Preise für landwirtschaftliche Flächen deutlich höher als offizielle DZS-Daten

Der durchschnittliche Preis für einen Hektar Ackerland betrug im letzten Jahr in Pannonien-Kroatien 6231 €, wie kürzlich vom Statistischen Landesamt veröffentlicht, was uns etwas überraschte. Nämlich, vor mehr als zwei Jahren, als wir über die Preise für landwirtschaftliche Flächen schrieben, lag der Preis für das hochwertigste Land rund um Vukovar zwischen 10.000 € und 12.000 €, während er etwas weiter westlich in Slavonien zwischen 6.000 € und 8.000 € pro Hektar lag. Somit war er auch damals höher als das, was das DZS im letzten Jahr berichtete.

Das DZS stützte sich jedoch auf Daten, die aus administrativen Quellen der Steuerverwaltung des Finanzministeriums gesammelt wurden, und basierte seine Bewertung der Ackerlandwerte auf der Erhebung zur Struktur der landwirtschaftlichen Betriebe. Die Daten beziehen sich ausschließlich auf Flächen, die für landwirtschaftliche Zwecke genutzt werden, und schließen die Werte von Gebäuden oder interfamiliären Übertragungen aus.

Dennoch war Duško Grgur, der Eigentümer und Direktor der Immobilienagentur German in Osijek, ziemlich überrascht, als wir ihm die DZS-Daten übermittelten, dass der durchschnittliche Preis für Ackerland in der pannonischen Region im letzten Jahr 6231 € betrug.

– Das ist ein sehr guter Preis – reagierte Grgur auf unsere Worte und fragte sich, wo dieses Land ist, damit er es sofort kaufen kann.

Ihm zufolge kostet ein Hektar des hochwertigsten landwirtschaftlichen Ackerlands zwischen 15.000 € und 16.000 €, aber das ist Land rund um Vukovar und Baranja.

– Allerdings sind die Preise für kleinere Parzellen, die unter 30 Hektar liegen, etwas niedriger, und dort könnte der Preis bei etwa 12.000 € liegen, aber das hängt alles von Lage sowie Angebot und Nachfrage ab. Zum Beispiel habe ich ein 20 Hektar großes Grundstück, für das der Eigentümer 15.000 € pro Hektar verlangt – sagt Grgur.

Möglicher Preisrückgang in Slavonien

Er fügt auch hinzu, dass der genannte Durchschnittspreis von 6231 € vom DZS nicht realistisch ist, obwohl wir wissen, dass etwas westlich von Baranja etwas günstigere landwirtschaftliche Flächen, insbesondere Ackerland, zu finden sind. Zum Beispiel kann man in Đakovo für 11.000 bis 12.000 € kaufen, das gleiche in Osijek, und selbst in den westlicheren Teilen von Slavonien ist der Preis nicht niedrig genug, damit der DZS-Durchschnitt genau ist.

– Ich weiß nicht, wer und wie viel Immobiliengeschäfte an die Steuerverwaltung meldet, die die Daten an das DZS sendet, aber ich glaube, dass der Durchschnittspreis von 6.000 € unrealistisch ist – sagt Grgur.

Das bedeutet jedoch nicht, dass die Preise für diese Ackerflächen nicht fallen werden. Nämlich, Grgur stellt fest, dass in den letzten sechs Monaten die Transaktionen für diese Immobilien erheblich zurückgegangen sind, und der Grund sind die klimatischen Bedingungen, da Investitionen in Bewässerung und Schutz vor zunehmend häufigen Naturkatastrophen für unsere landwirtschaftlichen Flächen erforderlich sind.

Diese zusätzlichen Investitionen könnten der Grund sein, dass es heute sogar landwirtschaftliche Flächen in Slavonien und Baranja gibt, obwohl es meist kleinere Flächen sind, die länger als erwartet verkauft werden. Daher ist Grgur überzeugt, dass in diesem Teil des Landes die Preise für Ackerland sogar auf 13.000 €, vielleicht sogar auf 12.000 € fallen könnten, wenn die schwachen Immobiliengeschäfte anhalten.

Er kommentierte auch die Daten zu den Durchschnittspreisen von Wiesen (3082 €) und Weiden (4034 €) in Pannonien-Kroatien. Diese Preise könnten bereits realistischer sein, sagt er, da sie niedriger sind als die für Ackerland, und obwohl es in Slavonien Viehzucht gibt, überwiegt die Aussaat, einschließlich der Aussaat für den Viehbedarf.

Was die Adriatische Küste betrifft, weichen die vom DZS angegebenen Durchschnittspreise noch mehr von der realen Situation ab. Darüber hinaus sind die Abweichungen drastisch. Nämlich, laut DZS erreichte im letzten Jahr der durchschnittliche Preis für Ackerland 6655 € pro Hektar, der höchste im Land. Wiesen wurden mit 2809 € bewertet, während Weiden 4334 € pro Hektar erreichten.

Die Nachfrage ist hoch, aber nicht für Investitionen in die Landwirtschaft

Wie Slaven Zambata, der Eigentümer der Immobilienagentur Zambata, sagt, ist das nicht einmal annähernd so. Tatsächlich liegen die Preise für staatliche Flächen, die verkauft werden, bei etwa 10.000 € pro Hektar, aber er erwähnte auch das Beispiel von Benkovac und Zadar, wo Land für so wenig wie 5.000 € verkauft wurde, um Investitionen zu ermöglichen. Die Preise für privat besessenes Land hingegen boomen. Sie reichen bis zu 100.000 € pro Hektar, und in den letzten fünf Jahren haben sie sich verdoppelt.

