Pensionsfonds investieren massiv in Immobilien

Besucher von Einkaufszentren sind sich wahrscheinlich nicht bewusst, dass sie in solchen Einrichtungen nicht nur Geld ausgegeben, sondern auch verdient haben. Tatsächlich auf indirekte Weise, aber diese Einnahmen werden nützlich sein, wenn sie am meisten gebraucht werden – im Ruhestand. Inländische Pflichtpensionsfonds mit insgesamt 2,4 Millionen Mitgliedern haben die direkten Investitionen in Immobilien erheblich erhöht.

Monatliche Statistiken der Kroatischen Finanzdienstleistungsaufsichtsbehörde (Hanfa) für Dezember zeigen, dass der Wert solcher Investitionen 173 Millionen Euro erreicht hat. Im Vergleich zu letztem März, als Hanfa begann, diesen Posten in seinen Statistiken zu berichten, sind die Immobilieninvestitionen der Pensionsfonds um erstaunliche 177 Prozent gestiegen.

Beim Erwerb von Einkaufszentren

Der letzte, der auf diesen Zug aufgesprungen ist, war die Raiffeisen Pensionsfonds Managementgesellschaft. Dieser Pensionsfonds gab im Dezember den Erwerb eines Eigentumsanteils am Einkaufszentrum City Center one in Split bekannt. Der Preis für diesen Erwerb wurde nicht bekannt gegeben, aber die Daten von Hanfa zeigen einen Investitionswert von 24 Millionen Euro. Davon konzentriert sich der Großteil im B-Kategorie-Fonds von Raiffeisen, 22,4 Millionen Euro, während der Rest im A-Kategorie-Fonds liegt. Die Tatsache, dass alle vier Pensionsfonds jetzt Anteile an Gewerbeimmobilien haben, zeigt ihr Interesse an dieser Art von Investition, die durch die Liberalisierung des regulatorischen Rahmens zu Beginn des Jahres 2024 ermöglicht wurde. Pensionsfonds konnten jedoch bereits zuvor in Immobilien investieren, jedoch auf indirekte Weise, indem sie Aktien von Unternehmen kauften, die mit der Verwaltung von Gewerbeimmobilien beschäftigt sind.

Zum Beispiel hat der AZ-Fonds vor fünf Jahren das Unternehmen Primo Real Estate mit über 21 Millionen Euro rekapitalisiert und damit einen Anteil von 99 Prozent erworben. PBZ/Kroatien Versicherung und Erste Plavi nahmen an der Rekapitalisierung von Quattro Logistics im Jahr 2021 teil.

Wenn es um direkte Investitionen geht, beschränken sich die Pensionsfonds nicht auf kroatische Grenzen. So gab Erste Plavi Ende 2024 bekannt, dass es das Einkaufszentrum Planet Koper in Sloweniens Koper erworben hat. Diese Immobilie wurde in Zusammenarbeit mit dem slowenischen Investmentfonds Alfi Re SIF für 68,7 Millionen Euro erworben.

Stabile reale Rendite

Durch direkte Investitionen in Immobilien passt sich der heimische Markt allmählich den Praktiken entwickelter Länder an, betont Ivan Laljak, Leiter der Abteilung für Investmenttransaktionen bei Colliers.

– Aus Anlegersicht bevorzugen Pensionsfonds traditionell Vermögenswerte, die stabile und vorhersehbare Cashflows bieten, weshalb Gewerbeimmobilien eine natürliche Erweiterung ihrer Portfolios darstellen. Historisch gesehen lagen die Renditen auf erstklassige Gewerbeimmobilien in Kroatien zwischen sieben und acht Prozent pro Jahr, gemessen am ursprünglichen Investitionspreis. Da Mietverträge größtenteils an die Inflation indexiert sind, steigt die aktuelle Rendite im Laufe der Zeit, was eine stabile reale Rendite gewährleistet. Immobilien und Projekte in sekundären Lagen, mit unbeständigen Betrieben und/oder Investitions- und Umstrukturierungsanforderungen, können sogar noch höhere Renditen erzielen, manchmal über zehn Prozent, jedoch mit höherem Risiko und größerem operativen Engagement, erklärt Laljak.

