Immobilienmarkt in Istrien verlangsamt sich: Verkäufe sinken um bis zu 60%

Wenn das gesamte Land einen Rückgang der Immobilienverkäufe von 15 bis 20 Prozent verzeichnet, ist dieser Rückgang in Istrien viel größer und übersteigt in einigen Kategorien 60 Prozent. Der Immobilienmarkt in Istrien hat sich in diesem Jahr sichtbar abgekühlt, und der einstige Haupttreiber des Preisanstiegs, ausländische Käufer, ist nun der Hauptgrund für die Verlangsamung.

Dies geht aus einer Immobilienmarktanalyse hervor, die von Aljoša Vučetić, Gründer und Eigentümer von Maris Real Estate, verfasst wurde. Er erklärt, dass er die gesamte Datenbank von e-Real Estate für Südistien durchgesehen, alle Transaktionen untersucht und festgestellt hat, dass der Höhepunkt der Verkäufe in diesem Teil unserer größten Halbinsel in der zweiten Hälfte des Jahres 2024 verzeichnet wurde, als insgesamt 955 Transaktionen durchgeführt wurden. Seitdem wurde in allen Segmenten ein Verkaufsrückgang von 40 bis 65 Prozent festgestellt: Es werden weniger Wohnungen, Häuser und Grundstücke verkauft.

– Wohnungen bleiben die gefragtesten, aber sie verzeichnen auch den größten Verkaufsrückgang im Jahr 2025, mit 65 Prozent weniger Verkäufen als im Vorjahr. Häuser verzeichneten einen Rückgang von 66 Prozent, während die Grundstücksverkäufe um 61 Prozent fielen. Die Gründe für eine solche Verlangsamung sind zahlreich, wobei das reduzierte Interesse ausländischer, insbesondere deutscher Käufer, die schwächere Kaufkraft der inländischen Käufer und hohe, manchmal unrealistische Preise die auffälligsten sind – merkt Vučetić an.

Kein Interesse an Villen

In Antwort auf die Anfrage von Lider, wie sich der Rückgang der ausländischen Käufer, insbesondere aus Deutschland, vor Ort bemerkbar macht, erklärt er, dass die Anzahl der Käufer aus diesem Land um etwa 50 Prozent gesunken ist, je nach Agentur. In Deutschland gibt es eine Krise, die wirtschaftliche Aktivität ist gesunken, und die Deutschen, erklärt Vučetić, schnallen sofort den Gürtel enger und kaufen keine neuen Immobilien. Da die Deutschen und beispielsweise die Österreicher die größten Käufer von großen Ferienhäusern und Luxusvillen waren, ist der größte Verkaufsrückgang in diesem Segment zu spüren.

– Die Verkäufe überteuerter Ferienhäuser sinken – betont Vučetić und fügt hinzu, dass es mehrere Probleme mit diesen Villen gibt. Ein Problem sind die übermäßig hohen Preise, ein weiteres ist, dass Ausländer, um die Renditen zu erzielen, die sie sich erhofft hatten und die einige vor etwa zehn Jahren erhalten haben, jetzt ein ernsthaftes Geschäft mit diesen Villen führen, sie auf den Markt bringen, sich um sie kümmern müssen, und all dies ist ein Kostenfaktor. Es ist sowohl ein zeitlicher als auch ein finanzieller Aufwand, und heute, wenn ein Ausländer ein Haus in Istrien kauft, möchte er keine tausend Quadratmeter, sondern ein kleines einheimisches Haus, das rentabel ist, und solche Immobilien sind auf dem Markt fast nicht vorhanden. Wenn eines auftaucht, wird es sofort verkauft.

– Der durchschnittliche ausländische Käufer ist nicht mehr jemand, der nach einer Geschäftsmöglichkeit sucht, sondern vielmehr nach einem ruhigen Ort zum Leben – erklärt Vučetić und fügt hinzu, dass es zunehmend schwierig wird, riesige, generische, überteuerte Villen zu verkaufen, die langfristig leer stehen könnten, während sie auf Käufer warten, die nicht mehr so leicht zurückkehren.

Branko Papeš, Gründer und Eigentümer von Dogma Real Estate, erklärt, dass nicht alle Immobilien in Istrien im gleichen Maße gefallen sind und dass es für eine angemessene Interpretation der Situation vor Ort wichtig ist zu verstehen, dass die lokalen Unterschiede selbst in Istrien enorm sein können. Seiner Meinung nach kann der Verkaufsrückgang in kleineren Gemeinden auf der Halbinsel drastisch erscheinen, einfach weil in diesem Jahr kein neues Bau- oder Touristenkomplex erschienen ist, um Verkehr zu generieren, wie es im letzten Jahr der Fall war. Daher ist Vorsicht geboten.