Die Nachfrage ist hoch, aber nicht für Investitionen in die Landwirtschaft, sondern für die Errichtung von Windkraftanlagen oder für die touristische Entwicklung, wo Investoren, die die Vorschriften bezüglich des Abstands zum Meer beachten, einige Villen bauen und Bäume pflanzen, zum Beispiel Olivenbäume, und diese als eine Form des Agrartourismus vermieten.

Im Inneren der Inseln ist der Preis ähnlich, steigt jedoch drastisch, wenn er an der Küste liegt. Zum Beispiel erreicht der Preis auf der Insel Hvar entlang der Küste 25 € pro Quadratmeter (wenn das Gebiet ein Hektar wäre, wären das 250.000 €).

– Es gibt keine Produktion, alles ist verlassen. Die Menschen betrieben früher Landwirtschaft, aber das existiert nicht mehr – sagt Zambata.

Die Preise sind im dalmatinischen Hinterland etwas niedriger, sagt er, aber es gibt keine genauen Daten. Wenn man jedoch die Hauspreise vergleicht, zum Beispiel in Sinj, sind sie halb so teuer wie in Split, und da ein solcher Trend auch die Preise für landwirtschaftliche Flächen verfolgt, würde es ihn nicht überraschen, sagt er, wenn diese Preise ebenfalls halb so günstig sind, also 5.000 € pro Hektar. Und sie könnten sogar niedriger sein, da die Situation im Hinterland sehr schlecht ist, es gibt keine Menschen, keine Produktion, sodass Land für jemanden gefunden werden kann, der entweder in die Landwirtschaft oder in die Energie investieren möchte.

Keine großen Flächen

Dass die Preise in einigen Teilen des Landes, wie Banija, Kordun und Karlovac, etwas niedriger sind, bestätigt Marin Vrnoga, der Eigentümer der Immobilienagentur Arka global. Es gibt keine interessierten Käufer, niemand kauft etwas, insbesondere da ein Großteil des Landes in diesem Gebiet mit Büschen überwuchert ist, es verlassen ist, sodass der Preis bei etwa 5.000 € pro Hektar liegt. Die Frage ist, ob es überhaupt so viel ist. Dennoch wird selbst solches Land, wenn jemand interessiert ist, zum vom DZS angegebenen Preis verkauft, sodass, wenn diese Preise in Banija und Kordun gelten, wo es keine Verkäufe gibt und wo ein Großteil des Landes mit Büschen überwuchert ist, dies nur bestätigt, dass die Preise in Kroatien weit höher sind als das, was die offiziellen Statistiken zeigen.

Daria Došen, Direktorin der Gospić-Agentur Zir – Immobilien, sagt, dass der Preis in Lika zwischen 0,50 € und 2 € pro Quadratmeter liegt (von 5.000 € bis 20.000 € pro Hektar), aber dass er manchmal höher sein kann.

– Ich habe kürzlich landwirtschaftliches Land für 4 € pro Quadratmeter verkauft, aber in der Nähe der Straße und anderer Infrastruktur, und es besteht auch die Möglichkeit, dass dieses Land in Zukunft umgenutzt werden könnte – sagt Došen.

Das Problem ist jedoch, dass es in Lika, ebenso wie in Banija und Kordun, nicht viele große Flächen gibt, und viele davon werden von Viehzüchtern gesucht, sodass die Preise höher sind als die in den offiziellen Statistiken angegebenen. Natürlich gibt es auch solche mit niedrigeren Preisen, aber das sind kleinere Flächen, einige sind mit Büschen überwuchert oder haben Zugangsprobleme.

Der Preis für landwirtschaftliche Flächen bewegt sich ähnlich in Nordkroatien. Laut DZS hat Ackerland einen durchschnittlichen Preis von 4943 € erreicht. In einem Gespräch mit Sanjom Majnić von der Varaždin-Agentur Queen Stela erfahren wir jedoch, dass die Preise zwischen 0,50 € und 5 € pro Quadratmeter liegen, was 5.000 € bis sogar 50.000 € pro Hektar bedeutet.

– Es hängt alles von der Mikrolage ab, welche Art von Zufahrtsstraße vorhanden ist oder ob sich einige landwirtschaftliche Flächen direkt neben Bauland befinden, sodass sie beispielsweise für Parkplätze genutzt werden können. Es ist sehr schwierig, einen Durchschnittspreis zu schätzen, da so viele Faktoren darauf Einfluss nehmen – sagt Majnić.

Wenn man ganz Kroatien betrachtet, lag laut DZS der durchschnittliche Preis für gekauftes Ackerland im Jahr 2024 bei 5.965 € pro Hektar. Alles in allem sind diese Daten zu den Durchschnittspreisen sowie die nach Regionen, judging by the statements of the interlocutors, nicht realistisch. Dennoch beschuldigt niemand das DZS, da dessen Daten auf den Daten der Steuerverwaltung basieren, die Steuern auf der Grundlage der in Kaufverträgen angegebenen Beträge berechnet. Und diese Beträge sind regelmäßig niedriger als die tatsächlich für landwirtschaftliche Flächen gezahlten Preise.