Mietkontrolle hat die Wohnungsnot in den Niederlanden ernsthaft verschärft

Eine zunehmende Zahl niederländischer Bürger hat Schwierigkeiten, Mietwohnungen zu finden, nachdem ein neues Gesetz, das darauf abzielt, Wohnungen erschwinglicher zu machen, letztendlich die Wohnungsnot verschärft hat. Um einkommensschwache Mieter zu schützen, führte die Regierung im Juli eine Mietkontrolle für Tausende von Wohnungen ein und führte ein Bewertungssystem für Immobilien ein, das auf Faktoren wie Zustand, Größe und Energieeffizienz basiert. Das Gesetz zur erschwinglichen Miete führte die Mietkontrolle für 300.000 Einheiten ein und nahm sie aus dem unregulierten Markt, berichtete Bloomberg.

Laut der Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung haben die Niederlande den höchsten Anteil an mietkontrollierten Wohnungen in Europa. Etwa ein Viertel von ihnen gehört privaten Vermietern, während der Rest Wohngemeinschaften ähnelt, die genossenschaftlich organisiert sind. Bevor das neue Gesetz in Kraft trat, unterlagen vier Fünftel der drei Millionen Mietwohnungen im Land der Kontrolle, und das Gesetz erhöhte diesen Anteil auf 96 Prozent, so das Ministerium für Wohnungsbau. Die Maßnahme begrenzt die Mieten für etwa 2,5 Millionen Wohnungen auf 880 Euro pro Monat für Haushalte mit einem Einkommen von weniger als 52.671 Euro. Die verbleibenden unter das Gesetz fallenden Immobilien haben eine maximale Miete von 1.158 Euro pro Monat; obwohl sie keine spezifischen Einkommensanforderungen haben, sind sie für Familien mit bescheidenem Einkommen gedacht.

Etwa 100.000 neue Wohnungen werden jährlich benötigt

Um mit dem Bevölkerungswachstum Schritt zu halten, benötigt die Niederlande etwa 100.000 neue Wohnungen pro Jahr, aber im letzten Jahrzehnt wurden im Durchschnitt nur zwei Drittel dieser Menge gebaut. Der Mangel hat die Preise für unregulierte Wohnungen seit 2012 um ein Drittel in die Höhe getrieben. Da ihre Immobilien unter dem neuen System in den regulierten Markt gedrängt wurden, entscheiden sich viele Eigentümer zu verkaufen.

– Die traurige Realität ist, dass es für diejenigen, die ein Zuhause suchen, jetzt schwieriger geworden ist als je zuvor, eine Mietwohnung auf einem bereits angespannten Markt zu finden – sagt Michiel Vrijman, der die niederländischen Geschäfte von Heimstaden Bostad AB leitet, einem schwedischen Unternehmen, das 13.500 Wohnungen in den Niederlanden besitzt und dabei ist, etwa 20 Prozent davon zu verkaufen.

Befürworter der Regulierung argumentieren, dass sie eine notwendige Reaktion auf jahrelang steigende Mieten und die zunehmende Privatisierung des Wohnungsmarktes ist. Ziel war es, einkommensschwache und -mittelständische Bewohner vor skrupellosen Vermietern zu schützen, die laut Hugo de Jonge, dem ehemaligen Wohnungsminister, der das Gesetz einführte, zunehmend räuberisch geworden sind. ‚Wir müssen etwas korrigieren, das verzerrt wurde‘, sagte er im Juni zu einem lokalen Radiosender. ‚Das kann nicht ohne Schmerzen geschehen.‘

Die Regierung, die seit Juli im Amt ist, plant nicht, das Gesetz zu ändern, das von der vorherigen Verwaltung befürwortet wurde. ‚Es ist noch zu früh‘, um die Maßnahme zu ändern, sagte Dick Schoof, der neue Ministerpräsident, am 16. August gegenüber Reportern. Er erklärte jedoch, dass seine Verwaltung das Gesetz bald bewerten und ‚falls nötig, werden wir es anpassen‘.

ASR Nederland NV, das etwa 15.000 Wohnungen im ganzen Land besitzt, hat die Regierung aufgefordert, die Maßnahme zu überdenken. Fast das gesamte Portfolio wurde am 1. Juli in den regulierten Bereich übertragen, was dazu führte, dass es seine Pläne aufgegeben hat, weitere Mietwohnungen zu erwerben, sagt Jos Baeten, CEO von ASR.

– Es gibt andere Anlagekategorien, die geeigneter sind – fügte er hinzu.

Kaufen ist schwer, verkaufen ist einfach

Eine Bestimmung des Gesetzes verbietet kurzfristige Vermietungen und verlangt stattdessen, dass alle Verträge unbefristet sind. Einige in der Branche schlagen vor, dass die Änderung Vermieter dazu ermutigen wird, Ausländer zu priorisieren, die eher nach ein paar Jahren ausziehen, was den Eigentümern mehr Flexibilität gibt. Aber selbst Expatriates sind besorgt. Seit einem Jahr mietet Shahmy Wahabdeen ein Haus in Den Haag für 1.400 Euro pro Monat. Nachdem die neuen Regeln in Kraft traten, entschied sich sein Vermieter zu verkaufen, was Wahabdeen in Schwierigkeiten brachte, eine neue Unterkunft für seine vierköpfige Familie zu finden.

– Ich fühle mich völlig hoffnungslos und ziehe ernsthaft in Betracht, meine Familie nach Hause zu schicken. Ich weiß nicht, was ich sonst tun soll – sagt der 34-jährige Software-Ingenieur aus Sri Lanka.

Auf der anderen Seite ist der Markt für Vermieter, die sich auf den Verkauf vorbereiten, heiß. Der durchschnittliche Verkaufspreis eines Hauses in den Niederlanden betrug im zweiten Quartal 468.000 Euro, was 7,2 Prozent höher ist als im vorherigen Quartal, so die Immobilienhandelsgruppe NVM, was den größten Anstieg seit fast drei Jahrzehnten markiert. Diese Preise werden jedoch die meisten Familien mit mittlerem Einkommen aus dem Markt ausschließen, so das Immobilienforschungsunternehmen Calcasa. Käufer müssten heute mindestens 95.000 Euro jährlich verdienen – mehr als das Doppelte des durchschnittlichen Einkommens – um sich das durchschnittliche Haus leisten zu können.

So düster die Aussichten für Käufer mit mittlerem Einkommen auch sind, die Mieter mit mittlerem Einkommen werden von dem Gesetz am stärksten betroffen sein, sagt Jasper de Groot, CEO der Immobilien-Listing-Website Pararius. Während diejenigen mit den niedrigsten Einkommen von strengen Mietkontrollen profitieren werden, werden diejenigen, die etwas höher auf der wirtschaftlichen Leiter stehen, in einen dramatisch kleineren privaten Markt gedrängt.

– In einem Jahr werden die Menschen wahrscheinlich auf die Straße gehen, um über diese Situation zu klagen, da es immer schwieriger wird, eine Mietwohnung zu finden. Die Preise werden im liberalisierten Markt steigen, da die Nachfrage so hoch ist – sagt De Groot.