Angesichts der Tatsache, dass sie hauptsächlich an langfristigen stabilen Renditen interessiert sind, finden Pensionsfonds Immobilieninvestitionen eine interessante Alternative zu Staatsanleihen. Ivan Laljak erklärt, dass Gewerbeimmobilien im Vergleich zu Staatsanleihen deutlich höhere aktuelle Renditen bieten, mit zusätzlichem Potenzial für Kapitalgewinne durch Wertsteigerung der Vermögenswerte.

– Aufgrund der Kombination aus stabilem Einkommen und relativ niedriger Volatilität ist es eine attraktive Anlageklasse – fügt dieser Colliers-Experte hinzu.

Begrenzter Markt

Die Investitionen der Pflichtpensionsfonds in Immobilien steigen allmählich, aber ihr Anteil an den Gesamtvermögen bleibt deutlich unter dem gesetzlich zulässigen Niveau von fünf Prozent. Wie vorsichtig die Pensionsfondsmanager noch sind, zeigt die Tatsache, dass der größte Anteil an Vermögen, einzeln betrachtet, von AZ-Fonds gehalten wird, mit einem Prozent. Der Grund dafür ist hauptsächlich, dass es sich um eine komplexe und langfristige Anlageklasse handelt, die einen sorgfältigen Ansatz erfordert, erklären die Vereinigung der Pensionsfondsmanagementgesellschaften und Pensionsversicherungsgesellschaften (UMFO).

– Pensionsfondsmanagementgesellschaften gehen jede Investition analytisch und verantwortungsbewusst an, einschließlich Investitionen in Immobilien. Der Prozess der Risikobewertung und der erwarteten Rendite ist derselbe wie bei anderen Anlageklassen, und Entscheidungen werden nur getroffen, wenn das Projekt strengen professionellen und regulatorischen Kriterien entspricht. Der heimische Markt für Gewerbeimmobilien ist relativ begrenzt, und qualitativ hochwertige Projekte, die den Anforderungen der Fonds entsprechen, wie stabile und langfristige Mietverträge, zuverlässige Mieter und transparente Eigentümerstrukturen, erscheinen sporadisch. Wenn solche Gelegenheiten entstehen, erkennen und realisieren die Fonds sie, was durch das Wachstum der Investitionen in den letzten Monaten bestätigt wird – erklärte die Vereinigung.

Gewerbeimmobilien sind nicht nur für Pensionsfonds interessant, sondern auch für andere institutionelle Investoren. Noch bevor der Raiffeisenfonds beschloss, zu erwerben, hatte der erste kroatische Investmentfonds für Investitionen in Gewerbeimmobilien, der InterCapital Real Estate Fund Alfa, einen Anteil am City Center in Split erworben. Neben dieser Immobilie hat er auch das Grand Hotel Bonavia in Rijeka in seinem Portfolio. Der Fonds strebt eine jährliche Rendite von sieben bis acht Prozent an, ist jedoch nicht für jedermann geeignet – die Mindestinvestition beträgt mindestens 53.000 Euro.

Der Eintritt des ersten offenen Investmentfonds in Immobilien dieser Art bestätigt weiter, dass das institutionelle Interesse sowie das Interesse kleiner Investoren an Gewerbeimmobilien in Kroatien allmählich zunimmt, glaubt Ivan Laljak.

– Dies ist insbesondere im Kontext der Erweiterung des Investitionsrahmens und der Änderungen im regulatorischen Umfeld offensichtlich. Der Eintritt neuer Akteure wird erwartet, obwohl dieser Prozess wahrscheinlich schrittweise und nicht massiv sein wird – schätzt Laljak.

Die entscheidende Einschränkung ist nicht ein Mangel an Kapital, sondern ein begrenztes Angebot an qualitativ hochwertigen, institutionell akzeptablen Gelegenheiten. Wie Laljak erklärt, ist der kroatische Markt relativ klein, und die meisten attraktiven Gewerbeimmobilien befinden sich bereits im langfristigen Besitz oder sind nicht so strukturiert, dass sie den Bedürfnissen institutioneller Investoren entsprechen.

