Baugenehmigungen explodieren aufgrund des GUP, aber kein neuer Boom

Die Baugenehmigungen für Wohnungen in Kroatien explodierten im September 2025 auf ein Niveau, das seit 2008 nicht mehr gesehen wurde, aber Experten warnen, dass dies nicht den Beginn eines neuen Investitionsbooms markiert, sondern vielmehr eine kurzfristige Anomalie ist, die durch Investoren verursacht wurde, die versuchen, den letzten Zug des alten Zagreber GUP zu erreichen.

Die Fläche der Wohnungen, für die im September Baugenehmigungen erteilt wurden, betrug 303.594 m² (3.807 Wohnungen), was laut Daten des Kroatischen Statistischen Amts den dritthöchsten aufgezeichneten Wert in den letzten 25 Jahren darstellt. Die höchsten aufgezeichneten Flächen von Wohnungen, für die in Kroatien Baugenehmigungen erteilt wurden, traten im Dezember 2008 (382.087 m² für 5.119 Wohnungen) und im Dezember 2006 (308.746 m² für 4.119 Wohnungen) auf. Beide Werte traten am Höhepunkt des vorherigen Zyklus auf, der überwiegend durch neues Angebot in Zagreb generiert wurde, aber dies stellt laut Avison Young eine andere Art von Anomalie dar.

Da die Anzahl der erteilten Baugenehmigungen im September auf ein ungewöhnlich hohes Niveau anstieg, erwartet Avison Young, dass sie im Oktober zurückgehen und in der kommenden Periode wieder dem bestehenden Trend von etwa 150.000 m² pro Monat (ca. 1.600 Wohnungen) folgen wird. Sie glauben, dass die Explosion der Genehmigungen im September größtenteils mit der Einreichung von halbvorbereiteten Projekten zur Genehmigung vor dem 20. September 2025 zusammenhängt, als die Änderungen des Allgemeinen Stadtplans der Stadt Zagreb in Kraft traten.

Ein ähnlicher Anstieg war auch im April mit Genehmigungen für 2.326 Wohnungen, die 200.730 m² abdeckten, sichtbar, als die Annahme des GUP zuvor auf der Tagesordnung stand (aber nicht stattfand). Das ISPU-System zeigt eine große Anzahl eingereichter Genehmigungen für periphere Standorte wie Klara, Blato, Špansko und Peščenica, die mit dem neuen Zagreber GUP Baubeschränkungen (um 33 Prozent der zulässigen Bruttobaufläche) erfuhren.

Avison Young glaubt, dass Zagreb in den nächsten drei bis vier Jahren voraussichtlich das Volumen des neuen Wohnungsbaus bei etwa drei bis vier Tausend jährlich beibehalten wird, wie in den letzten Jahren, was sie als unzureichend erachten, um die bestehende Nachfrage zu decken.

Was offenbart der plötzliche Anstieg der Standortgenehmigungen?

Laut Daten der Stadt Zagreb wurden bis zum 30. September 2025 insgesamt 979 Anträge auf Standortgenehmigungen eingereicht, mehr als doppelt so viele wie 2024, als es 502 waren. Da die meisten von ihnen in Baugenehmigungen umgewandelt werden, ist eine zentrale Frage, wie lange es noch möglich sein wird, gemäß dem alten GUP zu bauen.

– Der Antrag auf Standortgenehmigungen war präventiv, um die Bauvoraussetzungen gemäß dem alten GUP festzulegen, da die neuen Änderungen viel strengere Einschränkungen haben. Standortgenehmigungen gelten für zwei Jahre, wenn in der Zwischenzeit keine Baugenehmigung erteilt wird, und dann weitere zwei Jahre zur Verlängerung der Baugenehmigung. Daher können wir in den nächsten vier Jahren mit einem anhaltend erhöhten Volumen rechnen – erklärt Filip Dumbović, Partner und Direktor bei Avison Young, glaubt jedoch, dass dieses Volumen nicht ausreicht, um die Nachfrage zu befriedigen.

– Es gibt immer noch deutlich weniger Wohnungsbau als während der Jahre 2007 und 2008 am Höhepunkt des vorherigen Zyklus. In Zagreb wurden 2023 und 2024 61 Prozent weniger Wohnungen gebaut als in diesem Zeitraum. Im gleichen Zeitraum wurden in ganz Kroatien 21 Prozent weniger Wohnungen gebaut. Der Mangel an Angebot von etwa 2.000 bis 3.000 neu gebauten Wohnungen jährlich in Zagreb, kombiniert mit hoher Nachfrage, ist der Hauptgrund für den Preisanstieg im letzten Jahrzehnt – erklärt Avison Young.

Ein Überangebot in Istrien

Die Intensität des Bauens ‚wie 2008‘, unter Berücksichtigung demografischer Veränderungen und der Tatsache, dass der vorherige Bauboom teilweise durch nachkriegsbedingte Migrationen angetrieben wurde, ist jedoch schwer zu erwarten, dass sie sich wiederholt.

– Es ist nicht realistisch zu erwarten, dass das Bautempo dieser Zeit wiederholt wird, aber ein ausgewogenes Niveau des Bauens würde bei etwa fünf bis sechs Tausend Wohnungen jährlich in Zagreb liegen. Angesichts der Tatsache, dass der Durchschnitt in den letzten 10 Jahren bei etwa 2.500 Wohnungen jährlich lag, können wir schließen, dass etwa 30.000 Wohnungen weniger als die Nachfrage gebaut wurden, was dazu führen würde, dass die Preise im Einklang mit der Inflation steigen. Für bestimmte Mikrolokationen könnte es ein Überangebot geben, wie in Istrien, wo die Anzahl der einzelnen Angebote für Wohn- und Ferienimmobilien die Anzahl der Transaktionen erheblich übersteigt. Die Bevölkerung in Kroatien und Zagreb hat 2023 ihren Trend geändert und ist zum ersten Mal in den letzten 20 Jahren gewachsen. Die Anzahl der Bewohner pro Haushalt sinkt ebenfalls, was die Gesamtzahl der Haushalte, die eine Wohnung benötigen, aufrechterhält oder erhöht. All dies deutet auf eine starke Nachfrage nach Wohnraum hin – sagte Dumbović.

Er erklärt weiter, dass das grundlegende Problem des Angebots nicht mit dem bestehenden Wohnungsbestand zusammenhängt, sondern hauptsächlich mit der unzureichenden Menge an Neubauten.

– Wenn wir über den Mangel an Angebot sprechen, beziehen wir uns eher auf den Mangel an Neubauten, da eine große Anzahl bestehender Immobilien aufgrund günstiger Steuerpolitiken inaktiv war. Andererseits hat die Änderung der Steuerpolitik ab dem 1. Januar 2025 zur Aktivierung des bestehenden Wohnungsbestands beigetragen, aber nicht genug, um den Trend steigender Preise zu ändern – erklärt Dumbović.

Wenn die hohe Nachfrage anhält, erwartet Dumbović weitere Preiserhöhungen. Die einzige Möglichkeit für ihre Stabilisierung sieht er in einem signifikanten Anstieg des Angebots, durch die Aktivierung von mehr als zwei Millionen Quadratmetern Bauland, das der Stadt und dem Staat gehört, hauptsächlich Land mit Infrastruktur entlang der Eisenbahnlinie.

– An diesen Standorten ist es möglich, mehr als 35.000 Wohnungen mit begleitenden Einrichtungen zu bauen, was tatsächlich einen Einfluss auf den Markt hätte – schloss er.