Die zehn größten kroatischen Städte haben nur 11.000 Stadtwohnungen

Steigende Mietpreise und zunehmend ausgeprägte Wohnungsunerschwinglichkeit gehören in den letzten Monaten zu den aktuellsten Themen im öffentlichen Raum, und die Verabschiedung der Nationalen Wohnungsbaupolitik hat den Fokus auf dieses Problem weiter verstärkt. Der Staat hat sich somit aktiver in die Verwaltung des Wohnungssektors eingebracht, und mit dem angekündigten Gesetz über bezahlbaren Wohnraum zielt er unter anderem darauf ab, Städte und Landkreise zu ermutigen, aktiver an der Bekämpfung des Mangels an verfügbaren Wohnungen teilzunehmen.

Laut dem Entwurf dieses Gesetzes sollten lokale und regionale Selbstverwaltungseinheiten eigene Programme für bezahlbaren Wohnraum entwickeln und entsprechend ihren finanziellen Möglichkeiten zur Senkung der Baukosten beitragen.

Allerdings wird es einige Zeit in Anspruch nehmen, bis das Gesetz verabschiedet ist und bezahlbare Mietprojekte umgesetzt werden. Daher haben wir überprüft, über welchen Wohnungsbestand die größten kroatischen Städte derzeit verfügen und welche konkreten Maßnahmen sie im Bereich des bezahlbaren und sozialen Mietens ergreifen.

Die Zahlen sind enttäuschend. In den zehn größten kroatischen Städten gibt es etwa 580.000 Haushalte, und nur etwa zwei Prozent von ihnen leben in Stadtwohnungen, die für soziale und bezahlbare Mieten vorgesehen sind. Das bedeutet, dass die Städte gerade einmal über 11.000 Wohnungen verfügen, was zu wenig ist, um die allgemeine Wohnungserschwinglichkeit zu beeinflussen.

Und angesichts der Tatsache, dass etwa 1,45 Millionen Menschen in diesen Städten leben, oder fast 38 Prozent der Bevölkerung Kroatiens, ist es klar, dass der Zustand des öffentlichen Wohnungsbestands in den größten städtischen Gebieten direkt die Verfügbarkeit von Wohnraum im Land bestimmt.

Mehr als die Hälfte dieses Bestands gehört der Stadt Zagreb. Zagreb verwaltet etwa 6.300 Wohnungen, von denen ungefähr 5.500 vermietet sind (Daten vom August 2025). Die verbleibenden Wohnungen befinden sich in Vollstreckungs- und anderen Gerichtsverfahren, einige sind zum Verkauf aufgrund der Unrentabilität der Investition geplant, während die restlichen allmählich renoviert werden und gemäß gültigen Listen für soziale und bezahlbare Mieten in Betrieb genommen werden.

– Im Durchschnitt werden jährlich etwa 130 Wohnungen zugewiesen – erklärte die Stadt Zagreb und betonte, dass erhebliche Anstrengungen unternommen werden, um den Wohnungsbestand zu erhöhen.

Derzeit wird in Podbrežje ein Wohngebäude mit etwa 300 Wohnungen gebaut, und es gibt Pläne für den Bau von Wohnungen für bezahlbare Mieten in Sveta Klara und Borovje. Durch diese drei Projekte wird erwartet, dass der Wohnungsbestand um weitere tausend Wohnungen erhöht wird.

Neben Investitionen in die Erweiterung des Wohnungsbestands ist Zagreb eine der wenigen Städte, die systematisch begonnen hat, ein Modell für bezahlbare Mieten zu entwickeln. Während Stadtwohnungen in den meisten kroatischen Städten traditionell für soziale Mieten oder nach dem Kriterium der ‚Verdienste‘ zugewiesen wurden, hat die neue Verwaltung von Zagreb einen völlig anderen Ansatz eingeführt: Die Höhe der Miete wird nach dem Haushaltseinkommen bestimmt.

Laut den neuen Regeln zahlen Haushalte mit Einkommen unter 50 Prozent des durchschnittlichen Zagreber Gehalts pro Mitglied eine Miete von 12 Prozent ihres Jahreseinkommens; Haushalte mit 50 bis 80 Prozent des Gehalts zahlen 16 Prozent ihres Einkommens, während Haushalte über 80 Prozent 24 Prozent zahlen. Alle bisherigen Mieter mussten ihre Einkommensdaten bis zum 1. Juli dieses Jahres einreichen, damit ihre Miete an die neuen Einkommensstufen angepasst werden konnte. Es ist nicht bekannt, ob jemand aufgrund dessen auf seine Stadtwohnung verzichtet hat.

– Da Mieter nicht verpflichtet sind, den Grund für die Rückgabe einer Stadtwohnung anzugeben, kann nicht gesagt werden, wie sehr die Änderung der Miete die Rückgabe von Wohnungen an die Stadt beeinflusst hat – erklärte die Stadt Zagreb.