– Infolgedessen werden die Fonds weiterhin selektiv in Investitionen vorgehen, wobei der Fokus auf stabilisierten Immobilien, starken Standorten und langfristigen Mietern liegt. Gelegenheiten bestehen weiterhin, insbesondere in Segmenten der Logistik, städtischen Einzelhandelsparks, Bürogebäuden und qualitativ hochwertigen Mischprojekten. Für größere institutionelle Investoren wird es oft notwendig sein, Vermögenswerte zu bündeln, neue Projekte zu entwickeln oder bestehende Eigentümer zu verlassen. In diesem Sinne wird die Marktentwicklung mehr von der Verfügbarkeit geeigneter Projekte abhängen als von der Bereitschaft des Kapitals zu investieren – prognostiziert Laljak.

Spezifische Risiken

Immobilien sind eine natürliche langfristige Absicherung gegen Inflation, da Mieteinnahmen und Vermögenswertwerte typischerweise den Preissteigerungen folgen. Dies bedeutet jedoch nicht, dass diese Anlageklasse risikofrei ist. In UMFO erklären sie, dass Investitionen in Immobilien spezifische Risiken mit sich bringen, insbesondere in Bezug auf Liquidität, Konzentration und Exposition gegenüber Marktzyklen.

– Aufgrund des langwierigen Verkaufsprozesses und der begrenzten Flexibilität werden solche Investitionen sorgfältig und innerhalb eines kontrollierten Rahmens geplant, während auch die langfristigen Verpflichtungen der Fonds und der Bedarf an stabilem Cashflow überwacht werden. Zusätzliche Risiken, wie Änderungen der Nachfrage, regulatorische Anforderungen und Wartungs- und Verwaltungskosten, werden durch einen konservativen Ansatz, detaillierte Analysen und Diversifizierung gemildert, behauptet die Pensionsvereinigung.

Was ist besser: direkt oder indirekt?

Diejenigen, die sich nicht entscheiden können, ob sie direkt in Gewerbeimmobilien oder über Immobilienfonds investieren sollen, müssen bei der Entscheidungsfindung mehrere Aspekte berücksichtigen. Für kleine Investoren hängt die Wahl zwischen der Investition in einen Immobilienfonds und dem unabhängigen Kauf von Gewerbeimmobilien von Kapital, Risikotoleranz, Management und Liquidität ab.

Ivan Laljak erklärt, dass die Investition in einen Fonds den Einstieg mit weniger Kapital, professionelles Asset Management und ein diversifiziertes Portfolio ermöglicht, was das Risiko und die Notwendigkeit einer aktiven Marktüberwachung verringert.

– Darüber hinaus können Sie dank des Fonds Zugang zu Immobilien erhalten, die selbst zu groß oder zu teuer für eine unabhängige Investition sind, während Sie auch regelmäßige Renditen und einen einfacheren Einstieg und Ausstieg im Vergleich zum direkten Kauf sicherstellen. Der unabhängige Kauf von Immobilien kann eine höhere nominale Rendite erzielen, insbesondere wenn eine qualitativ hochwertige Immobilie mit langfristigen Mietern gefunden wird, erfordert jedoch aktives Management, finanzielle Kenntnisse und ein größeres Anfangskapital sowie begrenzte Liquidität und höhere Risiken von Leerständen oder unerwarteten Kosten, sagt der Colliers-Experte.

Bei der Berechnung ist es nicht unerheblich, ob Sie mit Bargeld oder Kredit in eine Investition einsteigen. Der Kauf auf Kredit kann die Eigenkapitalrendite erhöhen, bringt jedoch auch zusätzliche Zinskosten und das Risiko von Refinanzierung und Rückzahlung mit sich, erklärt Laljak.

– In der Praxis sind Immobilienfonds für Investoren mit weniger Kapital und dem Wunsch nach passivem Einkommen oft eine praktischere und sicherere Option. Der unabhängige Kauf hingegen bietet potenziell höhere Renditen, erfordert jedoch auch erheblich mehr Engagement und Risiko, schließt er ab.

Die Liebe der Kroaten zu Immobilien ist schon lange bekannt. Mit ein wenig Glück könnten sie die Früchte dieser Liebe im Ruhestand ernten.