– An einer kleinen Stichprobe sieht jede Veränderung wie ein großes Problem aus – betont Papeš.

Problem unrealistischer Preise

Es finden jedoch Veränderungen statt, hauptsächlich bei Immobilien mit unrealistischen Preisen. Der Verkaufsrückgang ist bei ihnen am größten, während es dort, wo die Eigentümer realistisch sind, weder vor fünf Jahren noch heute Probleme mit dem Verkauf gegeben hat, fügt er hinzu.

– In Istrien sind zwei Phänomene aufgetreten. Bis vor einigen Jahren wurden Ferienvillen zu Preisen zwischen 350 und 400 Tausend Euro verkauft, und jetzt verkaufen die Eigentümer sie für 650 bis 700 Tausend, was etwas unrealistisch ist. Damals gab es jedoch eine Hyperproduktion von Ferienhäusern. Jetzt gibt es mehrere Tausend Ferienhäuser mit Pools zu verkaufen, fast alle zu unrealistisch hohen Preisen, und es ist normal, dass sie sich nicht verkaufen. Die Menschen sind gierig geworden und wollen schnelle Gewinne, aber der Markt verlangt das nicht mehr – erklärt Papeš, der dennoch sieht, dass Ausländer das Interesse an diesem Markt nicht vollständig verloren haben, sie wollen nur nicht diese Preise zahlen.

– Ausländer kommen heute mit einem viel kleineren Budget und suchen nach etwas Einheimischem, das zwischen 150 und 200 Tausend Euro kostet, und solche Immobilien sind fast nicht vorhanden. Wenn sie auftauchen, werden sie sofort verkauft – erklärt Papeš.

Sicherheit ist attraktiv

Trotz allem fügt er hinzu, bleibt Kroatien ein attraktives Ziel, insbesondere aufgrund seiner Nähe und Sicherheit. Der Hauptgrund, warum Ausländer bei uns kaufen, ist, dass wir ein Autoreiseziel sind, sie können in ein paar Stunden mit dem Auto hierher kommen. Der zweite Grund ist die physische Sicherheit, die wir laut Papeš nicht genug schätzen, aber sollten.

All dies wird von Sergio Serdarušić, Eigentümer der Immobilienagentur Eurovilla, bestätigt. Die Trends, die wir heute beobachten, sind überhaupt nicht mit denen von vor beispielsweise fünf Jahren vergleichbar. Damals, während der Pandemie, als das Reisen weniger war und die Menschen von zu Hause aus arbeiteten, war Istrien das Zentrum der Markteuphorie.

– Häuser wurden über Videoanrufe verkauft, und die Preise stiegen von Monat zu Monat. Zu dieser Zeit waren einige kleinere Villen etwa 500 Tausend Euro wert, wurden für etwa 20 Wochen gebucht und erzielten ein Nettojahreseinkommen von sechs bis acht Prozent, was sehr gut für Immobilieninvestitionen ist. Heute kosten diese gleichen Villen 700 oder 800 Tausend Euro, die Belegung ist auf etwa 30 bis 40 Prozent gesunken, und das jährliche Einkommen ist auf zwei bis drei Prozent gefallen. Die Rendite hat sich halbiert, es sind nicht mehr sechs, sondern drei Prozent. Und das ist sofort auf dem Markt spürbar – erklärt der Gesprächspartner von Lider.

Verzögerter Preisrückgang

Der Rückgang der ausländischen Käufe führt automatisch zu einem Rückgang der Transaktionen. Istrien spürt dies einfach auf dem Markt ohne sie. Wir fragen uns jedoch, wie es sein kann, dass sich der Markt nicht korrigiert hat, wenn er selbst sagt, dass der Immobilienmarkt in Deutschland und Österreich zum Stillstand gekommen ist.

– Hier ändern sich die Preise erst nach mehreren Jahren. Die Menschen haben es nicht eilig, sie müssen nicht dringend verkaufen, also warten sie. Und genau deshalb, wie nach der Krise von 2008, erfolgt die Preiskorrektur nur mit Verzögerung – betont Serdarušić. Mittlere und kleinere Immobilien sind weiterhin liquide, verkaufen sich schnell, aber der Luxusimmobilienmarkt existiert praktisch nicht.

Das größte Problem sind Häuser, die zwei oder drei Millionen Euro kosten, für die es einen viel kleineren Käuferkreis gibt. Einheimische können sich diese selten leisten, und Ausländer erwarten für diesen Preis eine bessere Infrastruktur, Krankenhäuser, internationale Schulen, Restaurants von weltbekannten Ketten, Geschäfte mit bekannten Marken, und leider haben wir das immer noch nicht, erklärt Serdarušić und fügt hinzu, dass dieses Problem nicht exklusiv für Istrien ist, sondern auch den Rest der Adria betrifft.