Diese Entscheidung zur neuen Mietberechnung gilt nicht für Haushalte, deren Einkommen pro Mitglied 30 Prozent des durchschnittlichen Zagreber Gehalts für 2024 nicht überschreitet – sie zahlen weiterhin eine Mindestmiete von 0,36 Euro/m². Für diese Kategorie kündigte die Stadt im Frühjahr einen Wettbewerb an, auf den sich mehr als 1.500 Bürger bewarben.

Neben diesem Wettbewerb für soziale Wohnungen kündigte Zagreb auch einen neuen für bezahlbaren Wohnraum an, der für Bürger gedacht ist, deren Einkommen 80 Prozent des durchschnittlichen Zagreber Gehalts nicht überschreitet. Der Wettbewerb sollte im Frühjahr angekündigt werden, dann im Oktober, wurde aber bis heute noch nicht veröffentlicht.

Obwohl Zagreb die bekannteste und am häufigsten erwähnte Stadt in Bezug auf den städtischen Wohnungsbestand ist, ist Rijeka relativ gesehen sogar erfolgreicher. Die Stadt hat etwa 1.500 Wohnungen, was bedeutet, dass theoretisch jeder dreißigste Haushalt in einer Stadtwohnung untergebracht werden könnte, was den höchsten Anteil unter den großen kroatischen Städten darstellt.

Jede Stadt legt ihre eigenen Kriterien für bezahlbare Mieten fest, und die Regeln in Rijeka sind besonders streng. Zum Beispiel darf der Antragsteller nicht älter als 45 Jahre sein, und sowohl er als auch sein Partner müssen beschäftigt sein. Darüber hinaus dürfen weder der Antragsteller noch Mitglieder seines Haushalts eine Wohnung oder ein Haus besitzen, miterben oder mieten, noch dürfen sie in den letzten fünf Jahren im Besitz einer solchen Immobilie gewesen sein.

Sie dürfen auch keine ausstehenden Schulden bei der Stadt Rijeka haben. Wie anderswo haben Kandidaten mit längerer Wohnzeit in Rijeka, längerer Berufserfahrung, aus Mangelberufen, mit höherer Bildung und Familien mit Kindern Vorrang bei der Auswahl.

Einen ähnlichen Ansatz mit streng definierten Kriterien verfolgt Pula, die etwa 500 Wohnungen im städtischen Besitz hat. In einem kürzlich durchgeführten Wettbewerb für Mietwohnungen mit Kaufoption hat die Stadt klare Regeln aufgestellt, die darauf abzielen, Missbrauch des Systems zu verhindern und sicherzustellen, dass Wohnungen tatsächlich denjenigen zugutekommen, die sie wirklich benötigen.

Zum Beispiel wird festgelegt, dass der Antragsteller und Mitglieder seiner unmittelbaren Familie in den letzten zehn Jahren keine Immobilien in ihrem Eigentum oder Miteigentum verkauft, gespendet, veräußert oder auf das Eigentum verzichtet haben dürfen. Darüber hinaus bezieht sich eine der grundlegenden Bedingungen auf die finanzielle Ordnung: Der Antragsteller und alle erwachsenen Haushaltsmitglieder dürfen keine ausstehenden Schulden, weder bei der Stadt Pula noch beim Staatshaushalt, haben.

Pula ist auch dabei, ihren eigenen Wohnungsbestand zu erweitern. In Gregovica wurde ein Gebäude mit Wohnungen für günstige zehnjährige Mieten errichtet. Darüber hinaus plant die Stadt, einen Teil der POS-Wohnungen in der Dukićeva Straße zu kaufen, um ihren Wohnungsbestand weiter zu stärken.

Kürzlich hat auch Osijek aktiv in den städtischen Wohnungsbestand investiert. Im Jahr 2023 schloss die Stadt den Bau von 68 Wohnungen ab, und der Bürgermeister von Osijek kündigte kürzlich an, dass die Stadt plant, neue Maßnahmen für Haushalte mit mittlerem Einkommen einzuführen, insbesondere für junge Familien und hochqualifizierte Personen, was einen Wechsel von einem ausschließlich sozialen Modell zu einem breiteren Konzept des bezahlbaren Wohnens darstellt.

Derzeit hat Osijek etwa 700 Wohnungen, und alle zwei Jahre werden Wettbewerbe zur Zuteilung von Wohnungen nach recht strengen Kriterien angekündigt. Unter anderem war eine Bedingung, dass eine Person mindestens zehn Jahre ununterbrochen oder zwanzig Jahre mit Unterbrechungen in Osijek gelebt haben muss, dass sie kein bewohnbares Haus oder keine Wohnung in Kroatien besitzt und dass sie nach 1991 keine solche Immobilie veräußert hat.

Darüber hinaus darf das durchschnittliche Nettoeinkommen des Haushalts aus dem Vorjahr das Doppelte des durchschnittlichen kroatischen Nettoeinkommens nicht überschreiten, oder im Falle einer alleinstehenden Person das Einzelne.

