfte dieses Betrags auszugeben.
Eine weitere langfristige Strategie
Es ist jedoch offensichtlich, dass die Agentur einige andere Berechnungen hat. Nachdem sie das Grundstück 11 Jahre lang nicht genutzt haben, werden sie nun erneut eine langfristige Strategie entwickeln.
– Die Agentur plant, eine langfristige Strategie zu entwickeln, die die Lösung des Immobilienproblems in der Krajiška umfasst und eine angemessene Eigentumsverhältnisse sicherstellt. Mögliche Optionen in Bezug auf das Grundstück in der Krajiška 20, wie die Studie selbst zeigte, sind der Austausch des Grundstücks mit einer anderen öffentlichen Rechtseinheit oder der Verkauf des Grundstücks an einen privaten Investor. Nach Durchführung einer Marktanalyse und der verfügbaren Optionen wurde festgestellt, dass beide Lösungen kurzfristig nicht realisierbar sind und Teil einer langfristigen Strategie sein werden – erklären sie von der Agentur.
Verfluchtes Eigentum
Judging by that response, it seems that the property on Krajiška may soon change owners again. And it would not be the first time. As if cursed, the address at number 20 has changed owners and users for years, but has never welcomed residents. The state acquired this property back in 2006, after exchanging it with the City of Zagreb for the complex of the former Military Hospital at Vlaška 87.
Zwei Jahre später wurde es dem Ministerium für Wissenschaft, Bildung und Sport zugewiesen, dann 2010 dem Ministerium für Justiz und 2012 dem Ministerium für Umweltschutz. Keiner von ihnen hat es genutzt, sodass es 2013 an den Staat zurückgegeben wurde, während es 2014 von der Zivilluftfahrtbehörde übernommen wurde. Und 2020 abgerissen.
Selbst die Stadt Zagreb hat seitdem Maßnahmen ergriffen: Der Komplex des ehemaligen Militärkrankenhauses in der Vlaška soll bald revitalisiert werden. Nur das Grundstück in der Krajiška 20 bleibt ungenutzt und wartet seit einem Jahrzehnt auf die Agentur, die noch nicht in die richtige Richtung gestartet ist. Denn wer sonst, außer dem Staat, würde seit 2006 Land im Stadtzentrum als totes Kapital halten?