Das Einkommensniveau ist ein entscheidendes Kriterium in den Wettbewerben für soziale Wohnungen der Stadt Karlovac, die etwa 350 Wohnungen hat. Wie in einigen anderen Städten ist eine der Bedingungen für den Eintritt in die Prioritätenliste, dass der Antragsteller zuvor keine wertvollere Immobilie veräußert hat.

Im Karlovac-Wettbewerb wird dies durch eine Bestimmung spezifiziert, die besagt, dass eine Person keine Geschichte des Verkaufs einer Wohnung haben darf, die nach dem Gesetz über den Verkauf von Wohnungen mit Mietrechten erworben wurde.

Obwohl es deutlich mehr Einwohner als Karlovac hat, hat die zweitgrößte Stadt Kroatiens nur etwa hundert mehr Wohnungen. Split, trotz der ausgeprägten Wohnungsnot und eines der höchsten Unerschwinglichkeitsniveaus im Land, hat nur etwa 450 Stadtwohnungen. Dies platziert sie fest auf dem letzten Platz unter den großen kroatischen Städten: Nur 0,75 Prozent der Haushalte in Split können in einer Stadtwohnung untergebracht werden.

Es ist daher nicht überraschend, dass Bürgermeister Tomislav Šuta bezahlbaren Wohnraum zu den wichtigsten Stadtprojekten gezählt hat. Er kündigte den Bau von Wohnungen in Mejaši, Kamen und Brodarica sowie die Möglichkeit des Baus in Ravne njive an, aber diese Projekte sind im Vergleich zum Bedarf immer noch unzureichend.

Für Zadar sind auch ehrgeizigere Pläne in Arbeit, wo Bürgermeister Šime Erlić den Bau von 750 Wohnungen in den nächsten vier bis fünf Jahren ankündigt, was mehr als das Doppelte des aktuellen städtischen Wohnungsbestands ist.

Aktiv im Bereich des bezahlbaren Wohnens ist auch Varaždin, das etwa 230 Wohnungen im städtischen Besitz hat. Die Stadt führt derzeit ein POS-Projekt in der Ivana Nepomuka Petrovića Straße durch, und nachdem ein langjähriger Streit mit T7 VIS durch einen Vergleich gelöst wurde, eröffnet sich Raum für eine neue, größere Intervention.

– Wir bereiten die Infrastruktur an dem Standort hinter Koblenzova vor und werden sehr wahrscheinlich in Absprache mit der EIB dort Gebäude für bezahlbare Mieten errichten – kündigte Bürgermeister Neven Bosilj kürzlich an.

Eine ähnliche Entwicklungsrichtung verfolgt Slavonski Brod, das seit Jahren günstige Mietmodelle mit der Möglichkeit des späteren Kaufs kombiniert. Eine der ersten solchen Initiativen war der Bau von 44 Wohnungen für junge Familien, mit der Option des Kaufs nach zehn Jahren, wobei die gezahlte Miete auf den Gesamtverkaufspreis angerechnet wird. In den neuen Gebäuden, die in der Vida Došena Straße gebaut werden, werden die Wohnungen nicht zum Kauf angeboten, sondern sind für bezahlbare Mieten vorgesehen. Haushalte mit niedrigeren Einkommen und solche ohne Kreditwürdigkeit haben Vorrang.

Wie Slavonski Brod machen viele andere Städte eine Wende: Stadtwohnungen sind nicht mehr ausschließlich eine soziale Kategorie, sondern Modelle für bezahlbare Mieten, die sich an Arbeitnehmer, junge Familien, Haushalte mit mittlerem Einkommen und hochqualifizierte Personen richten, werden schrittweise eingeführt. Darüber hinaus stellen die Kriterien, die sie einführen, von strengerer Einkommensüberprüfung und Ordnung bei der Erfüllung von Verpflichtungen bis hin zum Verbot der vorherigen Veräußertung von Immobilien, einen wichtigen Schritt in Richtung eines gerechteren und transparenteren Systems dar.

Trotz dieser positiven Veränderungen bleibt jedoch das gemeinsame Problem aller Städte dasselbe: Die Mittel sind zu gering, da sie seit Jahren nicht systematisch aufgebaut wurden, und ein Teil der bestehenden Wohnungen wird weiterhin verkauft, was langfristig das einzige Instrument schwächt, das die lokalen Behörden nutzen können, um den Mietmarkt zu beeinflussen.

Wenn Kroatien echten Fortschritt will, muss es das tun, was viele europäische Länder Jahrzehnte früher getan haben: den Verkauf des öffentlichen Fonds einstellen und mit dem geplanten, langfristigen und finanziell stabilen Bau von Mietwohnungen beginnen. Deshalb ist das bevorstehende Gesetz über bezahlbaren Wohnraum wichtig – wir sollten bald sehen, ob es einen Rahmen für die systematische und langfristige Stärkung des öffentlichen Wohnungsbestands bieten wird. Andernfalls wird die Lösung der Wohnungsnot weiterhin auf den Schultern einzelner Städte und sporadischer Projekte lasten.

Der Text wurde mit finanzieller Unterstützung der Agentur für elektronische Medien aus dem Programm zur Förderung journalistischer Exzellenz veröffentlicht.